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Comprare casa è un momento molto importante nella vita di una persona considerando il notevole sforzo economico richiesto. Per aiutare soprattutto i giovani a compiere il grande passo, il fisco concede delle agevolazioni conosciute come bonus prima casa under 36 in vigore fino al 31 dicembre 2024 ma rispettando alcune precise condizioni.
Bonus prima casa under 36: cosa significa e come funziona
Il bonus prima casa under 36 prevede un taglio delle tasse quando si è giovani e si compra la prima casa. In particolare, per le compravendite non soggette a Iva, si prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Mentre per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.
Il credito d’imposta è utilizzabile nel 2025:
- in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
- in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto
- in compensazione, tramite modello F24.
In caso di mancato utilizzo del credito, entro il 31 dicembre 2025, non è ammessa la possibilità di chiedere il rimborso delle somme versate in eccesso.
Bonus prima casa under 36: atto definitivo entro il 31 dicembre 2024
La legge di conversione del decreto legge n. 215/2023 (legge n. 18/2024), in vigore dal 29 febbraio 2024, ha stabilito che il bonus prima casa under 36 si può richiedere anche quando, entro il 31 dicembre 2023, è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l’atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024.
Se il contratto preliminare è stato stipulato nel 2023 ma registrato nel 2024, il beneficio non può essere richiesto. Le agevolazioni non spettano, inoltre, nel caso in cui il contribuente acquisisca l’immobile a seguito di provvedimento giudiziale, se il verbale di aggiudicazione è stato redatto nel 2023 e il successivo decreto di trasferimento immobiliare viene emanato nel 2024.
Chi può avere il bonus prima casa under 36
Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:
- non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
- hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.
L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare.
I requisiti sopra indicati vanno ad aggiungersi a quelli già stabiliti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”, ossia:
- aver o stabilire la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
- dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
- dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Quali immobili si possono acquistare con il bonus prima casa
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazione di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.
Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Come chiedere il bonus prima casa
Per ottenere il credito d’imposta il contribuente interessato deve rendere al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le stesse formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui deve manifestare la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiarare di essere in possesso dei requisiti richiesti dalla legge.
L’atto integrativo, che può essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ma entro il termine di utilizzo del credito d’imposta), deve contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU. Inoltre, l’atto integrativo è esente dall’imposta di registro.
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