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L’ultima legge di bilancio ha modificato le aliquote previste per la detrazione Irpef da applicare sulle spese sostenute per lavori di ristrutturazione di casa.
La detrazione fiscale per la ristrutturazione di casa è al 50% fino al 31 dicembre 2025 solo per la prima casa, con tetto di spesa di 96.000 euro ad unità immobiliare. Nel 2026 e 2027 la detrazione scende al 36%.
Per le altre abitazioni diverse dall’abitazione principale, l’aliquota è al 36% dal 1° gennaio 2025, mentre nel 2026 e 2027 calerà del 30%.
Dal 2028 il bonus ristrutturazione avrà un’aliquota del 30% e il tetto di spesa scenderà a 48mila euro per unità immobiliare, senza distinzione tra prima, seconda o terza casa.
Per avere la detrazione occorre come negli anni precedenti indicare le spese nella denuncia dei redditi e ripartire l’agevolazione fiscale in 10 quote annuali di pari importo.
Ristrutturare la prima casa con la detrazione fiscale
La detrazione Irpef al 50% con limite di spesa fino a 96mila euro per unità immobiliare è fruibile fino al 31 dicembre 2025 solo sull’immobile adibito ad abitazione principale.
Per i proprietari di unità immobiliari adibite ad abitazione principale quindi la detrazione per ristrutturazione ha:
- aliquota del 50% per le spese sostenute nel 2025, nel limite massimo di spesa di 96.000 euro;
- aliquota del 36% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027, nel limite massimo di 96mila euro.
Dal 2028 il bonus ristrutturazione avrà un’aliquota del 30% e il tetto di spesa scenderà a 48mila euro per unità immobiliare, senza distinzione tra prima, seconda o terza casa.
Ristrutturare seconde e terze case con la detrazione fiscale
Per interventi sugli immobili diversi dalle prime case, lo sconto fiscale scende al 36% a partire dal primo gennaio 2025 e fino al 31 dicembre 2025, con tetto di spesa a 96mila euro a unità.
Nel 2026 e 2027 l’aliquota scenderà ancora al 30% con tetto di spesa di 96mila euro.
Dal 2028 non ci sarà più la distinzione tra prima e seconda casa e il bonus ristrutturazione avrà aliquota al 30% e tetto massimo di spesa a 48mila euro per unità immobiliare.
Detrazioni a seconda del reddito
La Manovra di Bilancio inoltre stabilisce che per i soggetti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, le spese detraibili complessivamente considerate saranno ammesse a detrazione fino a un ammontare calcolato tenendo conto del numero di figli e della presenza di figli con disabilità.
Per i dettagli si attendono le istruzioni del Ministero dell’economia e dell’Agenzia delle Entrate.
Bonus ristrutturazione: per quali lavori?
La detrazione fiscale si può avere se si eseguono una serie di interventi distinti in manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia; manutenzione ordinaria solo su parti comuni di edifici residenziali. I lavori per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono:
- interventi di manutenzione straordinaria*, restauro e risanamento conservativo (ad esempio adeguare le altezze dei solai rispettando le volumetrie esistenti o aprire finestre per esigenze di aerazione dei locali) e ristrutturazione edilizia (ad esempio demolire e ricostruire fedelmente l’immobile, modificare la facciata o ancora realizzare una mansarda o un balcone) effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
- manutenzione ordinaria** solo su parti comuni di edifici residenziali o sul singolo immobile solo se si esegue un intervento più grande (per fare un esempio si pensi alla ristrutturazione del bagno e conseguente tinteggiatura delle pareti)
- ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se questi lavori non rientrano nelle categorie indicate nei precedenti punti e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza
- eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
- realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi
- bonifica dall’amianto ed esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici (negli interventi per fare qualche esempio è escluso l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas, mentre è ammessa la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).
- quelli relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, come furto, aggressione. In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza
- quelli finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici.
Dal 2025 sono escluse dagli incentivi le caldaie alimentate da combustibili fossili.
* Esempi di manutenzione straordinaria
I lavori di manutenzione straordinaria che danno diritto alla detrazione fiscale sono a titolo d’esempio:
- installazione di ascensori e scale di sicurezza
- realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
- sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
- rifacimento di scale e rampe
- recinzione dell’area privata
- costruzione di scale interne.
Tutti questi interventi non devono alterare la volumetria complessiva degli edifici e non devono comportare modifiche delle destinazioni d’uso, quindi da civile abitazione si passi a ufficio o viceversa. Nei lavori di manutenzione straordinaria rientrano anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico. Anche in tal caso la condizione da rispettare è che non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
** Esempi di manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono agevolabili solo se eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, ossia le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera. In tal caso sono i singoli condòmini hanno diritto alla detrazione Irpef al 50% in base alla quota millesimale. Esempi di lavori di manutenzione ordinaria, indicati dall’Agenzia delle entrate, sono:
- riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici,
- sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti,
- tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni,
- rifacimento di intonaci interni,
- impermeabilizzazione di tetti e terrazze,
- verniciatura delle porte dei garage.
Se questi lavori sono eseguiti su singole unità immobiliari e fanno parte di un intervento più vasto allora si può fruire della detrazione Irpef al 50%. Così ad esempio se si realizzano i servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti anche la tinteggiatura è una spesa che può essere detratta.
Chi può avere la detrazione per ristrutturazione
Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l’inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:
- il proprietario o il nudo proprietario
- il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
- l’inquilino o il comodatario
- i soci di cooperative divise e indivise
- i soci delle società semplici
- gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
- il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile
- il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
- il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.
La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.
Detrazione per ristrutturazione per lavori in condominio
Anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le detrazioni:
- al 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2025, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare se adibita ad abitazione principale
- al 36%, con il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare se diversa dalla prima casa, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025,
Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà. I lavori sulle parti comuni ammessi alla detrazione sono quelli di:
- manutenzione ordinaria
- manutenzione straordinaria
- restauro e risanamento conservativo
- ristrutturazione edilizia.
Cosa bisogna fare per poter fruire del bonus ristrutturazione
Per usufruire della detrazione fiscale per ristrutturazione è necessario:
- inviare, quando prevista, all’Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl
- pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta all’11% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.
Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Occorre, inoltre, conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti:
- le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori)
- domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti
- ricevute di pagamento dell’Imu, se dovuta
- delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali
- in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori
- comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
- fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
- ricevute dei bonifici di pagamento.
Dal 2018 è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea, l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, le informazioni sui lavori di ristrutturazione finalizzati al risparmio energetico, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici e il relativo ecobonus.
Gli interventi soggetti a obbligo di trasmissione delle informazioni sono quelli terminati l’anno precedente, che accedono alle detrazioni fiscali del 50% per le ristrutturazioni edilizie e quelli che comportano risparmio energetico e/o utilizzo delle fonti rinnovabili. Nel dettaglio tali lavori sono:
- installazione di serramenti comprensivi di infissi delimitanti gli ambienti riscaldati con l’esterno e i vani freddi
- riduzione della trasmittanza delle strutture opache orizzontali e inclinate (coperture) che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno e dai vani freddi e dei pavimenti delimitanti gli ambienti riscaldati con l’esterno, i vani freddi e il terreno;
- installazione di collettori solari (solare termico) per produzione di acqua calda sanitaria e/o riscaldamento ambienti;
- sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per riscaldamento ambienti (con o senza produzione di acqua calda sanitaria) o per la sola produzione di acqua calda per una pluralità di utenze ed eventuale adeguamento dell’impianto.;
- sostituzione di generatori di calore con generatori di calore ad aria a condensazione ed eventuale adeguamento dell’impianto;
- pompe di calore per climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell’impianto;
- sistemi ibridi (caldaiaa condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell’impianto;
- microcogeneratori (Pe<50kWe);
- scaldacqua a pompa di calore;
- generatori di calore a biomassa;
- sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati per una pluralità di utenze;
- installazione di sistemi di termoregolazione e building automation;
- impianti fotovoltaici.
Per gli altri interventi, che non comportano risparmio energetico, non è necessario inviare nulla.
Vanno comunicati all’Enea anche gli acquisti di alcuni elettrodomestici per i quali si può usufruire del bonus mobili, la detrazione fiscale per l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici, connessa alla ristrutturazione, ossia forni, frigoriferi, lavastoviglie, piani cottura elettrici, lavasciuga, lavatrici.
Come scaricare le spese di ristrutturazione nel 730
La detrazione fiscale, da calcolare su un importo massimo di 96mila o 48mila per unità immobiliare deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Come tale è fruibile indicando nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico persone Fisiche) i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore (inquilino o comodatario), gli estremi di registrazione dell’atto.
Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale “parlante”, così chiamato perché esso deve indicare alcuni elementi come:
- causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 -bis del Dpr 917/1986)
- codice fiscale del beneficiario della detrazione
- codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Il bonifico va pagato in banca o ad un ufficio postale. La ricevuta del bonifico deve essere conservata dal contribuente insieme ad altri documenti, da esibire in sede di controlli, che sono:
- comunicazione all’Asl ( se prevista)
- fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute
- ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-imu) se dovuta
- per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese
- eventuali concessioni o autorizzazioni, ma se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, basta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.
Se l’immobile non è ancora censito occorre anche la domanda di accatastamento.
Bonus ristrutturazione: cosa succede l’immobile viene venduto?
Nel caso in cui l’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori venga venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare, se è una persona fisica.
Cosa succede se il contribuente con bonus ristrutturazione muore?
Anche in questo caso, le quote di detrazione non fruite si trasferiscono agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Cosa significa? Un esempio su tutti: se l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente lo concede in locazione, potrà fruire delle rate di detrazione solo al termine del contratto di locazione.
Comprare i mobili con il bonus per la ristrutturazione casa
Insieme alla detrazione per ristrutturazione è possibile fruire, sempre entro il 31 dicembre 2025, del connesso bonus mobili, la detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili nuovi e di grandi elettrodomestici (questi ultimi di classe non inferiore alla classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori), destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio. La detrazione fiscale è fruibile fino al 31 dicembre 2025.
Nel dettaglio il bonus mobili consiste nella possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di:
- mobili nuovi quali cucine, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, materassi, apparecchi di illuminazione.
- grandi elettrodomestici come frigoriferi, congelatori, lavatrici, lavasciuga e asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi per la cottura, stufe elettriche, forni a microonde, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento. Tali elettrodomestici devono essere di classe energetica non inferiore alla classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori, come rilevabile dall’etichetta energetica. L’acquisto è comunque agevolato per gli elettrodomestici privi di etichetta, a condizione che per essi non ne sia stato ancora previsto l’obbligo.
È escluso l’acquisto di porte, pavimentazioni (per esempio, il parquet), tende e tendaggi e altri complementi di arredo. Tra le spese da portare in detrazione invece si possono includere quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati. Per avere l’agevolazione è indispensabile, quindi, realizzare un intervento di recupero del patrimonio edilizio sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali. Questo intervento, inoltre, deve essere iniziato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente a quello dell’acquisto dei mobili e degli elettrodomestici.
Si parla anche – in un certo senso impropriamente – di Bonus cucine o bonus climatizzatori per l’acquisto di questi prodotti, ma in realtà la detrazione di riferimento è sempre il bonus mobili.
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