Comprare casa: tutto ciò che serve sapere

Comprare casa è una decisione importante, che comporta un investimento considerevole. Quindi conviene essere preparati, dal momento della scelta, alla compravendita, alle tasse.
Alma Dainesi
A cura di Alma Dainesi
Pubblicato il 24/06/2020 Aggiornato il 24/06/2020
comprare casa immagine evocativa

Comprare casa è una delle decisioni più importanti che si presentino nella nostra vita: ecco perché è importante farsi trovare preparati, anche quando ci si affida a professionisti del settore. Oltre al prezzo dell’immobile, occorre prevedere i costi accessori, che incidono di circa il 10 % sul totale e comprendono le tasse, la percentuale per l’agenzia e la parcella del notaio. A questi si aggiungono poi quelli del trasloco, di un’eventuale ristrutturazione e dei mobili. Senza dimenticare le spese condominiali e di manutenzione.

Comprare casa, tre fasi

  • Il momento della scelta
    Diversi sono i fattori che incidono, dalle caratteristiche dell’immobile, ai mq desiderati. Conta tanto anche la zona individuata, sia per le quotazioni del mercato sia per l’organizzazione personale e familiare.
  • Le tappe della compravendita
    Si parte dalla raccolta della documentazione per arrivare al passaggio di proprietà, che si conclude con il rogito. Un atto che vede coinvolti, oltre a venditore e acquirente, sempre il notaio e molto spesso l’agenzia immobiliare che si è occupata della trattativa. Con tutti i relativi costi.
  • Fisco: le tasse da pagare
    Le imposte sono quella di registro, catastale e ipotecaria, che variano a seconda che si tratti o meno della prima casa e che il venditore sia un privato oppure un’impresa.

 

 

Comprare casa

Comprare casa: il momento della scelta

Che la casa sia proposta da un’agenzia o offerta da un venditore privato, poco importa: è sempre opportuno avere ben chiare le caratteristiche indispensabili e capire se l’immobile individuato le soddisfa. A partire dal prezzo (se è in linea con il mercato o meno) e dai requisiti specifici

Per scegliere con cognizione di causa, conviene vedere più di una casa, fare confronti, porre le domande giuste e poi, se l’interesse rimane alto, non perdere tempo e fare un’offerta.

Andare sul posto, anche a distanza
Di persona, se possibile, o sfruttando i tour virtuali che alcune agenzie offrono in seguito alla pandemia dovuta al Covid-19, è possibile valutare tutta una serie di importanti variabili. Eccole nel dettaglio.

Le condizioni. Qui è dove un occhio esperto può fare la differenza. Qual è lo stato della facciata? Gli impianti sono a norma? Le scale, l’ascensore devono essere ristrutturati? È presente la cantina? È agibile? E il riscaldamento? Se l’abitazione non è in perfetto stato, potrebbero palesarsi spese impreviste per la manutenzione.

Illuminazione e rumorosità. Visitarla in ore diverse farà comprendere come cambia la luce durante il giorno e se ci sono rumori molesti.

La posizione. Quanto è lontana la nuova casa dal posto di lavoro? Se si hanno figli, quanto dista dalla scuola? Esistono mezzi pubblici comodi per raggiungere le proprie mete principali o i collegamenti autostradali? E l’ospedale dove si trova? Se la zona è trafficata: quanto è difficile parcheggiare o c’è un posto auto?

Il mercato
Il valore della casa è dato dalle sue caratteristiche e dalle quotazioni della zona. Occorre quindi capire quali siano i valori medi, cioè il costo al metro quadrato. Un canale per identificare questo dato è l’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it). Un altro sito attendibile è quello del Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Utili anche gli annunci immobiliari, tenendo conto che rispetto alla cifra richiesta il prezzo spesso potrà essere scontato dell’8,7% per le nuove costruzioni e del 14,3 % per quelle da ristrutturare (fonte: Nomisma).

Punto di partenza: la superficie commerciale
A parte gli immobili di pregio, situati in particolari zone di alcune città o in località turistiche, per il valore di una casa si parte dal calcolo dei metri quadrati. Si considera la cosiddetta “superficie commerciale”, che comprende la superficie netta dell’appartamento, il 100% della superficie delle mura perimetrali e interne, il 50% della superficie di mura in comune con altri appartamenti. A queste si aggiungono altre superfici (balconi, giardini, verande, cantine) con varie proporzioni, come indicato nella tabella.

tabella 1

Elementi che fanno cambiare la valutazione di una casa

Che cosa può far aumentare o diminuire il prezzo? Sul libero mercato non esistono dati oggettivi assoluti, ciò che vale è l’accordo tra le parti, ma alcuni elementi sono senz’altro indicativi.

Fattori che abbassano il prezzo:

  • Assenza di balconi – 5%
  • Piano seminterrato – 30%
  • Piano terra – 20%
  • Piano terra con giardino – 15%
  • Piano 2° senza ascensore – 5%
  • Dal terzo piano in poi senza ascensore – 10% per ogni piano

Fattori che alzano il prezzo:

  • Piano attico + 20%
  • Abitazione con più bagni + 5%
  • Riscaldamento autonomo + 5%
  • Portineria + 5%

Comprare casa

Comprare casa: la compravendita

Il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa da un soggetto all’altro attraverso il corrispettivo di un prezzo è sancito dal codice civile (art. 1470). Per arrivare a questo momento, di solito sono previste una serie di tappe che tutelano il compratore

Prima di approdare al passaggio di proprietà, che si conclude con il rogito, occorre controllare la regolarità dell’immobile, sia dal punto di vista urbanistico, sia per quanto riguarda la presenza di eventuali ipoteche. È, infatti, un diritto dell’acquirente pretendere di sciogliere qualsiasi dubbio che riguardi la casa che sta per comprare, ponendo tutte le domande del caso a chi vende, direttamente oppure attraverso l’agenzia. E questo prima di firmare qualsiasi documento, perché dopo è difficile tornare indietro.

Chiedere la documentazione

L’abitazione deve risultare conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, cioè deve corrispondere alla planimetria depositata in catasto. È stata costruita regolarmente? Se non è nuova ed è stata venduta e acquistata più volte attraverso un rogito, molto probabilmente è regolare. Se è nuova o comunque costruita da pochi anni, chi la possiede deve mostrare la concessione edilizia e il certificato d’agibilità, che attesta anche la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari. Sarà comunque il notaio a effettuare e certificare tutti questi controlli prima del rogito.

Casa di nuova costruzione

Se la casa è stata appena costruita, è dovere del costruttore produrre tutta la documentazione che ne dimostri la regolarità (concessione edilizia e progetto approvato dal Comune). È importante perché talvolta i locali dell’ultimo piano o al pianterreno possono figurare sul progetto come magazzini o soffitte. Venditori di pochi scrupoli potrebbero presentarli come appartamenti veri e propri, ma sul rogito sarebbero registrati come soffitta o magazzino. Che cosa comporta? Che non sempre è possibile la conversione d’uso, se non dopo interventi particolari (che implicano costi e tempi).
Se l’immobile è in costruzione, esistono due strumenti per proteggersi. Al momento del preliminare bisogna chiedere al venditore di rilasciare la fideiussione (bancaria o assicurativa) a garanzia delle somme consegnate o ancora da consegnare prima del rogito. Il costruttore o venditore dell’immobile è inoltre obbligato (Dlgs 122/2005) a rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo garantisce in caso di eventuali danni dell’edificio e da difetti costruttivi.

Case costruite prima del 1967: un’eccezione per la licenza edilizia

Di frequente, quando risulta difficile reperire la documentazione per gli edifici più vecchi, nel rogito viene scritta la dicitura “ante 1967” o “edificio anteriore al 1967”. Ciò è possibile perché, prima di questa data, non era necessario richiedere la licenza edilizia se si costruiva fuori dal centro abitato. Poi, proprio dal 1° settembre di quell’anno, dopo l’entrata in vigore della legge Ponte, la licenzia edilizia divenne obbligatoria per tutti gli immobili. Per poter ricorrere a questa soluzione, è necessario che vengano soddisfatti due requisiti: che l’abitazione si trovi in un edificio davvero situato fuori del centro abitato dell’epoca (che solitamente corrisponde al centro storico attuale di una città) e che sia in qualche modo dimostrabile l’edificazione in epoca anteriore al 1967.

Chi è il proprietario dell’immobile?

È opportuno verificare subito che il venditore sia l’effettivo proprietario e che sulla casa non gravino ipoteche o altre formalità pregiudizievoli, come per esempio una donazione, che renderebbero più complicata la vendita. Diverso se si tratta dell’ipoteca iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo: infatti, è sufficiente richiedere che entro la data del rogito l’ipoteca sia estinta a spese del venditore. •A questo scopo l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione strumenti per conoscere lo stato di un immobile, presso gli sportelli dei vari uffici provinciali oppure anche online.

Comprare casa: le tappe del passaggio di proprietà

Sono tre gli step che portano all’acquisto di un immobile: la proposta d’acquisto, il preliminare e il rogito.

1. La proposta irrevocabile d’acquisto

Serve soprattutto per bloccare il prezzo pattuito. È usata solo per le compravendite effettuate tramite un’agenzia immobiliare, tanto che l’intermediario non solo procura il modulo, ma è anche obbligato a sottoscriverlo, insieme a chi compra. Nelle trattative fra privati si ricorre direttamente al compromesso.

È un vincolo per chi compra

Spetta all’agenzia depositare il modulo alla Camera di Commercio. Questo documento ha carattere unilaterale, ossia vincola soltanto il compratore. Il venditore, invece, è libero di accettare o meno la proposta entro il termine fissato, che di solito è di 15 giorni. Oltre alla data di scadenza, devono essere indicati i dati catastali e precisato che l’acquisto va inteso a corpo, ossia che comprende anche la quota spettante di parti comuni. Deve risultare se l’appartamento è locato o libero e prevedere l’impegno, da parte di chi vende, a verificare la regolarità urbanistica e catastale. Alla proposta segue un deposito cauzionale di denaro: se il venditore accetta la proposta, è la caparra confirmatoria che sarà detratta dal prezzo di vendita. Se l’acquirente ha un ripensamento dopo l’accettazione del venditore, la cauzione non sarà rimborsata e chi compra dovrà pagare ugualmente il compenso di mediazione all’agente.

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2. Il contratto preliminare di compravendita

Detto anche semplicemente preliminare, promessa di vendita o compromesso, è un contratto in cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare l’atto d’acquisto. Non è un atto obbligatorio, ma può servire quando la vendita immediata non è possibile: è un modo per legare chi compra e chi vende. Inoltre, completa la proposta d’acquisto, che diventa così più dettagliata e completa.

Per il compromesso, notaio sì o no?

Non esiste alcun obbligo che un compromesso sia redatto da un notaio. Ma, non facendolo, abbiamo in mano soltanto un atto privato. Per diventare atto pubblico, e quindi legalmente valido, occorre che sia sottoscritto da un notaio (e trascritto presso l’Agenzia del Territorio). A questo punto, sarà la legge stessa a impedire che l’immobile possa essere venduto a qualcun altro, vi si possa iscrivere un’ipoteca o che possano essere costituiti servitù passive o qualsiasi altro atto pregiudizievole. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è sempre obbligatoria: entro 20 giorni se si stipula senza notaio; entro 30 giorni se è il notaio a provvedere alla registrazione in via telematica del documento da lui redatto. Perché sia valido, il documento deve contenere il consenso delle parti, la determinazione esatta dell’abitazione in vendita e il suo prezzo.

I costi del compromesso

La registrazione ha sempre un costo:

  • imposta di registro: 200 euro
  • marca da bollo: una da 16 euro ogni 4 facciate o comunque ogni 100 righe. Le marche da bollo sono da apporre su ciascuna copia (minimo due). Vanno acquistate sempre prima di firmare l’atto perché devono avere o la stessa data o essere antecedenti. In caso contrario, non si potrà registrare il compromesso.

Se sono state versate somme a titolo di caparra o acconto, dovrà essere pagata l’imposta proporzionale di registro pari a:

  • 0,50% in caso di caparra confirmatoria (codice tributo 109T).
  • 3% in caso di acconto sul prezzo di vendita (codice tributo 109T).

Questa imposta sarà poi recuperata in sede di rogito. Infatti, è considerata come acconto di quella dovuta per la successiva registrazione dell’atto definitivo. Se invece il rogito non verrà stipulato, non sarà restituita, a meno che la mancata stipula abbia cause non imputabili alle parti.Se l’acquisto è soggetto a Iva (se si acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice), per gli acconti si deve pagare solo l’imposta fissa di 200 euro.

Se si devono allegare altri documenti, come la certificazione energetica, la planimetria, il capitolato, si dovranno pagare marche da bollo supplementari (sempre da 16 euro) a seconda della natura del documento e del suo formato. Il pagamento deve essere effettuato attraverso un modello F23, da consegnare in banca o alle Poste. La causale da scegliere è RP, ossia registrazione di atti pubblici e privati. Per finire, serve la compilazione del modello 69, che è una richiesta di registrazione. Questo modello si scarica dal sito dell’Agenzia delle Entrate, ma di norma è fornito dal rappresentate dell’agenzia.

Con il notaio le spese aumentano. Vanno infatti aggiunti:

  • onorario del professionista
  • imposta di bollo di 155 euro
  • imposta ipotecaria di 200 euro
  • tasse ipotecarie di 35 euro.

La firma del compromesso, inoltre, determina anche il diritto dell’eventuale mediatore immobiliare a riscuotere (dopo il rogito) la provvigione.

3 Il rogito

È il contratto finale, stilato, controllato e garantito dal notaio. Chiamato anche atto definitivo di compravendita, deve essere accompagnato da determinati documenti e contenere precise informazioni:

  • l’identità di tutte le parti (venditore, acquirente ed eventuale mediatore). Devono comparire anche il notaio e qualsiasi altra persona presa in causa nella procedura d’acquisto;
  • le classificazioni energetiche (tra cui l’Ape, attestato di prestazione energetica) e le certificazioni
    degli impianti della casa, che ne attestino la regolarità e la corrispondenza con quanto dichiarato in precedenza;
  • i dati catastali, le planimetrie e qualsiasi informazione serva sul bene immobiliare in questione;
  • il documento redatto dall’amministratore del Condominio che attesti il regolare pagamento da parte del venditore delle spese condominiali (salvo conguaglio);
  • tutto quanto riguarda il denaro in circolazione, (percentuali dovute ai mediatori, costo del notaio ecc.), allegando – quando necessario – richiesta e approvazione di un mutuo;
  • l’agibilità dell’immobile, l’assenza di ipoteche, vincoli o vizi di qualsiasi natura.

Il ruolo del notaio

Non è un semplice redattore: davanti alla legge, ha il ruolo di garante nella transazione. Dovrà inoltre depositare in un conto corrente dedicato le somme versate dall’acquirente (legge 124/2017) e custodirle finché costui non diventa l’effettivo proprietario. Le spese notarili sono sempre pagate dall’acquirente e spesso entrano a far parte della negoziazione tra le parti. Gli atti sono gravati da varie voci di spesa, alcune fisse, come le imposte di bollo stabilite dalla legge, altre variabili, come le percentuali parametrate in base al valore dell’immobile o al grado di parentela tra donante e donatario, oltre alle cancelleria e agli oneri di segreteria. Per quanto riguarda l’onorario del professionista, non esistono più tabelle delle tariffe, quindi ognuno stabilisce discrezionalmente il proprio compenso, secondo le regole del libero mercato. Conviene quindi chiedere un preventivo della spesa prima di scegliere il notaio.

Se si scoprono difetti dopo l’acquisto?

E se ci sono vizi occulti che prima non erano emersi? Che garanzie valgono, una volta che si hanno in mano le chiavi dell’abitazione? Il tempo per agire non è molto: chi compra deve fare denuncia dei difetti al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Attraverso una raccomandata A.R., si dichiara il desiderio di avvalersi della garanzia. Se il venditore non agisce di sua spontanea volontà nei confronti dei difetti, l’acquirente può agire in giudizio, rivolgendosi a un avvocato e facendo valere la garanzia contro i vizi. L’azione deve però avvenire entro un anno dal rogito. Un giudice può pronunciare la risoluzione del contratto, se ne esistono gli estremi. Il venditore dovrà così restituire la somma ricevuta e l’acquirente la casa. Nel caso questi preferisca tenere la casa, indipendentemente dai vizi, può però chiedere una riduzione del prezzo di vendita pagato e quindi la restituzione della differenza. Eccezioni: se i danni sono strutturali (vizio del suolo o difetto di costruzione), tanto che non possono essere scoperti immediatamente, oppure gravi come un’infiltrazione d’acqua, l’acquirente può agire nei confronti del costruttore della casa fino a 10 anni dopo il rogito. Anche i tempi di denuncia si allungano: si ha un anno di tempo per scrivere al venditore e comunicare i problemi.

L’agente immobiliare

Deve essere iscritto alla Camera di Commercio e avere un tesserino di riconoscimento. La legge dispone che non sia dovuta alcuna provvigione a chi pratica questa professione senza alcun titolo. A lui, per legge, spetta il compito di verificare la provenienza della casa, la titolarità, la presenza o meno di vincoli e garantire con opportune clausole venditore e acquirente.

La provvigione dell’agente immobiliare

Il servizio dell’agenzia, naturalmente, ha un costo che viene pagato, sotto forma di provvigione, sia dal venditore, sia dall’acquirente dello stabile. Quanto? Dipende, poiché nessuna legge impone tariffe fisse o tetti massimi. Di solito, valgono gli usi del posto e le indicazioni della Camera di Commercio locale, anche se nulla di tutto ciò deve essere considerato vincolante. Grosso modo, una provvigione che non superi il 2% del prezzo di vendita può esser ritenuta equa, ma può anche arrivare al 4%. Obbligatoria la fattura: ed è davvero importante, perché le spese di mediazione immobiliare sono deducibili dalla dichiarazione dei redditi, fino a un massimo di 1.000 euro.

La consegna delle chiavi con il rogito

Una volta terminato il rogito, le chiavi di casa passeranno dal venditore al compratore che, a sua volta, consegnerà gli assegni per il pagamento. Tutto quanto non sarà stato scritto nel rogito, anche se concordato in precedenza con altri strumenti, non avrà nessun valore. In base al decreto-legge n. 223/2006, le parti che stipulano il contratto definitivo di compravendita devono dichiarare le modalità del prezzo concordato, specificando se si tratta di assegni e/o bonifici.

Comprare casa

Tasse sulla comprevendita di una casa

Rappresentano una delle voci di spesa da sommare a quella del prezzo dell’immobile, ma se si tratta della prima casa, si ha diritto ad aliquote agevolate, sia per l’Iva sia per l’imposta di registro. E alcune novità riguardano anche chi è già proprietario e deve acquistare una seconda abitazione

Le imposte legate all’acquisto della casa sono principalmente quella di registro (se si compra da un privato) e l’Iva (quando il venditore è un’impresa). A queste, in entrambi i casi, vanno sommate l’imposta ipotecaria e catastale. Il pacchetto di bonus in vigore nel 2019 conferma i vantaggi previsti per chi compra un immobile; in particolare, ci sono alcune novità giurisprudenziali per l’acquisto non solo della prima, ma anche di una seconda casa. Può usufruire infatti di agevolazioni fiscali anche chi pur essendo proprietario di un immobile ne acquisti un secondo se il primo è ritenuto non idoneo. Si tratta di inidoneità soggettiva, quando la casa precedentemente acquistata non può più soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia o di inidoneità oggettiva, come nel caso di immobile dato in affitto e che quindi non può essere utilizzato dal proprietario in quanto sottoposto a vincolo giuridico (come disposto dalla Cassazione con successiva sentenza del 27 luglio 2018).

Agevolazioni prima casa

Il diritto alle agevolazioni è riconosciuto direttamente dal notaio, non è necessario fare domanda. Si tratta di:

  • riduzione dell’Iva dal 10% al 4% rivolto a chi acquista casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
  • imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati; imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni, prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare da quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

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Requisiti per agevolazioni prima casa

Per poter usufruire del bonus occorrono alcuni requisiti. Quelli  della persona che compra sono: non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro un anno. L’impegno a vendere l’immobile posseduto dovrà risultare nell’atto di acquisto (compravendita, atto di donazione o dichiarazionedi successione). Se questo non avviene, si perde il bonus prima casa e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro o studio è situata nel suddetto Comune. La casa può anche trovarsi nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro, anche se l’acquirente è stato poi trasferito all’estero per ragioni di lavoro; oppure trovarsi in qualsiasi Comune italiano se l’acquirente è cittadino italiano emigrato all’estero e non in possesso di altre case in Italia.

I requisiti dell’immobile
La casa e relative pertinenze (una per ciascuna categoria) deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazione di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni non spettano per abitazioni di tipo signorile, ville, castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.

Quali detrazioni per la ristrutturazione 

Nella nostra sezione Normativa vi informiamo sulle novità in merito alle detrazioni fiscali in caso di lavori in casa. Tra le ultime novità che si sono aggiunte al bonus mobili, bonus ristrutturazione, ecobonus ora c’è anche il Superbonus al 110% per lavori di risparmio energetico e sicurezza sismica. Dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, chi esegue lavori di riqualificazione energetica e di messa in sicurezza sismica degli edifici, può godere di una detrazione maggiorata al 110% da ripartire in cinque anni.
 
Tratto dal numero di Cose di Casa cartaceo di maggio 2o19
 
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