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Si considera “moroso” il soggetto che non versa la propria quota di spese condominiali entro la scadenza fissata. Quindi, per definire quando si è in presenza di morosità, occorre considerare una serie di dati:
• le norme che regolamentano i tempi di adempimento
• il regolamento di condominio
• i consuntivi e i piani di riparto delle spese
• il provvedimento con il quale sono state richieste eventuali spese ordinate dall’amministratore.
Dalle spese per la pulizia della scala a quelle necessarie per garantire la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore, in condominio i casi di morosità sono sensibilmente aumentati, con l’amministratore che si è ritrovato di colpo a gestire situazioni delicate. A ciò si aggiunge la difficoltà di organizzare l’assemblea condominiale, un momento di confronto che, venendo meno, ha talvolta cronicizzato le situazioni debitorie. La questione riguarda tutti, ma soprattutto i conduttori, vale a dire coloro che occupano un immobile, sia esso residenziale o commerciale, in forza di un contratto d’affitto. Si pensi, ad esempio, ai negozi che da un giorno all’altro sono stati costretti ad abbassare le saracinesche a causa del lockdown dei mesi scorsi: con il calo degli introiti, nonostante gli incentivi governativi, l’ultima preoccupazione per tanti è pagare gli oneri condominiali.
La legge n. 220 del 20.12.2012, entrata in vigore il 18.6.2013, detta “Riforma del Condominio”, affronta il tema del recupero dei crediti condominiali e attribuisce all’amministratore un ruolo strategico nei confronti del moroso, dei creditori e di tutti gli altri condomini.
Se il moroso è un inquilino, deve pagare il proprietario
La legge prevede che, in caso di unità immobiliare in affitto, spetti al locatore pagare le spese straordinarie e al conduttore quelle ordinarie. Se l’inquilino è moroso, sarà comunque il proprietario a rispondere del debito dinanzi al condominio.
Il locatore potrà in ogni caso risolvere il contratto d’affitto per inadempienza e rivalersi nei confronti dell’inquilino per ottenere gli importi versati al suo posto.
In caso di compravendita, prima di concludere l’acquisto, è buona prassi verificare con l’amministratore eventuali insolvenze del venditore.
Il nuovo proprietario, infatti, eredita le morosità del vecchio.
È vero che l’acquirente può agire legalmente contro il venditore e chiedere la restituzione della somma, ma in molti casi si tratta di processi lenti e costosi che non vale la pena affrontare.
Se il moroso è un condomino, pagano gli altri… forse
Il nuovo articolo 63 disp. att. c.c., modificato dalla riforma del condominio, sancisce un vincolo di solidarietà tra i condomini: il creditore può esigere il pagamento dagli altri, anche se sono in regola con i versamenti, ma soltanto dopo aver agito “con estrema forza” (evidentemente senza risultato) verso il condomino moroso.
L’amministratore è tenuto ad agire
L’articolo 1129, comma 9, del Codice civile prevede che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In particolare, l’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile aggiunge che per la riscossione dei contributi l’amministratore, senza la necessaria autorizzazione dell’assemblea, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che ne facciano richiesta i dati dei condòmini morosi.
Morosità in condominio: la privacy va preservata
Attenzione però al diritto alla riservatezza: il Garante della privacy ha osservato a più riprese che, in nessun caso, l’amministratore può esporre in bacheca i dati riguardanti le posizioni di debito e credito dei singoli condòmini.
Al contrario, ogni comunicazione tra le parti deve avvenire esclusivamente in forma privata.
Sempre l’articolo 1129 precisa poi che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione (riscossione coattiva del credito) degli altri condomini.
Inoltre, qualora il debito si protragga per un semestre, l’amministratore è legittimato a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Ma anche su questo, come si vedrà in seguito, esistono delle eccezioni.
Morosità: dal sollecito al decreto ingiuntivo
L’amministratore ha quindi il compito di “pressare” i condòmini morosi e ottenere quanto dovuto.
Purtroppo si tratta di un processo lento e nella maggior parte dei casi, in attesa di recuperare quanto dovuto, le quote mancanti sono ripartite fra i condòmini in regola con i pagamenti, che contribuiscono in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà, ricalcolati con l’esclusione dell’inadempiente. L’iter per la riscossione inizia solitamente con un sollecito inviato dall’amministratore al condomino inadempiente.
Se, come avviene in molti casi, il moroso non risponde, l’amministratore può ottenere il decreto ingiuntivo “immediatamente esecutivo”. Per richiederlo è necessario il verbale dell’assemblea condominiale con le delibere di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo e di eventuali spese straordinarie; i prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie; eventuali diffide inviate dall’amministratore al condomino moroso.
A quel punto il giudice può obbligare il moroso a pagare e, in caso di rifiuto, procederà al pignoramento dei beni.
Compito dell’amministratore è conciliare la necessità di agire in maniera trasparente di fronte a tutti i condomini con quella di preservare la riservatezza di ciascuno di essi. Mancato pagamento? Si sospendono i servizi non essenziali.
La legge prevede che in caso di morosità accertata l’amministratore possa interrompere i servizi comuni suscettibili di godimento separato. Acqua, riscaldamento, parabola televisiva possono quindi essere sospesi, ma solo a condizione che l’interruzione sia tecnicamente possibile. Gli stessi gestori, se creditori nei confronti del condominio, possono decidere di tagliare i servizi. Per evitare ciò, l’amministratore è legittimato a rendere noti ai creditori i nominativi e l’importo del debito dei morosi, in modo tale che le aziende possano rivalersi direttamente nei confronti dei soli inadempienti.
Solitamente, però, dai morosi non arriva alcuna risposta e così le aziende tornano a battere cassa all’amministratore. L’articolo 1565 del Codice civile prevede che, qualora il debito non venga saldato, l’azienda creditrice possa interrompere la fornitura ma, come avviene in condominio, ciò dipende dalla natura del servizio. Se l’antenna televisiva non può essere considerata un servizio essenziale e quindi il “taglio” è possibile, diverso è interrompere l’erogazione di acqua o gas per il riscaldamento, reputati servizi di prima necessità. Interromperli significherebbe ledere il diritto alla tutela della salute previsto dall’articolo 32 della Costituzione. Da una parte, quindi, c’è il Codice civile che non pone limiti all’interruzione dei servizi suscettibili di godimento separato, dall’altro la Costituzione che sancisce principi fondamentali.
E così, sempre più frequentemente, anche in caso di prolungata morosità, il condomino inadempiente continua a fruire dei servizi essenziali.
Fondo cassa per coprire le inadempienze
Coprire i debiti di chi non paga è un passaggio necessario per scongiurare eventuali tagli da parte dei gestori. Per mettersi al riparo da sgradite sorprese, l’amministratore può proporre all’assemblea di costituire un fondo cassa condominiale da utilizzare in caso di inadempienze, alimentato da tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Il “fondo cassa morosi” non è però contemplato dalla legge e per il via libera occorre il voto all’unanimità. In caso contrario non potrà essere costituito.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
Tratto da Cose di Casa cartaceo
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