Affitto: chi paga le spese, l’inquilino o il proprietario?

Alla stipula del contratto di affitto, in base al tipo di accordo, si stabilisce chi paga cosa e si ripartiscono i costi tra conduttore e locatore.

Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 11/01/2019 Aggiornato il 11/01/2019
Affitto: chi paga le spese, l’inquilino o il proprietario?

Quando il proprietario (locatore) di un alloggio dà in affitto il proprio immobile, stipula un contratto con l’inquilino (conduttore). È proprio la natura di tale accordo a regolare la ripartizione delle spese. Nei contratti a canone libero, locatore e conduttore possono accordarsi tra loro e decidere, ad esempio, che le spese ordinarie e straordinarie vadano a carico dell’inquilino o viceversa. I contratti a canone concordato, invece, prevedono un sistema rigido di ripartizione, con i costi ordinari a carico del conduttore e quelli straordinari a carico del locatore.

Il problema si pone quindi nei contratti di affitto a canone libero che non prevedono clausole, mentre in quelli a canone concordato le parti si rifanno alle regole contenute nelle tabelle allegate ai decreti ministeriali 30 dicembre 2002 e 16 gennaio 2017, che definiscono la ripartizione delle spese relative sia alle parti interne dell’appartamento che a quelle comuni.
L’articolo 1575 del Codice civile stabilisce che il locatore è tenuto a consegnare al conduttore la “cosa locata in buono stato di manutenzione e a mantenerla in stato tale da servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione”. L’articolo successivo, il 1576, entra più nel dettaglio, disponendo che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Sulla questione della ripartizione delle spese di un immobile in affitto, insomma, i contenziosi sono all’ordine del giorno, in quanto esiste un’oggettiva difficoltà nel valutare quando una spesa rientri fra quelle necessarie o, più semplicemente, sia da considerare “piccola”.

In tema di locazioni, la norma di riferimento è la legge sull’equo canone n. 392 del 27 luglio 1978, parzialmente abrogata dalla legge 431/1998. Nel Codice civile, invece, le locazioni (comprese quelle a uso abitativo) sono discipinate dagli articoli compresi tra il 1571 e il 1614.
Per quanto concerne la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario, nel contratto a canone libero le parti possono accordarsi come meglio credono e tale patto vince sulle disposizione generali del Codice civile. Nei contratti a canone concordato, al contrario, sia per le parti interne dell’immobile sia per quelle condominiali, si applicano i criteri di suddivisione contenuti nella tabella dell’allegato G al decreto ministeriale 30 dicembre 2002. Per i contratti recepiti negli accordi territoriali, stipulati tra le associazioni di proprietari e sindacati degli inquilini, occorre invece fare riferimento alla tabella allegata al decreto ministeriale 16 gennaio 2017.

Affitti: due tipi di spese

Si intendono “necessarie” le spese indispensabili che consentono all’inquilino di godere dell’immobile senza limitazioni. Ad esempio, la manutenzione dell’impianto elettrico, del riscaldamento e delle strutture portanti. A definire le piccole riparazioni, invece, è l’articolo 1609 del Codice civile: “sono quelle dovute ai deterioramenti prodotti dall’uso e non da vetustà o da caso fortuito”. Sempre il Codice civile (articolo 1590) stabilisce che, terminata la locazione, il conduttore “deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”. E ancora “in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. La norma precisa, infine, che l’inquilino “non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.

In caso di affitto, chi paga le spese condominiali?

Nel contratto a canone libero, le parti possono accordarsi anche per il pagamento delle spese condominiali e decidere come suddividere i costi. In assenza di pattuizioni tra i due soggetti, vengono attribuite a carico dell’inquilino le spese ordinarie, mentre spettano al locatore quelle straordinarie.

Tra i costi straordinari destinati al proprietario della casa data in affitto, rientrano il rifacimento del lastrico solare, la tinteggiatura della facciata, la sostituzione degli impianti e, in definitiva, tutti quelli sostenuti per interventi di rilevante entità. Le spese di pulizia delle scale, la manutenzione ordinaria dell’ascensore, i consumi di acqua ed energia elettrica per le parti comuni, e altri interventi di natura ordinaria, restano dunque a carico del conduttore.

Nelle tabelle allegate ai decreti ministeriali 30 dicembre 2002 e 16 gennaio 2017, sono contenuti alcuni particolari criteri di ripartizione. Per esempio, le spese del servizio di portineria (compreso il compenso del portiere), sono al 90% a carico del conduttore e per il 10% a carico dell’inquilino.
È bene precisare che, qualora l’inquilino in affitto non paghi la propria quota per le spese comuni, l’amministratore deve rivolgersi direttamente al proprietario dell’alloggio che, dopo aver saldato il debito con il condominio, potrà rivalersi sul conduttore moroso e, nei casi più gravi, risolvere il contratto d’affitto per inadempienza.

La strategia giusta che il proprietario può mettere in atto per mantenere rapporti sereni con l’inquilino è stabilire tutto a priori con chiarezza, oltre che attenersi alle norme esistenti. E viceversa, naturalmente.

Spese urgenti e straordinarie

Qualora l’appartamento locato necessiti di una riparazione straordinaria e urgente, il cui costo sarebbe a carico del proprietario, l’inquilino può procedere al pagamento e chiedere, successivamente, il rimborso.
L’articolo 1577 del Codice civile, però, precisa che in questi casi il conduttore è tenuto ad avvisare “contemporaneamente” il proprietario di tale spesa.
Infatti, potrebbe accadere che il proprietario non informato dimostri che avrebbe speso meno rivolgendosi a un altro professionista e, quindi, restituisca all’inquilino una cifra inferiore a quella effettivamente spesa.

Adeguamento del canone di affitto dopo i lavori: non prima della scadenza del contratto

Può capitare che, a seguito di un intervento straordinario riguardante l’appartamento (per esempio il rifacimento del parquet) o le parti comuni dell’edificio (per esempio l’installazione di un nuovo ascensore), il proprietario voglia aumentare il canone. Ma il locatore può rimodulare i termini economici dell’accordo soltanto alla scadenza naturale del contratto, previo consenso dell’inquilino. L’integrazione era in effetti prevista dall’articolo 23 della legge 392/78 in caso di “importanti ed improrogabili opere necessarie o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità”, ma tale norma è stata abrogata dalla legge 431/98 che, all’articolo 13, prevede la nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

La tassa rifiuti e il compenso dell’amministratore

A meno che le parti non si accordino diversamente, la tassa sui rifiuti (Tari) è a carico del conduttore.
Se, però, il contratto di locazione è inferiore ai 6 mesi, a pagare è il proprietario dell’alloggio, che può comunque addebitare la quota spettante all’inquilino (inserendo la relativa voce nel contratto d’affitto).
In caso di morosità, a differenza di quanto avviene con le spese condominiali, è l’inquilino a risponderne dinanzi all’amministrazione comunale che riscuote la tassa. Per quanto riguarda, invece, il compenso dell’amministratore, il costo è a carico del proprietario dell’immobile, in quanto è il soggetto che partecipa all’assemblea e vota la delibera che conferisce l’incarico al professionista.panz

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

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