Surroga del mutuo: che cosa è e quanto costa

Che cosa è la surroga del mutuo? Chi può chiederla e quali spese comporta? Serve fare un atto dal notaio per trasferire il mutuo a un'altra banca? Scopri tutto quello che c'è da sapere per non perdere un'opportunità di risparmio.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 25/01/2019 Aggiornato il 25/01/2019
mutuo surroga

La Banca Centrale Europea recentemente ha deciso di lasciare i tassi d’interesse invariati, il che è di buon auspicio per chi sta pensando di accendere un mutuo per comprare casa, visto che aumenta la probabilità che i costi si possano ridurre. 

Ma chi ha un mutuo in corso come può risparmiare sulla rata mensile? Una valida soluzione che sta catturando grande interesse è la surroga. A dimostrarlo il fatto che la domanda di mutuo con finalità surroga, dopo aver raggiunto sul canale online circa il 22% del totale delle richieste nell’ultimo trimestre dell’anno appena trascorso, nel corso del mese di gennaio 2024 tocca il 40% del totale delle richieste (fonte Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it aggiornata al IV trimestre 2023).

A tasso fisso, variabile o misto, di durata minima di 5 e massima 30 o 40 anni, le caratteristiche del mutuo variano in base alle esigenze personali e da banca a banca, ma – una volta che lo si è stipulato – non significa che si sarà legati per sempre a quel contratto. Grazie alla cosiddetta surroga, difatti, è possibile cambiare il contratto di mutuo trasferendo il mutuo ad un’altra banca che offra condizioni economiche più vantaggiose.

Ma cosa significa surrogare un mutuo? È un’operazione che conviene sempre?

Cosa significa la surroga del mutuo

È la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e attualmente, dopo alcune modifiche introdotte con leggi successive, l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario a introdurre in Italia la surroga, ossia la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendone uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria. Con la surroga si può sostituire:

  • la durata
  • lo spread
  • il tipo di tasso applicato
  • le spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc).

Ciò che non può mai cambiare è il capitale residuo, vale a dire la somma che rimane ancora da rimborsare, che deve essere uguale a quello in essere con la vecchia banca. Con la surroga la banca nuova subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. In sostanza l’ipoteca rimane la stessa del vecchio mutuo, ma viene spostata dal vecchio al nuovo istituto di credito.

Come si chiede la surroga del mutuo

Per avviare la surroga del mutuo è necessario che il cliente comunichi la propria decisione alla nuova banca, che prenderà accordi con il precedente istituto di credito per l’avvio dell’operazione di surroga del mutuo. C’è da dire che mentre la vecchia banca è obbligata ad accettare la richiesta di surroga da parte del cliente, la banca che subentra non ha alcun obbligo di offrire il mutuo di surroga. Anzi alcune banche al posto della surroga potrebbero proporre anche la sostituzione del mutuo, che prevede l’iscrizione ex novo di un’altra ipoteca e, dunque, costi decisamente maggiori rispetto alla surroga.

La figura del notaio

Fondamentale anche nella surroga è la figura del notaio. A fornire delucidazioni su questa figura professionale è  Flavia Fiocchi, Consigliere Nazionale del Notariato

Cosa fa il notaio in una surroga?

Il notaio, dopo aver redatto una relazione preliminare da inviare alla Banca che lo richieda, nella quale, dopo attente ricerche, attesta i vari passaggi di proprietà e l’esistenza della sola ipoteca oggetto di surroga, redige il nuovo atto di mutuo secondo le indicazioni ricevute  dalla Banca, e stipula alla presenza della banca e del mutuatario . L’atto viene poi  sottoposto , sempre a cura del Notaio,  alle formalità di legge (registrazione e annotazione della nuova banca mutuataria a margine dell’iscrizione oggetto di surroga ) e viene poi seguito da un altro atto notarile , a parte , di quietanza della vecchia banca creditrice che perfeziona il passaggio definitivo  del mutuo da una banca all’altra. Raramente infatti le banche si presentano contestualmente , per cui è necessario fare due atti separati , che una volta registrati e annotati verranno consegnati in copia certificata conforme dal notaio alle Parti dell’atto .

Chi lo contatta? Banca o mutuatario?

 Normalmente è il mutuatario che indica il Notaio , identificandolo con il professionista che aveva fatto il mutuo oggetto di surroga e che è quindi in possesso di tutta la documentazione ma è sovente che siano le nuove Banche, quelle cioè che subentrano con un  nuovo mutuo, a scegliere il professionista che curerà la loro surroga 

Chi lo paga? Banca o mutuatario?

Per espressa disposizione di legge,  nessuna spesa relativa al nuovo mutuo dovrà mai gravare sul mutuatario, per cui tutte le spese notarili  dell’atto e relative formalità , così come le spese notarili dell’atto  di quietanza e relative formalità,  laddove questo avvenga con atto a parte , saranno a carico della nuova banca . L’atto di mutuo in surroga non sconta l’imposta sostitutiva allo Stato ,già pagata con il primo mutuo, ed il mutuatario non paga istruttorie e perizie , integralmente a carico della Banca 

 I documenti necessari nella surroga

Per completare la richiesta di surroga, occorre allegare alla domanda precisi documenti. 

  • Carta d’identità;

  • Codice fiscale;

  • Certificato di nascita;

  • Certificato di stato civile;

  • Se il richiedente è coniugato, deve presentare anche l’atto di matrimonio, nel quale sono indicate anche le convenzioni matrimoniali relative ai beni dei coniugi;

  • Se invece il mutuatario è divorziato o separato, occorre allegare anche la sentenza del giudice.

  • ultime due buste paga;

  • copia della dichiarazione dei redditi ( Certificazione Unica, 730 oppure modello Unico);

  • per i lavoratori autonomi iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato;

  • per i liberi professionisti certificato di iscrizione all’albo professionale;

  • copia del compromesso di vendita dell’immobile;

  •  copia dell’atto di acquisto;

  • documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca;

  • certificato di abitabilità;

  • planimetria della casa, che includa le pertinenze e le proprietà confinanti;

  • conteggi del debito residuo fino al giorno fissato per la firma della surroga.

Quanto costa la surroga

La portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ma soprattutto a costo zero. L’articolo 120-quater del TUB dispone infatti che “la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”. Al cliente la banca non può inoltre imporre spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione. La banca che subentra dovrà accollarsi i costi, le spese e gli oneri che riguardano la surroga del mutuo quindi le spese notarili, di perizia, di istruttoria, mentre il mutuatario non dovrà pagare nessun costo aggiuntivo.

La surroga è quindi un’operazione a costo zero per il debitore in quanto la nuova banca non può imporre oneri o commissioni per questa operazione e la vecchia banca non può pretendere penali per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo.

Inoltre le spese del notaio per il nuovo mutuo sono a carico della banca con cui si surroga.

I vantaggi e gli svantaggi della surroga

Prima di procedere con una richiesta di surroga del mutuo è bene quindi fare le dovute valutazioni. Si decide di surrogare il mutuo per risparmiare ma non sempre è la scelta sicura. Se ad esempio mancano pochi anni all’estinzione del mutuo, tipo 2 anni di un totale di 20, non conviene cambiare. La scelta invece è più vantaggiosa per chi ha molti anni ancora per estinguere il mutuo e magari vorrebbe cambiare tasso. La domanda che può sorgere in questo caso è: meglio ricontrattare un tasso fisso o variabile? Tutto dipende dal tasso di partenza e anche in questo caso dal periodo residuo del finanziamento: se rimangono più di 10 anni ancora di mutuo, può convenire surrogare e affidarsi alla stabilità del tasso fisso, con gli attuali indici Irsi ai minimi storici.

Sicuramente la surroga non conviene quando si ha un piano di ammortamento alla francese o se mancano pochi anni alla fine del mutuo, in quanto la stragrande maggioranza degli interessi sono stati pagati. Altro limite della portabilità consiste nella necessità che il nuovo importo finanziato coincida perfettamente con il debito residuo del vecchio mutuo.

Per farsi comunque un’idea si possono usare i comparatori on line che mettono a disposizione molti siti per per individuare la soluzione migliore fra le proposte delle banche per la surroga del mutuo come Mutuionline.it o Mutui.supermoney.eu. 

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