Chiedere un mutuo per comprare casa: ecco che cosa sapere

Chiedere un mutuo per comprare casa: chi può ottenerlo? Quali fattori considerare con attenzione?

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 30/01/2018 Aggiornato il 08/08/2018
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Quando si intende acquistare casa e non si ha la liquidità disponibile per concludere la compravendita la soluzione ideale è chiedere un mutuo alla banca. Ma come funziona il mutuo? Quale tasso fa al caso proprio? Quali rischi si corrono? Ecco una serie di risposte alle domande più frequenti.

Chiedere un mutuo: cos’è e chi può farlo

Il mutuo è un contratto tra un soggetto e un intermediario, in genere una banca, che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (detto mutuante) ad un altro soggetto (detto mutuatario), con assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Essendo un prestito a titolo oneroso, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. In generale, la banca concede un importo sulla base del valore dell’immobile da acquistare, che non superi l’80% stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

Chiedere un mutuo: occhio ai tassi di interesse

Uno dei primi passi da compiere quando si decide di accendere un mutuo per comprare casa è capire quale tasso fa al caso proprio.

Ciò che si va a guardare principalmente quando si tratta del mutuo è il tasso di interesse. Essenzialmente i mutui possono essere a tasso fisso – il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo e lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo – e a tasso variabile – il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari.

Oltre a queste due tipologie, ci sono anche il tasso doppio (suddiviso in due parti – una con il tasso fisso, una con il tasso variabile – il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno) e quello misto (può passare da fisso a variabile a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto).

I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto. Quale tasso scegliere? Su internet esistono motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello della banca.

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo. È utile per questo richiedere alla banca il Foglio contenente le Informazioni generali in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

La proposta di mutuo: a che cosa fare attenzione

Nell’esaminare le proposte, occorre fare molta attenzione ad alcuni elementi quali:

  • lo spread (per determinare il tasso d’interesse applicato ai mutui, le banche utilizzano dei tassi di riferimento, i principali sono l’euribor e l’eurirs ai quali sommano una percentuale, lo spread per l’appunto, che oscilla tra l’1 e il 3 per cento);
  • il TAEG indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Se il tasso del mutuo è variabile, il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa, in quanto può subire variazioni determinate dall’andamento dei parametri di riferimento;
  • il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito e stabilisce l’importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo. La rata è composta da due elementi: quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito; quota interessi, cioè l’interesse maturato. Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata di importo fisso è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta;
  • tutte le voci di spesa: al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti: le spese di istruttoria che possono consistere sia in un importo fisso, sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento; le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare; le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari; il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito; gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo;
  • il risparmio fiscale.

Quando si decide una certa offerta di una banca, inizia l’istruttoria con cui l’istituto di credito verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo. Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:

  • informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi o parti di un’unione civile;
  • informazioni che certificano la capacità di reddito: per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico); per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti;
  • informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”), la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

La garanzia che l’intermediario di solito richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere l’immobile se il cliente non riesce a restituire il finanziamento. Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile. Tra le garanzie più diffuse c’è anche la fideiussione rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo.

Chiedere un mutuo: entro quanto tempo viene concesso

Quando si tratta di acquisto di un immobile con un mutuo è bene sapere che i tempi per ottenerlo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma variano da banca a banca sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali.

Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza. Quindi nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato.

Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di un contratto diverso dal mutuo, chiamato prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito.

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