Mutuo per comprare casa: che cosa bisogna sapere

Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 01/11/2018 Aggiornato il 01/11/2018

Mutuo per la casa? Ecco una guida per districarsi tra le varie proposte e scegliere la più vantaggiosa.

Mutuo per comprare casa: che cosa bisogna sapere

Il mutuo è la forma di finanziamento bancario cui la maggior parte delle persone ricorre per comprare la casa.  Ma prima di richiederne uno, è sempre meglio informarsi su ogni aspetto, dalle condizioni proposte dai vari Istituti di credito alla richiesta di garanzie per la copertura del debito, dai tempi necessari per l’erogazione della cifra richiesta a quelli di restituzione dei soldi, fino alle modalità di restituzione. Ecco che cosa sapere.

  • Il prestito concesso col mutuo ha natura ipotecaria (la casa fa da garanzia)
  • Parte degli interessi e delle spese accessorie del mutuo si può detrarre
  • Esiste un mutuo agevolato, riservato a chi acquista immobili green

* Il mutuo è definito dall’articolo 1813 del Codice civile: «il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità». Il 20 maggio 2016, sulla Gazzetta Ufficiale, è stato  pubblicato il decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72, ribattezzato “decreto mutui”, che ha recepito la direttiva europea 2014/17/UE in materia di offerta di contratti di credito immobiliare ai consumatori. In particolare, l’articolo 120 quinquies del modificato Testo Unico Bancario fornisce una serie di utili definizioni inerenti il contratto di mutuo spiegando, fra l’altro, chi è l’intermediario del credito.

Il mutuo è una forma di finanziamento, solitamente di durata compresa tra i 5 e i 30 anni, in cui un intermediario, la banca, concede un prestito comprensivo di interessi, a chi desidera acquistare un immobile e non dispone dell’intera somma richiesta dal venditore. Il mutuo è concesso all’utente se soddisfa i requisiti di garanzia richiesti dall’istituto di credito e prevede la restituzione della cifra con rate periodiche (con tempistica fissa o variabile) fino all’estinzione del debito. È definito “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sulla casa e quindi, qualora il cliente non sia più in grado di pagare, la banca diventa proprietaria dell’immobile. Nonostante la garanzia dell’ipoteca, prima di concedere un mutuo l’istituto finanziario compie accertamenti sulla situazione reddituale di chi avanza la richiesta. Se a chiedere il finanziamento è una coppia, per esempio, gli operatori valuteranno la tipologia del contratto di lavoro di entrambi e il guadagno medio mensile. Ad analisi ultimata, si ottiene l’importo della rata mensile del mutuo, che non deve superare un terzo delle entrate mensili complessive. L’importo è legato alla durata del mutuo: chi decide di spalmare il prestito su pochi anni, pagherà una rata più alta (con meno interessi). Chi allunga il mutuo, pagherà una rata mensile più bassa, ma con interessi maggiori.

Simulazioni online
Per valutare le proposte più convenienti, è possibile calcolare online delle “prove”, simulando una richiesta di mutuo; esistono anche siti specializzati in comparazioni gratuite. In ogni caso, quando ci si muove nella rete, è sempre bene leggere
con attenzione le policy dei siti prima di inserire i propri dati.

Quale importo viene concesso col mutuo?
Il primo passo è fissare un appuntamento presso una banca (meglio consultarne più di una), al fine di valutare le condizioni offerte da ciascuna per la cifra necessaria.
• Nella maggior parte dei casi, l’istituto di credito concede l’80% del valore dell’immobile da acquistare (e per il quale si chiede il prestito), anche se, per attrarre i clienti, alcune banche propongono mutui al 100%. Se si accetta questa offerta, occorrerà fornire maggiori garanzie e, soprattutto, bisognerà prevedere un aumento del tasso d’interesse.
• In ogni caso, bisogna prima valutare con estrema attenzione la rata massima che si è disposti a pagare.
• E nel fare i conti bisogna anche tenere presente che l’acquisto di un immobile comporta, nell’immediato e contestualmente, ulteriori spese (come il notaio, l’eventuale commissione dovuta all’agenzia di intermediazione e l’eventuale ristrutturazione). Inoltre, fin da subito, alla rata si aggiungeranno i costi ordinari (spese condominiali, riscaldamento e bollette) e i possibili costi straordinari (si pensi, per esempio, ai lavori deliberati in condominio per le parti comuni dell’edificio che si pagano in base ai millesimi di proprietà).

Il tasso d’interesse: fisso, variabile e misto

Da qualche anno i tassi d’interesse (i cosiddetti interessi passivi sul mutuo) che le banche applicano si sono attestati su valori molto bassi. Di conseguenza, molti utenti hanno deciso di optare per il tasso fisso, che si mantiene costante durante l’intera durata del finanziamento.
• L’alternativa è il tasso variabile, che segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, solitamente un tasso di mercato o di politica monetaria. Scegliere il tasso variabile può rivelarsi vantaggioso, ma allo stesso tempo comporta dei rischi legati alla situazione del mercato immobiliare, con l’importo delle rate che può impennarsi in modo repentino, rendendo la rata mensile più onerosa.
• Una soluzione intermedia è rappresentata dal tasso misto, che passa da fisso a variabile, seguendo determinate scadenze oppure quelle condizioni indicate nel contratto stipulato tra le parti.
• Vantaggi e vantaggi di uno o dell’altro tipo sono legati al momento storico e alle valutazioni soggettive di ciascun utente. Ma anche al piano di ammortamento (durata del mutuo).

Tutti i costi da calcolare
Oltre agli interessi, chi accende un mutuo deve sostenere altre spese (i cosiddetti oneri accessori) che fanno aumentare i costi dell’operazione.
• Per l’istruttoria della pratica, per esempio, si versa alla banca una cifra che può raggiungere lo 0,5% dell’importo finanziato. All’istituto di credito, poi, va pagata anche la perizia che viene effettuata sull’immobile da un tecnico di fiducia, per accertarne il valore: i prezzi oscillano dai 100 ai 300 euro. Ci sono poi le spese notarili, che variano da professionista a professionista.
• Il notaio ha un ruolo fondamentale: oltre ad accertare l’identità delle parti che stipulano il contratto, ha il compito di verificare che l’immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale. Inoltre, al momento della registrazione dell’atto, spetta a lui riscuotere dall’acquirente le imposte da versare allo Stato. Nello specifico, la cosiddetta “imposta sostitutiva”, che equivale allo 0,25% dell’importo erogato dalla banca o da una finanziaria parificata, a patto che si tratti di una prima casa. Diversamente, per esempio, se il mutuo è acceso per l’acquisto di una seconda casa: allora si applica un’aliquota pari al 2% del valore complessivo del finanziamento. In entrambi i casi l’imposta è trattenuta dalla banca.
• Ma non è tutto: chi stipula un contratto di mutuo è obbligato a sottoscrivere l’assicurazione della casa per incendio e scoppio, il cui costo dipende dal valore dell’immobile e dalla durata del mutuo. La polizza protegge l’immobile da incendi, scoppi ed esplosioni ed è possibile pagarla in un’unica soluzione al momento del rogito o dilazionarla in quote mensili accorpate alla rata del finanziamento.
• Alcuni istituti possono chiedere la sottoscrizione di un’assicurazione sulla vita del cliente: oltre al proprio preventivo, l’intermediario (cioè la banca) dovrà sottoporre al contraente almeno altri due prospetti di società terze.

Tempi di erogazione
In genere, la cifra richiesta non viene messa a disposizione alla firma del contratto, ma qualche giorno dopo. Il tempo che intercorre tra la presentazione della documentazione necessaria e l’effettiva disponibilità della somma richiesta varia da banca a banca,  ma è sempre specificato sul “Foglio”, fornito dall’istituto di credito, contenente  le informazioni generali. È necessario, quindi, informarsi presso la banca scelta.

Stabilire il limite massimo di ogni rata di restituzione del prestito non è un aspetto da sottovalutare. In gioco, infatti, c’è la casa acquistata, ma anche la qualità della vita. Per questo, ogni ipotesi di rateizzazione va presa seriamente in considerazione.

Rinegoziazione, sostituzione e surroga
Nel corso degli anni, durante il piano di ammortamento, il cliente può rinegoziare il contratto sottoscritto con la banca, sostituirlo o surrogarlo.
• Attraverso la rinegoziazione, è possibile chiedere all’intermediario (la banca) di modificare le condizioni del finanziamento inizialmente previste. Solitamente si chiede di cambiare il tasso d’interesse e la durata del mutuo. In ogni caso, tale procedura non deve comportare alcuna spesa per il cliente (quindi zero commissioni).
• Per ratificare il nuovo accordo è sufficiente una scrittura privata, senza la necessaria sottoscrizione di un nuovo atto.
• Qualora la banca si rifiutasse di rinegoziare, è possibile sostituire il mutuo, estinguendo però il debito e, talvolta, versando una penale per l’interruzione del contratto (si legga il testo qui sotto “Saldare il debito in anticipo”). Si può allora accendere un nuovo mutuo con un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose.
• L’accordo per estinguere il mutuo deve essere ratificato dinanzi a un notaio con atto pubblico e, oltre alla penale, prevede il pagamento di altre spese (istruttoria e perizia) nonché la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova.
• Infine, c’è la surroga, un meccanismo che consente di trasferire il mutuo a un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose, senza pagare la penale di estinzione, le spese di istruttoria e quelle relative agli accertamenti catastali.
• Questa procedura è stata introdotta dalla legge 40/2007, la cosiddetta “Legge Bersani” e prevede che la banca subentrante comunichi a quella vecchia la decisione del cliente di surrogare il mutuo e fornisca l’importo residuo del debito (le rate non ancora pagate) che, nel nuovo contratto, diventa il capitale erogato dalla banca subentrante al cliente. Il mutuo prosegue così con la nuova banca, a nuove condizioni.
• Ottenuto il nulla osta, la nuova banca procede alla surroga attraverso un atto notarile a sue spese. L’unico costo che può essere a carico del cliente è il pagamento della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro.

Saldare il debito in anticipo
In qualsiasi momento, il cliente che ha sottoscritto un contratto di mutuo può decidere di estinguere il debito con la banca, prima della scadenza stabilita.
• Come previsto dalla Legge Bersani, se il mutuo è stato stipulato dopo il 2 febbraio 2007, l’estinzione non è soggetta ad alcuna penale. Al contrario, se il mutuo è antecedente al 2 febbraio 2007, è prevista una sanzione, il cui costo dipende dalla tipologia del tasso d’interesse, dall’anno di accensione del mutuo e dall’anzianità del finanziamento. Su quest’ultimo punto, in particolare, si pagherà una penale maggiore se la chiusura avviene nella prima metà del periodo di ammortamento, mentre non costerà nulla estinguere il debito a due anni dalla scadenza naturale del finanziamento.
• Nel maggio 2007 l’Associazione bancaria italiana (Abi) e le associazioni di consumatori hanno siglato un accordo che ha fissato le penali massime a carico degli utenti che decidono estinguere i mutui. Eccoli di seguito.

• Per i contratti di mutuo a tasso variabile:
✔ 0,50 punti percentuali
✔ 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo.

• Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001:
✔ 0,50 punti percentuali
✔ 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo.

• Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000:
✔ 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
✔ 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
✔ 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo.

• Per i mutui a tasso misto, infine, sono state pensate delle soluzioni specifiche che fanno corrispondere le misure della commissione rispettivamente ai mutui a tasso fisso o variabile.

C’è lo sconto fiscale del 19%
Chi accende un mutuo per l’acquisto della prima casa, da adibire ad abitazione principale, può beneficiare di una detrazione Irpef pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori versati. Per usufruire dell’incentivo fiscale, il contribuente deve indicare nel modello 730 gli importi pagati per gli interessi passivi, le spese e gli oneri accessori e le “quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione”.
• Come precisato dall’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it), la detrazione d’imposta si deve far valere nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui gli interessi sono stati sostenuti.

Quelli “green” per le case sostenibili

L’Energy efficient mortgages pilot scheme (hypo.org) è un progetto pilota di carattere internazionale, della durata di circa due anni, che prevede l’erogazione di un mutuo “verde” dedicato, con condizioni di finanziamento favorevoli, a chi acquista edifici sostenibili o affronta una ristrutturazione finalizzata al miglioramento energetico della casa. In Italia il progetto ha preso avvio nello scorso mese di giugno, con l’adesione di alcuni istituti bancari. Per conoscere l’elenco delle banche aderenti: www.rics.org/it.

Nel corso del piano di ammortamento è possibile modificare le condizioni del contratto di mutuo e anche estinguere il debito prima del tempo. Ma, attenzione, non tutte le opzioni previste sono a costo zero.