Surroga del mutuo: che cosa è e quanto costa

Quando si parla di mutui si sente spesso il termine surroga: ma cosa significa in sostanza e quali spese comporta?

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 25/01/2019 Aggiornato il 25/01/2019
mutuo surroga

A tasso fisso, variabile o misto, di durata minima di 5 e massima 30 o 40 anni, le caratteristiche del mutuo variano in base alle esigenze personali e da banca a banca, ma – una volta che lo si è stipulato – non significa che si sarà legati per sempre a quel contratto. Grazie alla cosiddetta surroga, difatti, è possibile cambiare il contratto di mutuo trasferendo il mutuo ad un’altra banca che offra condizioni economiche più vantaggiose.

Cosa significa la surroga del mutuo

È la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e attualmente, dopo alcune modifiche introdotte con leggi successive, l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario a introdurre in Italia la surroga, ossia la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendone uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria. Con la surroga si può sostituire:

  • la durata
  • lo spread
  • il tipo di tasso applicato
  • le spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc).

Ciò che non può mai cambiare è il capitale residuo, vale a dire la somma che rimane ancora da rimborsare, che deve essere uguale a quello in essere con la vecchia banca. Con la surroga la banca nuova subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. In sostanza l’ipoteca rimane la stessa del vecchio mutuo, ma viene spostata dal vecchio al nuovo istituto di credito.

Quanto costa la surroga

La portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ma soprattutto a costo zero. L’articolo 120-quater del TUB dispone infatti che “la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”. Al cliente la banca non può inoltre imporre spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione.

La surroga è quindi un’operazione a costo zero per il debitore in quanto la nuova banca non può imporre oneri o commissioni per questa operazione e la vecchia banca non può pretendere penali per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo.

Inoltre le spese del notaio per il nuovo mutuo sono a carico della banca con cui si surroga.

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