Ristrutturare casa

Non sai come ristrutturare la casa o anche solo rinnovarla al meglio? Devi valutare come trasformare un appartamento che vorresti acquistare oppure cerchi nuovi spunti per modificare quello in cui abiti?  

Quando si decide di ristrutturare, sono tanti gli aspetti da considerare: oltre alla scelta dei nuovi materiali, dal parquet alle piastrelle, dai sanitari alle rubinetterie per il bagno e per la cucina, fino agli infissi, vi sono numerose problematiche che riguardano anche le pratiche burocratiche necessarie, la normativa e la sicurezza durante i lavori.

A volte l’intervento può riguardare tutto l’appartamento e richiedere la modifica del layout, con la stesura di un nuovo progetto, la sostituzione dei vecchi impianti, elettrico e idrotermosanitario, la posa di nuove porte e finestre, la scelta di diverse finiture per pavimenti e pareti (piastrelle, pitture, carte da parati… ). Altre volte, invece, la ristrutturazione può concentrarsi solo sull’ambiente bagnocucina, da unire al soggiorno in un grande open space o da lasciare separata.

Le pratiche burocratiche per i lavori 

A ogni tipologia di opere da realizzare corrisponde un preciso iter burocratico: la normativa urbanistico-edilizia nazionale, regionale e comunale, stabilisce infatti gli obblighi di legge a carico di chi necessiti di lavori edili, specificando quale tipo di pratica edilizia serva. Questa va sempre redatta da un professionista abilitato e le informazioni dettagliate sulla procedura più idonea da seguire sono fornite dal Comune di pertinenza.

Dal 2017, grazie a un accordo tra governo, regioni e enti locali (trasformato nel decreto n° 290 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 13.12.2017) i moduli per la presentazione di tutte le segnalazioni, le comunicazioni, le istanze in materia di attività edilizia sono stati unificati e standardizzati.

Tipologia di intervento

La classificazione delle opere edili che si intendono realizzare è definita dal cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il Decreto del Presidente della Repubblica n° 380 del 6.6.2001: l’articolo 3 del Titolo I definisce tutte le tipologie di interventi possibili, dalla semplice manutenzione ordinaria a quella straordinaria alle nuove costruzioni.

Quando presentare la pratica in Comune?

La pratica edilizia va presentata sempre in caso di opere di manutenzione straordinaria, di restauro o di risanamento, di ristrutturazione, di permesso di costruire e di tutte le relative varianti. Fanno eccezione le opere di entità minore.

Glossario Unico per l’edilizia libera

Non serve infatti presentare l’istanza in caso di interventi che rientrino nella cosiddetta edilizia libera, ovvero tutte quelle opere di manutenzione ordinaria che riguardino esclusivamente la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici o che servano a integrare e a mantenere efficienti gli impianti preesistenti.

L’elenco si è ulteriormente ampliato con l’entrata in vigore del Decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n° 81 del 7 aprile 2018, che ha recepito il “glossario unico”, una tabella che riporta oltre cinquanta opere eseguibili senza alcun titolo abilitativo.

Bisogna tuttavia ricordare che anche l’edilizia libera deve rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia. In particolare, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, oltre alle autorizzazioni condominiali quando necessario.

Impresa sì o no?

L’istanza edilizia deve riportare tutti i dati delle figure coinvolte nei lavori (proprietario, progettista, direttore lavori eccetera), tra cui anche il nominativo dell’impresa esecutrice dei lavori. Per opere private di modesta entità è consentito dalla legge (art. 31 del Decreto Legge 21.6.2013 n°69) non ricorrere a imprese e pertanto fare in proprio “in economia”. In questo caso però non è possibile far rientrare modifiche di alcun tipo di impianto (idrico e di condizionamento inclusi) poiché non è possibile ottenere l’obbligatoria certificazione a regola d’arte richiesta per legge (Decreto Ministeriale del 22.1.2008 n°37).  

Informare anche amministratore e condominio

Il Codice Civile prevede che chi abbia intenzione di iniziare dei lavori all’interno del proprio appartamento debba avvisare l’amministratore. Tali lavori, se non limitati o vietati dal regolamento del condominio (se approvato all’unanimità al momento della sua redazione e accettato dai proprietari successivi per trascrizione nei pubblici registri o allegato all’atto di acquisto), non devono ovviamente recare danno alle parti comuni. Se queste ultime poi rientrano tra quelle interessate dalle opere occorre ottenere preventivamente il consenso del condominio alla loro esecuzione, da allegare alla pratica edilizia.

Inoltre, è buona educazione apporre un cartello nell’atrio del condominio che avvisi i vicini dell’inizio dei lavori e che porga le scuse per gli eventuali disagi. Mentre è sempre obbligatorio affiggere fuori dalla porta di casa il cartello dei lavori, con il numero di protocollo della pratica edilizia e tutti i dati dei soggetti coinvolti (committente, progettista, ingegnere strutturale, impresa realizzatrice, ecc.).

Il Comune decide le misure

I requisiti degli ambienti di un’abitazione, ai fini della sua abitabilità, sono fissati dal Decreto Ministeriale della Sanità del 5.7.1975. Però, in base all’autonomia normativa in questa materia concessa a Regioni e Comuni, sul territorio nazionale possono esserci differenze anche sostanziali. Tutte le informazioni utili sono riportate nei regolamenti edilizi comunali.

Conclusione dei lavori

A seconda del tipo di istanza edilizia presentata, può essere necessario presentare al Comune una serie di documenti: la comunicazione di fine lavori, il certificato di collaudo finale, la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione catastale, la segnalazione certificata di agibilità. Inoltre, per godere delle detrazioni fiscali, sia per i lavori di ristrutturazione, sia per gli interventi di efficienza energetica, è richiesto linvio all’ENEA di tutta la documentazione indispensabile.

Lavori in sicurezza: gli obblighi del proprietario della casa

Il committente ha precisi obblighi e responsabilità per quanto riguarda la sicurezza dei lavori e del cantiere in casa propria. Innanzitutto, è buona norma avvalersi di professionisti qualificati in ogni campo (dal progettista agli esecutori). Pertanto, per quanto riguarda l’impresa, il proprietario è tenuto a richiedere tutti i documenti che ne verifichino l’idoneità (certificato di iscrizione camerale, dichiarazione organico medio annuo, contratto applicato ai dipendenti, Durc in corso di validità che attesti la regolarità contributiva, ecc.).

Inoltre, secondo il Decreto Legislativo n° 81 del 2008, nei cantieri in cui sia prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporaneamente, il committente deve nominare un coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e un coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione.

Tra gli obblighi del primo rientra la redazione del Piano di sicurezza e coordinamento, documento che descrive le fasi operative del cantiere e ne individua le criticità e le azioni atte a ridurre i rischi per la sicurezza e la salute dei lavoratori.

In tal caso, prima dell’inizio dei lavori, il committente (o il responsabile dei lavori se nominato) deve inviare una notifica preliminare sia all’Azienda Sanitaria Locale sia alla Direzione Provinciale del Lavoro, la cui copia va conservata in cantiere esponendola insieme al cartello dei lavori.

DETRAZIONI FISCALI

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio attualmente beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano parti comuni di edifici condominiali.

I vari bonus sono stati prorogati di anno in anno fino ad oggi con le leggi di Bilancio, modificati sotto alcuni aspetti. Per tenersi sempre aggiornati potete visualizzare i nostri articoli delle sezione Normativa oppure anche Ristrutturare-Incentivi fiscali.

I benefici fiscali per i lavori in casa comprendono poi ulteriori agevolazioni, come ad esempio la possibilità di pagare l’IVA in misura ridotta (su prestazioni di servizi relativi a manutenzione ordinaria e straordinaria e su beni se ceduti nell’ambito del contratto d’appalto, in tal caso applicabile sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi).

Rendere abitabile il sottotetto

Negli ultimi anni, la Legge per il recupero dei sottotetti ha reso possibile ampliare molti appartamenti all’ultimo piano e trasformarli in case su due livelli, ristrutturando il volume sotto la copertura, oppure ha permesso di ricavare ex novo degli appartamenti indipendenti. 

I sottotetti possono essere resi abitabili – e diventare mansarde – solo se sussistono dei requisiti ben precisi, in particolar modo per quanto riguarda le altezze degli ambienti. Potete scoprire tutto quello che c’è da sapere in proposito nella nostra sezione Ristrutturare-Sottotetto e vedere tante case “vere”, in cui è stato sfruttato il sottotetto.

Unire o separare due unità immobiliari

Frazionare o accorpare le unità immobiliari è ormai possibile mediante un’istanza di manutenzione straordinaria redatta da un professionista tecnico abilitato, rispettando però tutti i requisiti imposti dalle normative nazionali e locali in merito a questo tipo di opere. Ovvero ad esempio al dimensionamento dei locali, ai valori di aero-illuminazione, alla necessità o meno di un progetto di ingegneria strutturale per l’eventuale apertura di un muro portante.

Nel caso l’intervento comporti modifiche alle parti comuni di un condominio è necessario ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale, così come una volta terminato, si deve informare l’amministratore della variazione dei millesimi di proprietà.

A fine lavori inoltre bisogna adeguare la mappa catastale con una pratica di variazione, che riporti il nuovo stato di fatto.

Da segnalare che il frazionamento, al contrario dell’accorpamento, può essere soggetto al pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune di pertinenza: questo perché aumentando il numero di unità immobiliari si maggiora anche il carico urbanistico (come il conseguente bisogno di parcheggi in più).

Nuova distribuzione nel rispetto dei requisiti di abitabilità e sicurezza

La variazione dell’impianto distributivo di un’abitazione è un’operazione consentita, ma vanno rispettati tutti gli accorgimenti di abitabilità e di sicurezza anche tecnica fissati dalla normativa vigente locale. I criteri sono stabiliti dal Regolamento edilizio che ciascun Comune adotta e dal Regolamento di igiene edilizia che ogni Regione approva quale strumento normativo per il proprio territorio. In merito a questo, il singolo Comune può decidere se adottare quello regionale oppure se stilarne uno proprio, più restrittivo.

Modificare una stanza: attenzione alle finestre

Ogni cambiamento apportato a un locale che riguardi la dimensione è ammesso, purché siano rispettati alcuni parametri fissati dal regolamento edilizio di riferimento. Il primo è la superficie minima: per ciascuna destinazione d’uso (camera da letto, cucina, bagno…) esiste un limite di mq al di sotto del quale non si può scendere.

Il secondo è il rapporto di aero-illuminazione, ovvero il rapporto tra la superficie finestrata apribile e la superficie della stanza, che non può essere inferiore a quello stabilito dalla normativa locale.

Cambiare destinazione d’uso a un locale

L’intervento è sempre fattibile, purché la nuova destinazione d’uso sia compatibile con quella in essere dell’unità immobiliare: ad esempio è possibile passare da camera da letto a studio, mentre da garage a camera da letto lo è solo previo pagamento degli oneri e se la normativa edilizia e urbanistica locale lo consente. Ovviamente poi a condizione che siano garantite le caratteristiche richieste per la nuova destinazione d’uso: altezza del soffitto, superficie calpestabile, dimensione delle aperture finestrate…

Nel caso della cucina, a vista sul soggiorno o separata che sia, inoltre, devono essere previsti tutti gli accorgimenti imposti dalla normativa per la sicurezza d’uso dovuti alla presenza di apparecchi a gas a fiamma libera.

L’abitabilità di un locale NON è irreversibile

Attenzione: qualora, a seguito di interventi o di cause accidentali, le caratteristiche del locale varino a tal punto da fare venire meno i principali requisiti di abitabilità, questa può essere revocata e l’alloggio può essere dichiarato interamente inagibile.

Altezza minima possibile

L’altezza minima da pavimento a soffitto è un requisito importante per l’abitabilità e, in quanto tale, è fissata dalla legge nazionale a 2,70 m (con il Decreto del Ministero della Salute del 5 luglio 1975) tranne che nelle comunità montane.

Per alcuni locali di servizio o di passaggio, come lavanderie, corridoi e disimpegni, in alcune città è possibile ribassare il plafone fino a 2,40 m. Una buona occasione per ricavare vani ripostiglio o tecnici nascosti.

Aggiungere un soppalco

Soluzione utile per aumentare la superficie disponibile della casa, il soppalco deve avere una altezza minima stabilita per legge dalle norme nazionali (in primis il Decreto Ministeriale del 5.7.1975, che in linea generale fissa l’altezza minima a 2,70 m e a 2,40 m per locali non abitabili), regionali e dai locali regolamenti edilizi.

Le disposizioni regionali e comunali stabiliscono poi altri parametri di riferimento da rispettare, tra cui la porzione di locale soppalcabile, la conformazione del soppalco, la superficie finestrata, l’altezza del parapetto.

In alcune situazioni il soppalco è ritenuto aumento di superficie utile e pertanto richiede il pagamento di oneri di urbanizzazione. In tal caso diviene necessaria anche una variazione della mappa catastale, al fine di aggiornare la pianta della casa.

Le stanze possono non essere a norma?

Nel momento in cui si voglia ristrutturare un appartamento nel quale sono presenti elementi non a norma (per esempio, metrature inferiori a quelle minime richieste per legge per un ambiente specifico), tra le modifiche da apportare con il nuovo progetto bisogna prevedere anche quelle che per la messa a norma ciò che non lo è. Ovvero le indicazioni contenute nel Regolamento edilizio locale devono essere sempre rispettate per garantire alloggi sicuri, confortevoli e agevolmente abitabili.

L’obbligo di attenersi a quanto prescritto dalle norme vale sia per le nuove costruzioni sia per le ristrutturazioni. In caso di locali non a norma all’interno di un appartamento, nel momento in cui si presenta un’istanza per opere edilizie è necessario che il progetto ridefinisca gli ambienti per renderli agibili. Con possibili deroghe, soprattutto nei centri storici delle nostre città, quando l’unità immobiliare esistente è stata legittimamente costruita, in forza di un titolo abilitativo e in conformità alla normativa edilizia ed urbanistica vigente all’epoca della costruzione.

Demolire una parete interna

Togliere o spostare un muro nella propria casa è un intervento che modifica il lay-out, la distribuzione delle funzioni, dell’abitazione e pertanto è subordinato alla presentazione di una pratica edilizia.

Se si tratta di un setto di muratura forata o di cartongesso, non vi è alcun problema tecnico, a patto di avere prima appurato se e quali impianti vi sono alloggiati all’interno.

La questione cambia se invece la parete che si vorrebbe demolire è portante, ha cioè funzione strutturale per l’intero edificio. In tal caso ne è in genere sconsigliata la demolizione. È però possibile intervenire, dopo opportuni calcoli statici e con un adeguato progetto eseguito da uno strutturista, compensando gli interventi di demolizione con l’aggiunta di altri elementi strutturali che intervengano nella funzione portante in modo da ripristinare le caratteristiche statiche dell’edificio esistenti prima dell’intervento.

Vetrate con battenti o scorrevoli: divisioni a tutti gli effetti

Pur essendo una questione suscettibile di interpretazioni tecniche diverse, in generale poiché si tratta di strutture fisse e di solito a tutt’altezza, i  serramenti a tutta parete sono considerati una divisione interna alla stregua di una parete. A maggior ragione se dividono – come accade nella maggior parte dei casi – il soggiorno dalla cucina.

Locali senza finestra: quando si può?

Ogni locale di una abitazione deve essere obbligatoriamente dotato di apertura finestrata per l’aero-illuminazione naturale, i cui parametri devono tra l’altro rispettare i requisiti fissati dalla legge, sia nazionale sia regionale e comunale. Così è pertanto anche per il bagno.Esistono tuttavia delle eccezioni, che variano a seconda delle disposizioni normative locali.

Ad esempio in alcune città è consentito che il secondo bagno sia privo di finestra, purché venga aerato in modo meccanico con apposito apparecchio, e che possa anche essere anche l’unico, purché parte di un’abitazione di superficie fino a 70 mq con una sola camera da letto. Possono essere invece ciechi i locali e gli spazi ove non sia prevista permanenza di persone: corridoi, disimpegni, ripostigli, lavanderia.

Bagno en suite: camera con accesso diretto al bagno

Se non diversamente indicato nel regolamento edilizio locale solitamente questa condizione è ammessa anche quando si tratta dell’unico bagno della casa, soprattutto quando non vi sono altre possibilità distributive.

Dotazioni obbligatorie per il bagno

Il regolamento edilizio solitamente si esprime anche in merito alla dotazione minima di sanitari del locale di servizio.

In genere si richiede che almeno un bagno della casa sia completo di vaso, bidet, lavabo e vasca o, in alternativa, doccia.

L’antibagno va sempre previsto?

Per questioni di praticità d’uso e igiene è sempre bene che il bagno sia opportunamente separato, con un disimpegno o un antibagno dotato di porte, dal resto della casa ma l’obbligo dipende dalla normativa locale. Vi è invece imposizione di idonea divisione per legge in caso di contiguità tra il locale di servizio e la zona cottura: cucina e bagno devono essere separati da due porte. Quindi tra i due ambienti occorre che ci sia uno spazio, che può essere anche il corridoio.

Per la veranda ci vuole il permesso?

La posa in opera di una veranda rientra nelle opere di edilizia libera (che, secondo il Decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n°81 del 7 aprile 2018, non necessita dunque di istanza edilizia) se si tratta di un pergolato di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo o di una tenda, di una tenda a pergola, di una “pergotenda”, di una copertura leggera di arredo. Bisogna tuttavia ricordare che anche l’edilizia libera deve rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia. In particolare, in questo caso, anche le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, oltre alle autorizzazioni condominiali, quando necessario.

La questione è differente quando si tratta invece di una struttura fissa che aumenti di fatto la superficie lorda di pavimento dell’abitazione (slp). In tal caso si configura come un ampliamento della casa e l’intervento deve essere ammesso dal Comune.

Cambiare le finestre conservando l’estetica

La sostituzione dei serramenti – che può godere di rilevanti detrazioni fiscali – rientra nelle opere di edilizia libera, senza obbligo di presentazione di istanza edilizia previsti dal Decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n°81 del 7 aprile 2018.

Se si abita in condominio tuttavia è necessario attenersi a forma e colore delle finestre esistenti, per preservare il decoro estetico della facciata. In alcuni centri storici, poi, è necessario anche osservare il disegno preesistente e materiali originari del serramento.

Impianto elettrico e impianto del gas a norma

Tutti gli impianti di un appartamento devono essere a norma, in particolare quello elettrico e quello che utilizza il gas, oltre a quelli idrosanitari e termici. Un nuovo impianto (o una modifica del vecchio) deve quindi essere garantito da una certificazione che i lavori sono stati eseguiti a regola d’arte dall’impresa che lo ha installato. Essa garantisce al committente che gli impianti sono stati realizzati secondo le norme tecniche e il progetto previsto, con materiali idonei, certificandone la sicurezza e la funzionalità. In caso tali dichiarazioni non siano state prodotte, è possibile sostituirle con una dichiarazione di rispondenza redatta da un tecnico abilitato.

 

Fonti / Bibliografia

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