L’amministratore di condominio: nomina, compiti, compenso e revoca

Figura professionale con funzioni esecutive, l'amministratore di condominio viene nominato dall'assemblea dei proprietari. Molti i requisiti necessari e altrettanti i nuovi compiti assegnati.
Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 17/01/2021 Aggiornato il 17/01/2021
L’amministratore di condominio: nomina, compiti, compenso e  revoca

Negli ultimi anni il ruolo dell’amministratore di condominio si è trasformato, richiedendo competenze sempre maggiori, oltre alle necessarie capacità di mediazione. Allo stesso tempo, sono aumentate le sue responsabilità e pertanto, anche se la categoria non ha ancora un albo professionale, improvvisarsi amministratore oggi è impossibile. Serve essere preparati, conoscere il Codice civile e le ultime sentenze di tribunali e Cassazione e, soprattutto, è necessario essere costantemente aggiornati. Il compito principale dell’amministratore, in forza a un contratto di mandato sottoscritto con il condominio, è occuparsi delle parti comuni dello stabile (che appartengono a tutti i condòmini) e far rispettare il regolamento dell’edificio. Fra le altre cose, il professionista deve eseguire le delibere assembleari, gestire le spese relative alle parti comuni (manutenzione ordinaria e straordinaria) e riscuotere le somme che ogni condomino deve versare per i servizi condivisi.

Amministratore e riserbo sui dati sensibili

L’amministratore tratta ogni giorno informazioni più o meno riservate riguardanti i condòmini che abitano nello stabile che amministra. Tali dati, soprattutto quelli sensibili, vanno gestiti con particolare attenzione, avendo cura di non ledere il diritto alla riservatezza delle persone a cui si riferiscono.

*La figura dell’amministratore è disciplinata dal Codice civile e dalle Disposizioni per l’attuazione di questo. Sono soprattutto gli articoli 1129, 1130 e 1131 del Codice a essere di pertinenza specifica. Mentre per quanto riguarda le disposizioni per l’attuazione del Codice civile,gli articoli di interesse sono il 64 e il 71. Vale la pena, infine, di menzionare anche la legge 220/2012 – Riforma del condominio, 11 dicembre 2012, pubblicata sul numero 293, 17 dicembre 2012, della Gazzetta Ufficiale.

Nomina dell’amministratore

Un amministratore è obbligatorio negli stabili con più di otto condòmini; la sua nomina va deliberata in assemblea con il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, espresso in millesimi. Può succedere, però, che l’assemblea non riesca a raggiungere il quorum necessario per deliberare: in questo caso ogni condomino è legittimato a chiedere al giudice di nominare un amministratore definito, per l’appunto, “giudiziale”.

Una volta nominato il professionista, questi resterà in carica per almeno due anni. L’articolo 1129, comma 4, del Codice civile fissa, infatti, la durata del mandato in un anno al termine del quale il contratto si rinnova automaticamente di un altro anno.

L’amministratore può essere una persona fisica, una persona giuridica ma anche una società di capitali. L’importante è rispettare quanto previsto dall’articolo 71-bis delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile, secondo cui possono svolgere l’incarico coloro che:

  • a) hanno il godimento dei diritti civili;
  • b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • d) non sono interdetti o inabilitati;
  • e) non hanno il loro nome annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • f) hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • g) hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Lo stesso articolo, inoltre, prevede che gli ultimi due requisiti non siano necessari nel caso in cui l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile. Sempre il medesimo articolo prevede altresì che la perdita dei requisiti previsti ai punti a), b), c), d) ed e) comporti la cessazione dall’incarico. In questo caso ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Nel momento in cui l’amministratore accetta l’incarico, deve:

  • comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o la denominazione e la sede legale se si tratta di una società;
  • indicare il luogo in cui saranno conservati i registri condominiali, specificando gli orari durante i quali gli stessi sono consultabili;
  • indicare sulla bacheca condominiale generalità e recapiti;
  • recarsi all’Agenzia delle Entrate e associare il condominio al proprio codice fiscale;
  • effettuare la voltura delle utenze condominiali;
  • prendere in consegna dall’amministratore uscente i documenti utili all’espletamento del mandato;
  • aprire un conto corrente intestato al condominio o, se già esistente, apporre la propria firma.

Compenso dell’amministratore

Nel momento in cui l’amministratore è nominato, occorre indicare il relativo compenso che, in assenza di un tariffario condiviso, è frutto di una libera trattativa fra le parti (condominio e amministratore).
Solitamente si tratta di un importo forfettario, a cui possono aggiungersi degli “extra” qualora il professionista svolga dei compiti che esulino dalle sue funzioni.
Specificare il compenso al momento della nomina, o della conferma dell’amministratore, è un passaggio essenziale; nel caso in cui ciò non avvenga, la delibera è da considerarsi nulla. Sul punto, l’articolo 1129, comma 14, del Codice civile dispone, infatti, che «…l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».

Compiti dell’amministratore

Quelli principali, sono individuati dall’articolo 1130 del Codice civile: 

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocata una volta l’anno per l’approvazione
    del rendiconto condominiale e fare
    osservare il regolamento di condominio
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune
  • riscuotere i contributi e pagare per le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
  • compiere gli atti conservativi sulle parti comuni dell’edificio, con la possibilità, nel caso in cui si tratti di un intervento urgente, di procedere autonomamente senza l’approvazione dell’assemblea, che comunque andrà avvisata alla prima occasione utile
  • eseguire gli adempimenti fiscali
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. La legge prevede che ogni variazione dei dati debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Qualora ciò non avvenga, l’amministratore può richiedere, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie e, trascorsi i trenta giorni,in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore è legittimato ad acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili
  • curare la tenuta dei registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità
  • conservare la documentazione riguardante il rapporto con i condomini e lo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio
  • fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione ed, entro 180 giorni, convocare l’assemblea per la relativa approvazione.
Privacy in condominio

L’articolo 5 del Regolamento europeo sulla privacy dispone che gli amministratori siano obbligati a trattare i dati secondo liceità, correttezza e trasparenza, senza il preventivo consenso dei condòmini interessati, a meno che l’utilizzo delle informazioni esuli dalla gestione condominiale. In generale, l’amministratore non può affiggere i dati privati dei condòmini sulla bacheca condominiale, così come non può comunicare a terzi le eventuali situazioni di morosità, che invece possono essere rivelate agli altri condòmini proprietari, ma solo durante l’assemblea condominiale. Altra questione “spinosa” riguarda l’accesso al conto corrente condominiale. La legge prevede che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, possa chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Ciò significa che ciascun condomino ha il diritto di visionare le entrate e le uscite del condominio, ma solo “per il tramite dell’amministratore”. Può succedere, però, che l’amministratore tergiversi o si rifiuti
di fornire la documentazione richiesta: in questi casi il condomino interessato può chiedere
la convocazione di un’assemblea straordinaria e la revoca del mandato dell’amministratore. In casi simili, il condomino può rivolgersi direttamente alla banca e ottenere la copia dell’estratto conto.

Polizza in condominio: quando è obbligatoria

L’articolo 1129 del Codice civile, fra le altre cose, prevede che «l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato». Ciò significa che il condominio può obbligare l’amministratore a sottoscrivere un’assicurazione Rc.

  • Lo stesso articolo del Codice prevede poi che l’amministratore è tenuto ad adeguare
    i massimali della polizza, se nel periodo del suo incarico l’assemblea delibera lavori straordinari.
  • L’adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.
  • Inoltre, «nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio».

Alla scadenza naturale del mandato, il condominio è libero di revocare l’incarico all’amministratore. Può succedere, però che il condominio decida di sostituire il professionista prima che l’accordo abbia termine. In tal caso l’amministratore ha diritto a un risarcimento, a meno che la decisione non sia motivata da una giusta causa. L’articolo 1129, comma 11, del Codice civile prevede che «la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può, altresì, essere disposta dall’Autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3 dell’undicesimo comma (e cioè la mancata apertura di un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio) i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato». Fra le gravi irregolarità elencate dall’articolo 1129 figurano le seguenti:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma
  • modalità di gestione che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio
  • l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme doute al condomionio e la conseguente esecuzione coattiva
  • la mancata cura del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; il rifiuto di fornire, al condomino che ne abbia fatta richiesta, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali o di quelli relativi al locale in cui si trovano i registri di condominio. (o i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata).
  • A tali “mancanze” si aggiungono i comportamenti che l’Autorità giudiziaria può ritenere talmente gravi da disporre la risoluzione immediata del mandato. Una volta revocato (così come alla cessazione naturale dell’incarico) l’amministratore deve consegnare al successore la documentazione riguardante condominio e singoli condòmini.

Amministratore e revoca del mandato, e i casi in cui non c’è

Nei condomìni con meno di otto partecipanti, la nomina dell’amministratore è facoltativa e può succedere che uno dei residenti si presti a svolgere alcuna mansioni essenziali, come ad esempio raccogliere le somme per il pagamento dei servizi comuni. L’articolo 1129, comma 6, del Codice Civile prevede, infatti, che «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».

Il cosiddetto “facente funzioni” non ha, però, gli stessi poteri attribuiti all’amministratore nominato dall’assemblea. Per esempio, non può inviare comunicazioni ai singoli condòmini e neppure gli atti giudiziari che riguardano il condominio.

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

 

Tratto dal numero di Cose di Casa di marzo 2020

 

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