Che cosa è la cedolare secca?

L'opzione della cedolare secca, quando si deve locale un immobile di proprietà, risulta vantaggiosa sotto diversi aspetti.

Monica Mattiacci
A cura di Monica Mattiacci
Pubblicato il 15/03/2022 Aggiornato il 15/03/2022
cedolare secca

Quando si pensa a comprare una seconda casa o quando la si ha già, bisogna tenere conto dei relativi costi di mantenimento dell’immobile, del pagamento della nuova IMU, che comprende ora anche la Tasi, delle spese condominiali (ove previste) e delle tasse da pagare per il reddito da un eventuale contratto di affitto nel caso l’immobile venga dato in locazione.

La “cedolare secca” è un regime facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.

Chi può scegliere la cedolare secca

le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

I vantaggi della cedolare secca

Sui contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che di solito sono dovute per registrazione, risoluzione e proroga di un contratto di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Quanto si paga con la cedolare secca?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota (vantaggiosa) del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a e b del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Nel caso di locazioni brevi cedolare secca al 21% 

Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi (ovvero contratti di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Dal 2021 la si può applicare solo se nell’anno si destinano a questo scopo al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività viene considerata come imprenditoriale.

Cedolare secca e reddito

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. E sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Rinuncia a chiedere l’aumento del canone di locazione

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto.

Optare per la cedolare secca è possibile sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. In quest’ultimo caso, la registrazione segue le regole ordinarie ma le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Quando si proroga il contratto, bisogna confermare l’opzione contestualmente entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Cedolare secca: per quali categorie catastali?

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Cedolare secca: per tutti i tipi di inquilino?

Il regime della cedolare non può essere applicato sempre. Per esempio, non si può applicare ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 -comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Se si è contitolari dell’immobile da affittare

Se l’immobile ha due proprietari, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascuno.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Tempistiche per revoca, proroga e risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca

L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione delle regole relative ad essa per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

 

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