Acquisto casa: le spese notarili e dell’agenzia immobiliare si scaricano?
In tema di detrazioni fiscali, facciamo chiarezza sulla possibilità di scaricare le spese notarili e quelle per l'agenzia immobiliare per l'acquisto di casa. Ma non solo: quando si ristruttura casa il fisco concede ulteriori sconti. Facciamo il punto.
Nel modello 730 il contribuente può indicare una serie di spese che ha sostenuto e ottenere degli sconti fiscali. Tra queste spese troviamo quelle riguardanti la casa. Uno degli interrogativi più frequenti riguarda la possibilità di scaricare nella dichiarazione dei redditi le spese inerenti l’acquisto di un immobile e in particolare la parcella del notaio dinanzi a cui viene stipulato il contratto di compravendita e i compensi pagati all’agenzia immobiliare.
Acquisto casa: scaricare le spese notarili
Partendo dalle spese notarili per l’acquisto di casa, nel modello 730 sono detraibili dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) nella misura pari al 19% gli importi degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, intesa quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo. In relazione proprio alle spese notarili essere includono:
l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita)
le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
La detrazione IRPEF del 19 per cento per le spese notarili e degli altri oneri accessori si applica fino al limite di 4.000 euro di spesa e, in linea generale, il rimborso riconosciuto può arrivare fino a 760 euro.
Il limite di 4.000 euro è quindi da intendersi complessivo per tutti gli oneri accessori. Come indicato dall’Agenzia delle Entrate, tra questi sono compresi:
l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta;
la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione;
gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato), la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato;
le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica;
la penalità per anticipata estinzione del mutuo, ecc.
Quindi si possono scaricare nella dichiarazione dei redditi e ottenere sconti fiscali le spese notarili solo se viene stipulato un contratto di mutuo. Al contrario non sarà possibile avere alcuna detrazione Irpef.
Come scaricare le spese del mutuo
Abbiamo detto che le spese notarili sono scaricabili nel 730 solo se relative all’accensione di un contratto di mutuo per l’acquisto della casa. È opportuno a questo punto dare qualche informazione in più sull’agevolazione fiscale prevista per interessi passivi e oneri accessori (tra cui le spese notarili) relativi ai contratti di mutuo. In dettaglio è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
interessi passivi;
oneri accessori;
quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
Il limite massimo di interessi passivi e oneri accessori detraibili sui mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale è di 4 mila euro. La detrazione fiscale in esame è fruibile indicandola correttamente nel modello di dichiarazione dei redditi 730, in particolare nel Quadro E al rigo E7 “Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”, dove devono essere indicati gli interessi passivi per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale. Per calcolare la parte di interessi da detrarre si deve moltiplicare il costo di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati e dividere il risultato per il capitale pagato in mutuo. Gli interessi passivi detraibili saranno quelli derivanti dall’applicazione di questa formula.
Nel caso di mutuo cointestato, la detrazione spetta ad ogni cointestatario indipendentemente dalla quota di proprietà dell’immobile, poiché la detrazione spetterà in ragione della ripartizione del finanziamento. Anche nel caso di mutuo cointestato l’importo massimo su cui calcolare la detrazione è sempre 4mila euro. La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.
Come scaricare le spese per l’agenzia immobiliare
Chi acquista casa e si avvale dell’aiuto di un’agenzia immobiliare ha la possibilità di scaricare nella dichiarazione dei redditi proprio i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per un importo non superiore a 1000 euro per ogni annualità. La detrazione dall’Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche, ha misura pari al 19%. All’atto della cessione dell’immobile, anche nei casi di operazioni soggette ad IVA, le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi:
le modalità di pagamento;
l’eventuale ricorso ad attività di mediazione;
le eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento;
l’indicazione della partita IVA o del codice fiscale dell’agente immobiliare.
La detrazione spetta anche per l’acquisto di diritti reali minori (per esempio usufrutto) ferma restando la condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Se poi il compenso all’agenzia di intermediazione viene pagato in data anteriore o a seguito della stipula del preliminare di vendita la spesa può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui la stessa è stata sostenuta, a condizione che tale preliminare risulti regolarmente registrato.
Per ottenere la detrazione occorre rispettare le seguenti condizioni:
il contribuente deve aver sostenuto spese per intermediazione immobiliare relative all’acquisto dell’abitazione principale;
per tale acquisto il contribuente si è avvalso di un “intermediario immobiliare” (è tale l’agente immobiliare se lavora per una agenzia iscritta al Registro delle imprese);
l’immobile acquistato deve essere destinato dall’acquirente alla propria abitazione principale: a riguardo il contribuente deve predisporre una apposita autocertificazione.
Inoltre il contribuente deve predisporre e conservare la seguente documentazione:
una certificazione sostitutiva dell’atto di notorietà dalla quale risultano i dati anagrafici e fiscali del mediatore immobiliare (persona fisica o società che sia) e la spesa sostenuta;
la fattura emessa dall’intermediario immobiliare, relativa alla spesa sostenuta, che deve essere intestata al proprietario dell’immobile;
la distinta di pagamento da cui si evince che il mediatore è stato pagato con modalità tracciate.
Gli sconti fiscali per chi ristruttura e arreda casa
Oltre per chi acquista casa, il Fisco concede sconti anche a chi ristruttura l’immobile. In particolare la detrazione è pari al 50% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024.
La detrazione viene ripartita in 10 rate di pari importo da chi presta l’assistenza fiscale. La spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96.000 euro per unità immobiliare.
Per usufruire della detrazione fiscale al 50% è necessario:
inviare, quando prevista, all’Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl
pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Nella sezione III A, “Spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio” andranno indicate per l’appunto le spese che danno diritto alla detrazione IRPEF al 50%: è nei righi da E51 a E53 che devono essere indicate le seguenti informazioni:
dati catastali identificativi dell’immobile
estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo (ad esempio, contratto di affitto), se i lavori sono effettuati dal detentore
altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.
È dedicata invece al bonus mobili la sezione III C “Spese per l’arredo degli immobili ristrutturati (detrazione d’imposta del 50 per cento)”.
Indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione del 50% va calcolata su un importo massimo di 10.000 euro per l’anno 2022, 8.000 euro per il 2023 e 5.000 euro per il 2024 (il limite era pari a 16.000 euro per gli acquisti effettuati nel 2021) riferito, complessivamente, alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. La detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo.
Nel 730 al rigo E57 nelle colonne 1, 2, 3 vanno indicate per ciascuna unità abitativa oggetto di ristrutturazione il numero di rata e la spesa sostenuta (colonna 2 e 4).
Infine la Sezione IV è dedicata alle spese per interventi finalizzati al risparmio energetico, al 50 o 65% a seconda dei lavori fino al 31 dicembre 2024 e in essa vanno indicate quelle sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale. I righi da compilare sono da E61 a E63 in cui va indicato il tipo di intervento, l’anno, l’importo delle spese e il numero delle rate.
Si precisa che per richiedere l’agevolazione è necessario essere in possesso dell’asseverazione di un tecnico abilitato o dichiarazione resa dal direttore dei lavori, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti, dell’attestato di prestazione energetica (APE), finalizzato ad acquisire i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio e della scheda informativa relativa agli interventi realizzati.
Entro 90 giorni dal termine dei lavori, bisogna trasmettere all’Enea, con modalità telematiche, proprio la scheda informativa degli interventi realizzati e le informazioni contenute nell’attestato di prestazione energetica (APE). La trasmissione deve avvenire in via telematica, attraverso l’applicazione web dell’Enea (https://detrazionifiscali.enea.it/).
Da ultimo il Superbonus, la maxi detrazione che permette di detrarre dalle tasse, in particolare dall’Imposta sui redditi delle persone fisiche, le spese sostenute a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. La detrazione è ripartita tra gli aventi diritto, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022, in 4 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.
