In condominio, c’è un solo tipo di regolamento?

Assembleare o contrattuale? Da cosa si distinguono i due tipi di regolamento del condominio? Vediamo più approfonditamente il primo, il regolamento assembleare.
Avvocato Matteo Rezzonico
A cura di Avvocato Matteo Rezzonico
Pubblicato il 22/07/2020 Aggiornato il 22/07/2020
regolamento condominio

Il regolamento condominiale (o assembleare) è l’atto con il quale ogni condominio detta le regole del proprio funzionamento. In particolare, questo documento si occupa di fissare le disposizioni per ciò che riguarda i compiti dell’amministrazione, l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle parti comuni. Questo tipo di regolamento è quindi molto simile a un contratto, ma si differenzia soprattutto per il fatto che, mentre il contratto richiede la firma di tutte le parti, quest’ultimo può invece essere approvato anche solo con la maggioranza dei partecipanti degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio. 

A intervenire sulla vita di un edificio e dei suoi abitanti può esistere, tuttavia, anche un secondo tipo di regolamento, cioè quello contrattuale. Questo è in pratica un atto che viene redatto quando il condominio non esiste ancora e per questo viene anche indicato con la qualifica di regolamento «esterno» o, più precisamente, di regolamento di «origine esterna». Si tratta dell’atto con cui il costruttore o unico proprietario dell’intero edificio, prima di iniziare ad alienare le singole unità immobiliari, detta le regole di funzionamento di uno stabile. Ad esempio, per l’individuazione e l’elencazione delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le tabelle dei valori millesimali per mezzo delle quali tale ripartizione deve essere effettuata e altre disposizioni che attengono alla vita della compagine condominiale.
La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge sempre l’unanimità. Dunque può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza, di origine assembleare.

Al pari però di un regolamento contrattuale, un regolamento assembleare approvato all’unanimità può ribaltare la situazione e intervenire per normare anche settori delicati: si pensi al divieto di dare in locazione l’appartamento ad attività commerciali, a quello di stendere i panni fuori dalla finestra. Anche se, in genere, il regolamento assembleare ha lo scopo di gestire solo le parti comuni e non le unità abitative, che rientrano nella proprietà individuale, un’autolimitazione approvata da tutti i proprietari dei diversi appartamenti che compongono un edificio può legittimare vincoli altrimenti impossibili da imporre ex post.

Vediamo ora di approfondire, in questo articolo, il regolamento assembleare, mentre in un prossimo approfondimento parleremo di quello contrattuale.

Il regolamento assembleare: quando è obbligatorio e cosa contiene

In un condominio deve essere formato un regolamento quando il numero dei condomini (proprietà esclusive) è superiore a dieci, secondo quanto prescrive l’articolo 1138, comma 1 del Codice Civile. Si fa, quindi, riferimento all’elemento soggettivo dei titolari e non all’elemento oggettivo delle frazioni in cui è diviso il condominio, a partire dal principio che la necessità di avere delle regole è legata al numero di persone da amministrare. Al di sotto di questo numero, il regolamento si può comunque predisporre, ma non è obbligatorio.

L’organo legittimato alla formazione del regolamento è l’assemblea dei condomini (fatta salva la possibilità, riconosciuta in capo a ciascun condomino, di prendere l’iniziativa).

La maggioranza necessaria per l’assemblea in prima convocazione è la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio: meglio approvarlo con questa maggioranza, perché se approvato in seconda convocazione con una maggioranza inferiore potrebbe essere “impugnato” dai partecipanti dissenzienti e assenti alla delibera di approvazione entro trenta giorni.

Una volta approvato, il regolamento assembleare è legge interna del condominio, per cui chi vi entra ne resta automaticamente soggetto solo perché è divenuto condomino: avendo un contenuto meramente “gestorio” nei limiti delle materie predeterminate dalla legge, il regolamento assembleare vincola tutti partecipanti “attuali”, compresi i dissenzienti, gli astenuti e gli assenti e i partecipanti “futuri”, ossia coloro i quali verranno a far parte del condominio (eredi ed aventi causa).

Il contenuto del regolamento condominiale approvato a maggioranza è circoscritto nell’ambito dell’art. 1138 del Codice Civile. In specie, l’ultimo capoverso della norma vieta al regolamento di limitare i diritti dei condòmini, compresi i diritti sulle proprietà esclusive e la tutela degli animali di affezione. Il regolamento assembleare non può vietare il possesso o la detenzione di animali domestici, essendo rimesso tale settore alla regolamentazione contrattuale con il consenso unanime dei condòmini, poiché afferisce ai diritti sulle proprietà esclusive.

Quanto ai criteri da seguire per la corretta interpretazione del regolamento assembleare dipendono dalla natura giuridica del regolamento medesimo. Le questioni più rilevanti che si sono poste in sede giurisprudenziale, in ordine all’interpretazione dei regolamenti, riguardano essenzialmente la lettura delle clausole che limitano i diritti di godimento e di disposizione delle proprietà esclusive dei singoli condòmini, questioni che però sono rimesse alla disciplina dei regolamenti contrattuali e non assembleari.

Infine, in merito al contenuto, i regolamenti assembleari possono contenere solo norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose/servizi/impianti comuni; Il regolamento assembleare deve, altresì, contenere le norme circa la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; il regolamento assembleare deve, poi, contenere le norme per la tutela del decoro dell’edificio; il regolamento assembleare deve, infine, contenere le norme relative alla “amministrazione”: rientrano in questa categoria le clausole che riguardano la figura dell’amministratore, i tempi e luoghi di convocazione e le modalità di comunicazione, il funzionamento dell’assemblea con sistema di votazione, la rappresentanza in assemblea, le attribuzioni di quest’ultima, la designazione del presidente e del segretario, l’istituzione di ulteriori organi amministrativi e di controllo, la compilazione e la tenuta dei verbali, la manutenzione delle parti comuni, l’assicurazione dell’edificio, l’assunzione e il contratto di lavoro dei dipendenti, la formazione e la redazione del bilancio preventivo e consuntivo, la tenuta dei registri necessari alla gestione amministrativa e contabile, la costituzione di eventuali fondi, i tempi di riscossione dei contributi, gli orari degli impianti e quant’altro.

Il regolamento assembleare può essere modificato, integrato o abrogato in parte, dalla stessa assemblea, con la maggioranza richiesta per la sua approvazione.

 

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