Cambiare mutuo: surroga, rinegoziazione e sostituzione. Quale conviene?

Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato possono far sorgere in alcuni casi la convenienza a cambiare le condizioni del mutuo contratto per l’acquisto della casa: si parla in tal caso di surroga o portabilità. Ma ci sono altri due strumenti da valutare, la rinegoziazione e la sostituzione del mutuo.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 13/09/2016 Aggiornato il 13/09/2016
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Una delle operazioni più importanti dal punto di vista economico per le famiglie è l’acquisto della casa che significa il più delle volte accendere un mutuo ipotecario con una banca. A tasso fisso, variabile o misto, di durata minima di 5 e massima 30 o 40 anni, le caratteristiche del mutuo variano in base alle esigenze personali e da banca a banca. Una volta stipulato però il contratto di mutuo non significa che possa essere “cambiato” magari nel corso del tempo per fruire di condizioni economiche più favorevoli che offre al momento il mercato. Si parla in tal caso di surroga o portabilità del mutuo.

La surroga o portabilità del mutuo è una procedura che è stata introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e che prevede la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendo uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria. Il tutto avviene senza che il mutuatario paghi penali o oneri, quindi si tratta di un’operazione molto vantaggiosa per il cliente. Ma come verificare se conviene surrogare il mutuo ad un’altra banca? Ci sono alcuni elementi da prendere in considerazione. In primo luogo occorre verificare con precisione le condizioni e i costi del mutuo che si sta già rimborsando, quindi il tasso applicato, le spese, le rate e il capitale residuo. In secondo luogo è bene capire quali sono i vantaggi che si vuole ottenere con la surroga del mutuo, se ad esempio si vogliono pagare rate mensili o semestrali più basse ovvero se si voglia risparmiare sugli intessi. Strumento importante per capire quale sia l’offerta della banca che faccia al caso proprio sono i comparatori, dei calcolatori che si trovano su internet e che permettono in pochi click di individuare tutte le offerte di mutuo delle varie banche previste in un dato periodo di tempo. Attenzione massima però quando si usano i comparatori perché occorre verificarne la reale affidabilità. Quindi il consiglio è quello di prendere sempre contatti con la banca prescelta e verificare, carte alla mano, la possibilità o meno di effettuare la surroga.

Con la surroga si può sostituire la durata, lo spread, il tipo di tasso applicato, ma non il capitale residuo, vale a dire la somma che rimane ancora da rimborsare, che deve essere uguale a quello in essere con la vecchia banca. Con la surroga la banca nuova subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. Per legge, la banca che ha erogato il mutuo in origine è obbligata ad accettare il passaggio e deve concedere il nulla osta entro 30 giorni per non incorrere in penali e a sanzioni. Al contrario, la banca che subentra può anche rifiutare l’operazione.

Oltre alla surroga gli strumenti che si possono utilizzare per modificare un contratto di mutuo sono la rinegoziazione (anche detta ricontrattazione) e il mutuo di sostituzione. La rinegoziazione è lo strumento che permette di cambiare in accordo con la banca le caratteristiche del mutuo in essere, in particolare il tipo di tasso, la misura e la durata del finanziamento. A differenza della surroga, non si cambia banca ma si cambiano alcune condizioni contrattuali del mutuo che si sta pagando.   Come per la surroga comunque nel caso di rinegoziazione, che va richiesta con atto scritto alla propria banca che ha il dovere di rispondere, non sono previste spese o altre commissioni bancarie. Infine con la sostituzione del mutuo si può estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso un’altra banca al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente per ottenere liquidità in più per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie. Si pensi a chi contrae un mutuo per l’acquisto della prima casa e poi necessita di un finanziamento in più per effettuare lavori di ristrutturazione. Quando si decide di valutare questa strada è bene sapere che si dovrà pagare alla banca originaria una penale di estinzione anticipata e può anche essere necessario cancellare la vecchia ipoteca, il che ha un costo notevole. A queste spese vanno poi aggiunte le nuove da pagare per accendere il nuovo mutuo e i costi notarili visto che è necessario stipulare un nuovo contratto.

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