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L’acquisto di un’abitazione rappresenta una delle decisioni economiche più rilevanti nella vita di una persona. È un processo articolato che coinvolge aspetti legali, fiscali, tecnici e finanziari. Per questo motivo, conoscere nel dettaglio ogni passaggio è fondamentale per evitare errori e sorprese.
Di seguito una guida sintetica in 15 punti per orientarsi con consapevolezza nel percorso di acquisto di un immobile.
1. Come interpretare bene gli annunci immobiliari
Internet è un prezioso alleato che permette in pochi semplici clic di trovare una casa da comprare. Quando si legge un annuncio immobiliare, di privati o agenzie immobiliari, è importante prestare attenzione a una serie di dettagli per capire se l’immobile corrisponde alle proprie esigenze e aspettative.
Non solo informazioni generali sull’immobile, quindi tipologia, dimensioni, numeri di locali e piano, ma tante altre voci sono importanti.
Da notare lo stato dell’immobile, se è da ristrutturare, nuovo, ristrutturato, in buono stato, se il riscaldamento è autonomo, centralizzato, a pavimento, ecc. e soprattutto la classe energetica (A, B, C…).
Attenzione poi alle foto: devono essere chiare e, preferibilmente, corredate da una planimetria.
Il percorso comincia solitamente con una visita in agenzia o con una telefonata. Prendere un appuntamento e visitare un appartamento non costa nulla, ma bisogna anche evitare visite a vuoto, sia per sé sia per l’altra parte.
2. Valutare la zona in cui si trova
La posizione è determinante, sia per il valore di mercato dell’immobile sia per la qualità della vita quotidiana. È fondamentale analizzare la presenza di servizi (scuole, negozi, trasporti pubblici, strutture sanitarie), la viabilità e la distanza dal luogo di lavoro. Una visita esplorativa del quartiere è sempre raccomandabile.
3. Sopralluogo: cosa osservare
Il sopralluogo: cosa osservare Durante la visita, è utile farsi accompagnare da una persona esperta. Occorre esaminare sia lo stato dell’edificio (facciata, tetto, scale, ascensore, balconi) sia quello dell’appartamento, verificando l’eventuale necessità di interventi di ristrutturazione. È importante chiedere se vi sono certificazioni degli impianti (elettrico, idrico, gas, climatizzazione) e testare la portata dell’acqua. Per gli impianti realizzati prima del marzo 2008, è sufficiente la “dichiarazione di rispondenza” rilasciata da un tecnico abilitato.
Nel caso di condomini, vanno considerate le condizioni delle parti comuni e l’esistenza di lavori già deliberati. Verificare la titolarità del diritto di utilizzo dell’ascensore, soprattutto se installato successivamente. Rilevare la posizione dei muri portanti può essere utile per valutare eventuali modifiche alla distribuzione interna.
4. Posto auto e parcheggio
Se si possiede un’autovettura, è opportuno accertarsi della disponibilità di un posto auto, sia esso un box di proprietà, un posto assegnato o la possibilità di parcheggiare nel cortile condominiale. La presenza o meno di queste soluzioni può incidere sensibilmente sul valore e sulla funzionalità dell’acquisto.
5. Ispezione ipotecaria
Attraverso un’ispezione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate (in sede o online tramite SPID), è possibile verificare la titolarità dell’immobile e l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami. Tale verifica è fondamentale per evitare rischi giuridici futuri.
6. Proposta d’acquisto e versamento della caparra
Se l’immobile convince, si può presentare una proposta d’acquisto, spesso redatta su moduli forniti dall’agenzia. La proposta è accompagnata da una somma versata a titolo di caparra confirmatoria.
Attenzione a non confondere caparra e acconto: la prima ha funzione risarcitoria in caso di inadempimento, la seconda costituisce un’anticipazione del prezzo, senza efficacia risarcitoria. È importante specificare nel contratto la natura delle somme versate.
7. Contratto preliminare (compromesso): impegno di entrambe le parti
Il contratto preliminare vincola entrambe le parti a concludere la compravendita entro un termine concordato. In tale sede si definiscono prezzo, tempistiche, eventuali condizioni sospensive e altri accordi. Può essere redatto in forma privata o autenticata dal notaio.
8. Quanto tempo deve passare dal compromesso al rogito
La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari garantisce tutela verso terzi per un periodo massimo di tre anni. È quindi consigliabile procedere alla stipula del rogito entro tale termine, al fine di evitare che altri atti trascritti successivamente prevalgano.
9. Il rogito notarile
Il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato davanti a un notaio, pubblico ufficiale imparziale, che verifica la regolarità giuridica dell’operazione, la titolarità del venditore, l’assenza di vincoli e provvede alla registrazione, trascrizione e voltura catastale.
10. Imposte sulla compravendita
Se si acquista da un privato, si paga un’imposta di registro del 9% (ridotta al 2% in caso di “prima casa”), applicata in misura proporzionale al valore catastale dell’immobile, insieme a imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna. L’imposta di registro non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.
In caso di acquisto da impresa costruttrice o ristrutturatrice, si applica l’IVA: 4% per la prima casa, 10% o 22% per seconde case e la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).
11. Agevolazioni prima casa
Chi acquista la prima casa può beneficiare di agevolazioni fiscali sia sull’immobile principale sia sulle sue pertinenze (categorie catastali C/2, C/6, C/7), a condizione che siano destinate al servizio dell’abitazione e che l’acquisto avvenga contestualmente o entro termini coerenti con l’agevolazione.
12. Spese notarili e provvigione dell’agenzia
Le spese notarili, salvo diverso accordo, sono a carico dell’acquirente e comprendono sia l’onorario del notaio sia le imposte da versare allo Stato. E’ il notaio infatti che provvederà a pagarle al posto dell’acquirente. L’agenzia immobiliare ha diritto a una provvigione, che pagano entrambe le parti o solo il futuro acquirente, a seconda di quanto previsto nell’accordo. Il pagamento della provvigione avviene solitamente al momento della stipula del compromesso o in un secondo momento, sempre in base a quanto stipulato.
13. Tempistiche per l’ottenimento del mutuo
La procedura per l’erogazione del mutuo può richiedere da tre a cinque mesi. Dopo la presentazione della domanda, la banca effettua un’istruttoria per verificare la solvibilità del richiedente e la conformità dell’immobile. L’approvazione definitiva precede il rogito notarile.
14. La consegna delle chiavi? Al momento del rogito
Il trasferimento della proprietà avviene al momento del rogito, contestualmente al saldo del prezzo. Solo da quel momento le chiavi vengono consegnate all’acquirente. Ogni accordo diverso deve essere espressamente indicato nel rogito per avere validità legale.
15. Cosa fare se dopo la vendita emergono ipoteche o pignoramenti non dichiarati?
Il notaio ha l’obbligo di svolgere tutte le verifiche ipotecarie e catastali necessarie. In ogni caso, è prudente inserire nel rogito clausole esplicite che garantiscano l’acquirente e responsabilizzino il venditore, specialmente in presenza di situazioni potenzialmente critiche. Una compravendita immobiliare, anche apparentemente semplice, non andrebbe mai affrontata con superficialità o con il solo fai-da-te.
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