Come scegliere il mutuo per la casa?

Essere bene informati sui mutui è fondamentale per non avere "sorprese": quali garanzie servono, quali tipi di tasso esistono, quali sono le tempistiche, che cosa è il piano di ammortamento? E ancora: cosa succede per il mancato pagamento delle rate? Cosa sono la surroga e la rinegoziazione? Chi e come può accedere al Fondo di garanzia per la prima casa? Ecco la guida completa al mutuo per acquistare la casa.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 27/11/2023 Aggiornato il 09/02/2024
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Strumento fondamentale per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la propria abitazione, il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Cosa occorre fare per richiedere un mutuo? Quali sono le caratteristiche del prestito? Quale rata fa al caso proprio? Che tipologie di interesse si può scegliere?

In merito ai tassi, dopo dieci aumenti consecutivi, la Bce ha deciso di lasciarli invariati, in particolare al 4,50 per cento per i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, al 4,75% sulle operazioni di rifinanziamento marginale e al 4,00% per i depositi presso la banca centrale. 

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Cos’è il mutuo              

Il mutuo è un contratto tra un soggetto e un intermediario, in genere una banca, che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (detto mutuante) ad un altro soggetto (detto mutuatario), con assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Essendo un prestito a titolo oneroso, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

In genere il mutuo viene richiesto per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconde case). Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. L’importo massimo finanziabile è l’80 % del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca. il limite dell’80 % del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire può essere elevato fino al 100%, qualora vengano date ulteriori garanzie.

Tipologie e tassi

I mutui si differenziano principalmente per le diverse tipologie di tasso d’interesse applicato. La principale componente del costo del mutuo difatti è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo

I tassi di interesse comunemente applicati sono: “fisso” o “variabile”, ma esistono anche altre tipologie di tasso: il tasso “misto”, il tasso “capped rate” e il tasso “bilanciato”.

  • Mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
  • Mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.
  • Mutuo a tasso misto: il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.
  • Mutuo a tasso doppio: il prestito è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Quale tasso conviene?

La risposta non può essere univoca perché dipende dalle varie situazioni. Certo è bene sapere che nella sua ultima riunione la Bce ha deciso di lasciare i tassi d’interesse invariati. È la prima pausa dopo la serie di dieci aumenti consecutivi. Il tasso sui rifinanziamenti principali resta fermo al 4,50%, quello sui depositi al 4%, e quello sui prestiti marginali al 4,75%. Ciò, secondo i calcoli di una recente analisi di Facile.it e Mutui.it*, comporta un aumento sulle rate dei mutui variabili italiani a +294 euro rispetto a gennaio 2022 (+64%).

Secondo il Codacons invece, considerata una fascia media di mutuo a tasso variabile di importo compreso tra i 125mila e i 150mila euro, per una durata di 25 anni, ossia l’importo più richiesto in Italia da chi accende un finanziamento per l’acquisto di una casa, la rata mensile è salita complessivamente negli ultimi due anni tra i +270 e i +365 euro per effetto di tutti gli incrementi imposti dalla Banca Centrale Europea a partire dal 2022 – analizza il Codacons – Questo significa che una famiglia che ha acceso un mutuo a tasso variabile si ritrova a spendere oggi in media tra i +3.240 e +4.380 euro all’anno rispetto a quanto pagato nel 2021 come conseguenza delle politiche monetarie della Banca Centrale Europea.

Il piano di ammortamento

Fulcro del contratto di mutuo è il cosiddetto piano di ammortamento, ossia il progetto di restituzione del debito. Il piano stabilisce l’importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo. La rata è composta da due elementi: ○ quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito ○ quota interessi, cioè l’interesse maturato. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è quello detto alla “francese” che prevede che la rata sia composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

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I costi del mutuo

Il primo grande ostacolo che si pone dinanzi a chi desidera acquistare casa attraverso il mutuo è la cifra da versare come anticipo. È vero che negli ultimi tempi, con tassi di interesse ai minimi storici, anche il finanziamento al 100% è una possibilità concreta, ma solitamente l’istituto di credito preferisce concedere non più dell’80% del costo totale dell’immobile.
Per un immobile da 300 mila euro, quindi, servirà mettere da parte 60 mila euro, denaro da versare subito per chiudere la compravendita. Al 20% bisogna poi aggiungere una serie di altri costi, che variano a seconda del prezzo d’acquisto del bene. L’importo della rata è in ogni caso legato alla durata del mutuo: chi spalma il prestito in pochi anni pagherà una rata più alta, ma avrà meno interessi. Al contrario, chi allunga il mutuo pagherà una rata mensile più bassa, ma gli interessi saranno maggiori.

Chi accende un mutuo, oltre agli interessi spalmati sull’intera durata del finanziamento, deve sostenere una serie di costi che, una volta sommati, si rivelano consistenti, incidendo sul budget stanziato dal compratore per l’acquisto del bene.
Per l‘istruttoria della pratica, ad esempio, occorre versare alla banca una cifra che varia dallo 0,5% all’1% dell’importo finanziato, mentre per la perizia sull’immobile, eseguita da un tecnico di fiducia dell’istituto e volta ad accertare il valore del bene, all’istituto di credito va pagata una somma che in media è pari a circa 300 euro.
Le spese notarili sono un altro costo fisso: il notaio verifica che l’immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale e al momento della registrazione dell’atto riscuote dall’acquirente le imposte da versare allo Stato.
Si tratta della cosiddetta “imposta sostitutiva”, che equivale allo 0,25% dell’importo erogato dalla banca o da una finanziaria parificata, a patto che si tratti di una prima casa.

Mutuo per la seconda casa

Qualora, invece, il mutuo serva per acquistare la seconda casa, allora si applica un’aliquota maggiore, pari al 2% del valore complessivo del finanziamento.

Gli altri costi da considerare prima di chiedere un mutuo alla banca sono:

  • il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria
  • le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
  • le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito
  • gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata
  • la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata, le spese per l’invio di comunicazioni.

Assicurazioni mutuo casa

Chi accende il mutuo è poi obbligato a sottoscrivere la polizza “incendio e scoppio”, il cui costo è proporzionato al valore dell’immobile e alla durata del mutuo.
L’assicurazione, che protegge l’immobile da incendi, scoppi ed esplosioni, si può pagare in un’unica soluzione o in quote mensili unificate alla rata del finanziamento.

Non è invece obbligatoria l’assicurazione sulla vita, che alcuni istituti di credito propongono insieme al mutuo: il cliente è libero di stipularla e può farlo anche con una banca differente rispetto all’istituto che ha concesso il finanziamento.

 

Come trovare l’offerta migliore

Per trovare l’offerta migliore di mutuo che faccia alle proprie esigenze uno strumento utile può essere il compratore on line che si trovano gratuitamente su internet che in pochi clic permettono di confrontare le offerte di varie banche.

 Nell’esaminare le proposte delle varie banche è opportuno prestare attenzione a questi elementi:

  • spread (per determinare il tasso d’interesse applicato ai mutui le banche utilizzano dei tassi di riferimento (i principali sono l’euribor e l’eurirs) ai quali sommano una percentuale (detta “spread”) che oscilla tra l’1 e il 3 per cento)
  • piano di ammortamento
  • tutte le voci di spesa
  • tempi per la concessionedel mutuo
  • risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano di ammortamento.

Per individuare l’offerta più vantaggiosa non basta guardare il tasso di interesse proposto dalle banche, perché la procedura di erogazione di un mutuo è un’operazione finanziaria complessa con costi di istruttoria piuttosto elevati.
Un giusto confronto: per rendere effettivamente confrontabili le diverse offerte il Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio, nel 2003, ha ufficialmente definito l’Indicatore Sintetico di Costo (Isc) che, prendendo il posto del precedente “Taeg”, comprende ora tutte le seguenti voci di spesa, che vanno a comporre il reale costo dell’operazione: rimborso del capitale, pagamento degli interessi, spese di istruttoria, spese di perizia, spese di incasso rata, spese di assicurazione imposte dalla banc, ogni altra spesa relativa al finanziamento.

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L’istruttoria della banca: quali documenti da presentare 

Prima di erogare il finanziamento, la banca compie scrupolosi accertamenti sul richiedente; si tratta di controlli che tutelano l’istituto di credito in caso di insolvenza. In particolare, è analizzata la situazione economica del contraente, così da valutare se lo stesso è in grado di sostenere la rata mensile del mutuo.
Si pensi alla giovane coppia che chiede il finanziamento per l’acquisto della prima casa: la banca esaminerà il contratto di lavoro di entrambi e il guadagno medio mensile complessivo.
A grandi linee, la rata del mutuo non dovrà essere superiore a un terzo delle entrate mensili. E quindi, qualora la coppia incassi 3 mila euro netti al mese, la rata massima non potrà eccedere i 1.000 euro.

Quando si decide una certa offerta di una banca, inizia l’istruttoria con cui l’istituto di credito verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo. Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:

  • informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi o parti di un’unione civile;
  • informazioni che certificano la capacità di reddito: per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico); per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti;
  • informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”), la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

Solitamente la banca nel valutare se concedere o meno un mutuo apre un’istruttoria e verifica la capacità di credito del richiedente. Come criterio indicativo per le banche la rata mensile non dovrebbe essere superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile.

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Le garanzie richieste: l’ipoteca

Per quanto concerne le garanzie, la più diffusa è l’ipoteca sull’immobile acquistato, con la banca che appone un’ipoteca di primo grado sull’immobile, acquisendo di fatto un diritto di prelazione sul bene. Ciò significa che in caso di insolvenza del contraente e di messa in vendita del bene, i proventi andranno prioritariamente all’istituto di credito.

Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile. Tra le garanzie più diffuse c’è anche la fideiussione rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo.

Tempistiche

Quando si tratta di acquisto di un immobile con un mutuo è bene sapere che i tempi per ottenerlo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma variano da banca a banca sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali.

Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza. Quindi nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato.

Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di un contratto diverso dal mutuo, chiamato prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito.

Estinzione anticipata

In genere la durata del mutuo è prevista nel contratto e varia da 20, 30 fino a 40 anni. Tuttavia è possibile estinguere in misura anticipata il prestito. In particolare l’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale. 

Sospensione mutuo

Il mutuatario può anche trovarsi in una situazione di difficoltà nel pagare le rate del mutuo. In tal caso è possibile chiederne la sospensione. Chi ha contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale (è esclusa quindi la seconda casa) può chiedere alla banca la sospensione per un periodo massimo di 12 mesi (e solo una volta) della quota capitale delle rate mensili di pagamento. Non si pagano commissioni, né interessi di mora. Alla scadenza del periodo di sospensione, il piano di ammortamento riprende e ovviamente si allunga la durata del mutuo. Si può chiedere la sospensione delle rate del mutuo in caso di:

  • cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato o indeterminato (tranne nei casi di risoluzione consensuale , per limiti di età con accesso alla pensione di vecchiaia, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, dimissioni del lavoratore non per giusta causa)
  • sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni anche in attesa dell’emanazione di provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito ( ossia gli ammortizzatori sociali in deroga, cassa integrazione, ecc
  • morte
  • handicap o grave o condizione di non autosufficienza sopraggiunta.

Surroga

Chi ha stipulato un mutuo per acquistare casa può trasferirlo da una banca ad un’altra che offre condizioni migliori, senza spese e costi aggiuntivi. Si parla in questo caso di surroga del mutuo, introdotta con la Legge Bersani n. 40/2007. Grazie alla cosiddetta surroga, difatti, è possibile cambiare il contratto di mutuo trasferendo il mutuo ad un’altra banca che offra condizioni economiche più vantaggiose.

Con la surroga si può sostituire:

  • la durata
  • lo spread
  • il tipo di tasso applicato
  • le spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc).

Ciò che non può mai cambiare è il capitale residuo, vale a dire la somma che rimane ancora da rimborsare, che deve essere uguale a quello in essere con la vecchia banca. Con la surroga la banca nuova subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. In sostanza l’ipoteca rimane la stessa del vecchio mutuo, ma viene spostata dal vecchio al nuovo istituto di credito.

La portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ma soprattutto a costo zero. L’articolo 120-quater del TUB dispone infatti che “la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”. Al cliente la banca non può inoltre imporre spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione.

La surroga è quindi un’operazione a costo zero per il debitore in quanto la nuova banca non può imporre oneri o commissioni per questa operazione e la vecchia banca non può pretendere penali per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo.

Inoltre le spese del notaio per il nuovo mutuo sono a carico della banca con cui si surroga.

 

Rinegoziazione e surroga: le differenze

Rinegoziazione e surroga del mutuo sono due concetti differenti. Con rinegoziazione si intende la modifica delle condizioni accordate con la banca con cui si è stipulato il mutuo, mentre la surroga è il trasferimento del mutuo con un’altra banca. 

In entrambi i casi, l’obiettivo è  migliorare le condizioni del proprio mutuo.
Scopriamo insieme la differenza tra i due casi e quando è possibile modificare le condizioni precedentemente stabilite con la banca nel momento della stipula del mutuo.

Con il termine surroga del mutuo invece si fa riferimento al trasferimento del finanziamento dalla banca con cui è stato stipulato inizialmente ad un’altra banca che attualmente offre delle migliori condizioni. È la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e attualmente, dopo alcune modifiche introdotte con leggi successive, l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario a introdurre in Italia la surroga, ossia la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendone uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria.

A differenza della rinegoziazione, la cui accettazione non è obbligatoria in capo alla banca, l’istituto con cui originariamente è stato stipulato il mutuo deve obbligatoriamente, secondo i termini previsti dalla normativa bancaria, concedere il trasferimento. Nel caso in cui la banca non volesse concedere la surroga il cliente puoi chiedere un risarcimento. Nella surroga, l’importo del nuovo finanziamento deve essere al massimo uguale al debito residuo, cioè alla somma che resta da rimborsare, mentre per quanto riguarda l’ipoteca non ne viene concessa una nuova ma resta in essere l’ipoteca originaria, che viene semplicemente aggiornata attraverso l’indicazione della nuova banca.

In altre parole con la rinegoziazione si rimane con la stessa banca, con la surroga invece si cambia istituto di credito.

Trasferimento mutuo: la risposta del notaio ad un caso preciso

Ecco la domanda di un nostro lettore sul mutuo ,a cui risponde il notaio Paola Casali, Consigliere del Consiglio Notarile di Milano.

Domanda di Marialuisa A. Devo vendere il mio immobile e acquistarne un altro sempre come prima casa.  È possibile spostare il mutuo della casa che vendo, alla nuova casa? Senza dover estinguere il mutuo e aprirne uno nuovo? Nel caso fosse possibile,  l’ipoteca viene trasferita sulla nuova casa, o cambiano le condizioni?

Risposta del notaio: Purtroppo il mutuo ipotecario è legato all’immobile con la conseguenza che vendendo la casa e comprando una nuova abitazione occorrerà estinguere il mutuo precedente, cancellando la relativa ipoteca, e accendere un nuovo mutuo sulla nuova abitazione. Diversamente, è possibile cambiare banca, con la surroga del mutuo con una nuova banca a condizioni più favorevoli. In tale caso, l’ipoteca non varia perché l’immobile a garanzia resta immutato.

Accollo del mutuo

È possibile vendere la casa con il mutuo in corso: l’acquirente può valutare la convenienza di subentrare nel prestito, assumendosi, nei confronti della banca, gli stessi obblighi del debitore originario. Risparmierà i costi notarili, di istruttoria e iscrizione d’ipoteca, ma dovrà ben valutare le condizioni (tasso, durata, rata eccetera). Il venditore, con l’accollo, è sollevato dall’onere di estinguere il mutuo e cancellare l’ipoteca esistente ma, a meno di un’esplicita liberatoria, potrà restare obbligato verso la banca, a fianco del subentrante. A prescindere dal momento del subentro, chi si accolla il debito andrà a pagare tutto il capitale rimasto e tutti gli interessi dovuti sull’importo residuo al saggio di interesse pattuito originariamente.

Mancati pagamenti rate

 Seguendo lo schema classico di ogni contratto, il mancato pagamento anche di una sola rata, è considerato inadempimento contrattuale. Però, in considerazione del particolare momento di crisi, alcuni istituti bancari hanno aderito a un Accordo per la sospensione rate del mutuo, che rientra nel Piano Famiglie – protocollo d’intesa sottoscritto dall’Abi e dalle Associazioni dei consumatori per favorire la sostenibilità del debito per le famiglie. Pertanto, in caso di impossibilità a far fronte al pagamento della rata, per non essere considerati “inadempienti” è necessario proporre una richiesta di sospensione al proprio istituto bancario. Dal 27 aprile 2013 è possibile presentare la domanda di sospensione direttamente presso la banca con la modulistica ufficiale aggiornata, disponibile sia sul sito del MEF, sia sul sito di Consap Spa.

Ulteriore mutuo

Nessuna norma vieta di stipulare più di un prestito a interesse; la questione attiene soltanto alle politiche del credito bancario e si concentra sulla verifica del reddito che si percepisce e delle garanzie che si possono fornire.

La successione         

Tanto la proprietà dell’immobile acquistato, quanto l’onere di pagare il mutuo, ricadrà – in caso di decesso – sugli eredi, secondo le rispettive quote. Si badi bene che la garanzia che rende sicuro il mutuo (detta “garanzia reale” o “garanzia sulla cosa”) segue l’immobile: la banca che non venisse soddisfatta nel proprio credito, conserverebbe in ogni caso il diritto di pignorare la casa, venderla e, in forza dell’ipoteca, avere priorità rispetto agli altri eventuali creditori.

Mutuo per casa in costruzione

È prevista la possibilità di stipulare un mutuo “a stato avanzamento lavori”, comunemente chiamato S.A.L. specifico per le case in costruzione. Di solito la percentuale di concessione è pari circa all’80% dei costi di costruzione (viene valutato anche se il terreno è già di proprietà o da acquistare). L’erogazione non avviene in un’unica soluzione ma come da tabella contrattualmente prevista che segue lo stato di avanzamento dei lavori.

Accendere un mutuo prima casa con la garanzia dello Stato

Dal 2013 è stato istituito presso il Ministero dell’Economia un Fondo di garanzia Mutui per la prima casa, che agevola il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica, sul mutuo per l’acquisto della prima casa.

Il Fondo Prima Casa è rivolto a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro e il Fondo prevede una garanzia pubblica del 50%

Ci sono poi alcune categorie (c.d. prioritarie) a cui è riconosciuta la priorità nell’accesso al beneficio del Fondo e l’applicazione di un tasso effettivo globale non superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economie e delle Finanze: 

  • giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni;
  • nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;
  • giovani di età inferiore a 36.

Prevista inoltre la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia all’80% per tutti coloro che rientrando nelle categorie prioritarie hanno un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori. Tale previsione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2024.

La legge di Bilancio 2024 ha inoltre previsto tre ulteriori categorie prioritarie:

  • nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui
  • nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui 
  • nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui 

Tali categorie, nel caso richiedano un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori, beneficiano della garanzia fino al 90%.

Inoltre, per tutte le categorie prioritarie, è stato previsto che per le domande presentate fino al 31 dicembre 2024, la garanzia elevata può essere riconosciuta, ricorrendone le condizioni, anche nei casi in cui il TEG sia superiore al Tasso TEGM, nella misura massima del differenziale, se positivo, tra la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

Nel caso in cui il differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore. 

La richiesta deve essere inoltrata alle banche o agli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa e non direttamente a Consap. L’immobile per il quale si chiede il finanziamento deve essere adibito ad abitazione principale, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072.

Mutui per i giovani under 36 anni: le novità 2024

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali per i giovani.

In particolare, come detto sopra, è stata estesa fino al 31 dicembre 2024 la garanzia potenziata all’80% del Fondo di garanzia per la prima casa. 

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Agevolazione prima casa 

 Quando si acquista casa occorre pagare delle imposte allo Stato, imposte che hanno importi diversi a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione ovvero un soggetto privato.

Così se si acquista casa da una ditta di costruzione o di ristrutturazione, la compravendita è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice. L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo della vendita sarà pari al 10%. Andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alla Agenzia delle Entrate, le seguenti imposte:

  • Imposta di registro: Euro 200
  • Imposta ipotecaria: Euro 200
  • Imposta catastale: Euro 200

Se si acquista casa da un privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione e avranno tali misure:

  • Imposta di registro: 9%
  • Imposta ipotecaria: Euro 50 
  • Imposta catastale: Euro 50.

Per usufruire dell’agevolazione “prima casa”, è necessario che l’acquirente:

  • abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
  • dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
  • dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazione di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Agevolazioni fiscali per i mutui

Ristrutturare casa o comprarla è una spesa non da poco e tra preventivi, interventi, consulenze di esperti e imprevisti che possono verificarsi, il conto potrebbe lievitare oltre le aspettative. Chi non ha la liquidità necessaria può decidere di accendere un mutuo ad hoc e avere delle agevolazioni fiscali.

Detrazione fiscale per mutui per ristrutturazione

È possibile portare in detrazione il 19% degli interessi pagati sui mutui ipotecari stipulati per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro. In tal caso, è necessario che il contratto sia stato siglato nei 6 mesi precedenti all’inizio dei lavori, oppure entro i 18 mesi successivi all’avvio dei lavori di costruzione o di ristrutturazione del bene. Inoltre, entro 6 mesi dalla fine dei lavori, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine, rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione con la quale il contribuente può anche attestare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

La detrazione spetta al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente. La detrazione è riconosciuta in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale dal quale risulti che l’autorizzazione riguarda i lavori indicati nell’articolo 3, comma 1 – lettera d), del Dpr 380/2001.

Per avere l’agevolazione il contribuente deve essere in possesso dei seguenti documenti:

  • quietanze di pagamento degli interessi passivi
  • copia del contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione
  • copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi.

È possibile richiedere la detrazione se ricorrono le seguenti condizioni:

  • il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori o nei 18 mesi successivi
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione
  • il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

È bene precisare che si può usufruire contemporaneamente della detrazione degli interessi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale e della detrazione del 50% per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili.

Mutui per costruzione abitazione principale

La detrazione fiscale al 19% spetta anche per la costruzione dell’abitazione principale, inteso come intervento realizzato in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione. È necessario destinare l’immobile ad abitazione principale entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione.

Il diritto alla detrazione non viene meno se – per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia – i lavori di costruzione non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o non sono stati ultimati nei termini indicati nel provvedimento amministrativo che ha autorizzato la costruzione.

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