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Chi è responsabile dei danni in condominio? L’articolo 2.051 del Codice civile prevede che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Questo principio trova applicazione anche negli edifici, dove è lo stesso condominio, inteso come l’insieme dei proprietari delle unità immobiliari, a dovere vigilare sullo stato di salute delle parti comuni, affinché non arrechino danni ai residenti e a terze persone. Si pensi, ad esempio, al cornicione pericolante che si stacca e colpisce un passante: per ottenere un risarcimento danni, la parte lesa dovrà rivolgersi al condominio, che risponde civilmente e, nei casi più gravi, penalmente.
La responsabilità dell’amministratore di condominio in caso di danni
L’amministratore è obbligatorio in presenza di più di otto condòmini. Il condominio potrà rivalersi su di lui che, in forza a un contratto di mandato (e come previsto dall’articolo 1.130 del Codice civile), è tenuto a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio». Ci sono situazioni in cui il danno è causato dall’imprudenza di un condomino, che quindi ne risponde in prima persona. È il caso, ad esempio, delle fioriere cadute da un balcone che danneggiano persone o cose. L’amministratore è corresponsabile solo se non ha agito per far rispettare l’eventuale disposizione contenuta nel regolamento condominiale (che vieta i vasi sui davanzali). Un altro problema controverso e diffuso riguarda l’infiltrazione d’acqua dal lastrico solare concesso in uso esclusivo. In questo caso, i costi di manutenzione e risarcimento vanno suddivisi tra il condomino che utilizza il lastrico, che paga un terzo della spesa, e il condominio, a cui spetta pagare i restanti due terzi. Diversamente, se l’infiltrazione proviene da un lastrico solare comune, riparazione e risarcimento sono a carico dei condòmini proprietari, che contribuiscono in proporzione ai rispettivi millesimi.
Che qualifiche deve avere l’amministratore di condominio?
Oltre ai consueti requisiti previsti dalla legge, oggi per fare l’amministratore occorre essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado e occorre seguire corsi di formazione periodici.
*Gli articoli del Codice civile che trattano di “condominio” sono quelli dal 1.117 al 1.139. Di questi, gli articoli 1.129, 1.130 e 1.131 sono relativi all’amministratore. In quanto rappresentante dell’assemblea, può agire in giudizio contro gli stessi condomini e contro terzi.
Ma, ugualmente, può essere citato in giudizio per ogni azione riguardante le parti comuni dell’edificio che amministra.
Con la legge di riforma del condominio (in vigore dal 18/6/2013) i compiti dell’amministratore sono più complessi.
Responsabilità del condominio condivisa con altri
Può capitare che la responsabilità del condominio (o dell’amministratore) sia condivisa con altri soggetti.
È il caso di un furto in un’abitazione che sia stato agevolato da un ponteggio installato per eseguire lavori alle parti comuni.
Il proprietario danneggiato può rivalersi sul condominio e anche sulla ditta che esegue i lavori: il primo risponde per le mancate vigilanza e custodia sulle parti condivise; il secondo per non avere adottato le misure idonee a impedire che i ladri si servissero del ponteggio per raggiungere l’appartamento. Va segnalata anche la pronuncia del Giudice di pace di Campobasso (sentenza 472/2016), che ha ritenuto il condominio responsabile per i danni causati a un veicolo parcheggiato sulla via pubblica dalla neve caduta dal tetto dell’edificio. Per il giudice, infatti, dal momento in cui si deposita sul tetto e fino a quando non si scioglie, la neve diventa parte comune dell’edificio e quindi rientra tra i beni che il condominio (e l’amministratore) deve custodire.
Spetta all’amministratore controllare periodicamente lo stato di salute dell’edificio e fare eseguire gli interventi necessari. Nel caso in cui si tratti di un intervento urgente, il professionista (in base all’art. 1.135 del Codice civile) può ordinare in autonomia i lavori di messa in sicurezza, avvisando i condòmini alla prima seduta utile. Il discorso cambia se il distacco del cornicione, per fare un esempio, è conseguenza di un evento imprevedibile, per esempio un fulmine: in quel caso, una volta accertate le cause, l’amministratore sarà scagionato. Frequenti sono le cadute sulle scale condominiali che, a norma dell’articolo 1.117 del Codice civile sono “parti comuni dell’edificio” e, in quanto tali, poste sotto la custodia dell’amministratore. Ma, come ha chiarito a più riprese la Corte di Cassazione, il professionista non è sempre responsabile degli infortuni.
il condominio non ha colpa
Con la sentenza 30963/2017, ad esempio, la Suprema Corte ha respinto la richiesta di risarcimento danni avanzata da una condomina infortunatasi sulle scale esterne dell’edificio, a causa dell’improvvisa chiusura del portone d’ingresso con apertura a molla, posto a ridosso del primo gradino. Secondo la parte lesa, il condominio, e quindi l’amministratore, non ha posto rimedio ai «difetti progettuali e strutturali dell’edificio» che hanno causato la caduta. Nel motivare la loro decisione, i giudici hanno spiegato come la donna fosse a conoscenza «della particolare posizione e meccanismo di chiusura del portone, essendo la stessa una condomina che abitava nello stabile da tempo e che avrebbe potuto scongiurare la caduta con un comportamento ordinariamente cauto».
il condominio ha colpa
Con l’ordinanza 15839/2019, invece, la Cassazione ha condannato il condominio a risarcire una donna caduta sul marciapiede del fabbricato condominiale, mentre transitava a piedi in prossimità di attività commerciali situate all’interno del complesso residenziale. Secondo la donna in questione, la caduta era stata provocata da una sostanza oleosa e viscida sulla pavimentazione, per effetto di residui di cibo presenti sul marciapiede misti a neve in via di scioglimento. In questo caso la Corte ha rilevato come il condominio si fosse totalmente disinteressato ai comportamenti ripetuti di alcuni condòmini, che avevano l’abitudine di gettare cibo dalle finestre per dare nutrimento ai piccioni. Cibo che ha poi causato l’infortunio.
Condominio: una polizza per tutelare tutti
Come si è visto, gli infortuni in condominio sono all’ordine del giorno e i risarcimenti possono essere considerevoli, sia per l’amministratore sia per i singoli condòmini. Per questo motivo, ogni edificio dovrebbe essere coperto dalla polizza globale fabbricati, un’assicurazione che, di base, copre i danni derivanti da incendi, esplosioni, scoppi e fulmini, nonché quelli arrecati a terzi. Con un aumento del costo, è anche possibile aggiungere più opzioni.
La polizza è stipulata dall’amministratore di condominio, dopo il via libera dell’assemblea che si esprime con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
La legge di riforma del condominio, inoltre, ha previsto, all’articolo 1.129 del Codice civile, che «l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato». L’articolo 1.130 aggiunge che «l’amministratore è tenuto, altresì, ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio».
Oltre al condominio e all’amministratore, è consigliabile che anche i singoli condòmini abbiano un’assicurazione che copra i danni provocati a terzi, a familiari oppure ai lavoratori domestici all’interno e in prossimità dell’immobile. Tale polizza è facoltativa, a meno che la banca a cui il singolo proprietario ha chiesto
il mutuo vincoli il finanziamento alla sottoscrizione dell’assicurazione.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
Tratto da Cose di Casa cartaceo
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