Tasse sulle locazioni: cedolare secca anche per gli affitti brevi

Chi mette in affitto per brevi periodi di tempo non superiori a 30 giorni un appartamento può optare, in sede di denuncia dei redditi, per il regime di favore della cedolare secca.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 28/05/2019 Aggiornato il 28/05/2019
Tasse sulle locazioni: cedolare secca anche per gli affitti brevi

Chi ha una seconda casa al mare o in montagna e che vorrebbe “impegnare” per brevi periodi di tempo può pensare di affittarla esclusivamente per il periodo estivo ad esempio. In tal caso la tipologia contrattuale da utilizzare è quella dell’affitto breve. Per pubblicizzare la propria soluzione abitativa oggigiorno sono molto in voga portali on line come Airbnb, HouseTrip o HomeAway per citarne alcuni.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione, di durata non superiore a 30 giorni, di immobili a uso abitativo (comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario) stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Per tali contratti non vi è l’obbligo di registrazione e quindi non andranno pagate le imposte di registro e di bollo come previsto per le altre tipologie contrattuali. Ma dal punto di vista fiscale quale regime è previsto?

La cedolare secca sull’affitto breve

La novità è arrivata nel 2017 con la cosiddetta manovrina (Decreto legge n. 50/2017). Dal 2017 su tali contratti è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”. Ciò significa che il locatore che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione invece che alla tassazione ordinaria (quindi pagando di Irpef e relative addizionali regionale e comunale) all’imposta sostitutiva del 21%.

La cedolare si applica sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (come i portali indicati sopra). I contratti di locazione breve difatti possono essere stipulati direttamente dal locatore oppure  tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare  o portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Tralasciando per il momento gli obblighi a cui sono soggetti tali intermediari, vediamo nel dettaglio per quali contratti di locazione breve si può scegliere la cedolare secca:

  • la durata non deve superare i 30 giorni
  • la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017
  • non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale
  • devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze
  • possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)
  • le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa
  • può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni
  • possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Il locatore esercita l’opzione per il regime della cedolare con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi.

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