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L’usucapione è un istituto giuridico antichissimo che consente l’acquisto di una proprietà (o altro diritto reale di godimento, come uso, usufrutto, enfiteusi, servitù… ) grazie al possesso di un bene per un certo tempo.
L’usucapione presuppone un modo particolare di acquisizione della proprietà. Ne parliamo con un esperto, l’avvocato Valentina Papanice, avvocato di ADUC, Associazione per i diritti degli Utenti e Consumatori.
Nella generalità dei casi, un passaggio di proprietà si ha mediante la redazione e sottoscrizione in un atto, solitamente di compravendita, o anche di un atto di donazione, successione eccetera. La proprietà, però, non si trasferisce solo in questi modi (che pure sono tra i più diffusi) ma anche per altre vie, per esempio tramite il possesso nel tempo da parte di chi non è proprietario ma si comporta come tale (come vedremo, può anche esserci un atto ma firmato da chi non è proprietario). È quello che si verifica con l’usucapione, appunto.
Quindi, può accadere che, anche se “dagli atti” risulta che il proprietario di un detto bene è una persona, un’altra – se ricorrono le condizioni – possa pretendere di essere riconosciuta come proprietario, senza pagare nulla o quasi.
Vediamo le caratteristiche essenziali dell’usucapione di beni immobili.
Quando si verifica l’usucapione?
Usucapione è una parola di origine latina ed in effetti l’istituto risale al diritto romano. Oggi, è disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile. Nell’articolo 1158 “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Dunque, elementi essenziali perché possa compiersi l’usucapione sono il possesso ed il tempo.
Il possesso deve avere alcune caratteristiche: dev’essere non violento e non clandestino (non si computa il periodo di tempo in cui il possesso è violento o clandestino); inoltre, il possesso dev’essere continuo e non interrotto, inteso ad esercitare sulla cosa un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di altro diritto reale: deve trattarsi, si è detto, di “un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all’inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436. Cass. 13 dicembre 1994n. 10652)” (Cass. n. 2044/2015). L’esercizio del possesso dev’essere pubblico e inequivoco.
Dunque si diceva, il possesso deve essere continuato, non interrotto, e prolungato nel tempo previsto dalla legge. L’elemento della durata è variabile: l’art. 1158 c.c. prevede che debbano trascorrere venti anni, ma ci sono casi in cui è richiesto meno tempo: ad esempio nei casi in cui l’atto di acquisto c’è, ma colui che ha venduto il bene non è il proprietario e chi ha acquistato era in buona fede; in tali casi, se l’atto è trascritto, l’usucapione si compie in dieci anni dalla trascrizione; la stessa norma vale per l’acquisto di altri diritti reali di godimento.
Tempi ulteriormente ridotti sono previsti nel caso di acquisto per l’usucapione della piccola proprietà rurale (art. 1159-bis c.c.).
Il possessore non deve essere convinto di essere titolare del diritto, ma deve comportarsi come tale; dunque, ai fini del riconoscimento dell’avvenuto usucapione da parte del giudice, è importante anche la valutazione dell’elemento psicologico.
Tutto ciò ovviamente può avvenire solo nell’inerzia del titolare del diritto.
Che cosa si può acquisire con l’usucapione?
L’usucapione può riguardare sia i beni immobili (come terreni, abitazioni, fabbricati… ), sia i beni mobili, che qui non trattiamo.
Per usucapione non si può acquistare solo il diritto di proprietà, ma anche altri diritti reali di godimento, i quali sono: uso, usufrutto, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù.
Facciamo un esempio concreto. Pensiamo alla servitù, che è definita nel Codice Civile come il “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario” (v. art. 1027 c.c.). Per esempio, il nostro vicino di casa cha da anni passa attraverso la nostra proprietà per entrare nella sua (bisogna poi valutare tutte le circostanze del caso concreto) può avere “usucapito” il diritto di servitù (servitù detta di passaggio).
Se quindi siamo titolari di un diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento e lasciamo che altri, che non sono titolari del diritto, si comportino come se lo fossero e non contestiamo alcunché, questi con il passare del tempo, potrà affermare di avere acquisito per usucapione il diritto.
Usucapione, le ipotesi più frequenti
Come è facile immaginare, il contenzioso in materia non manca. Tra le ipotesi di controversia abbiamo quelle in cui l’acquisto per usucapione è vantato dal conduttore nell’ambito di un contratto di affitto, o dal coerede nei confronti degli altri con riguardo ad un bene ereditato; il caso più classico è forse quello del terreno ereditato in un posto lontanissimo dal luogo dove l’erede vive, terreno di cui insomma egli si disinteressa completamente, rischiando così che altri possano usucapire la proprietà o altro diritto sul bene.
Come interrompere l’usucapione
Cosa deve fare il titolare di un diritto reale se teme che stia maturando l’usucapione di un suo bene a favore di qualcuno? In primis compiere atti interruttivi del possesso e poi eventualmente agire in giudizio. Si è statuito che l’usucapione non è interrotta dall’invio di semplici lettere o dichiarazioni scritte, mentre sono ammessi in tal senso dalla legge atti che comportino la perdita materiale del possesso o atti giudiziali diretti ad ottenere di privare del possesso chi potrebbe usucapire il bene. Si è inoltre statuito che il decorso del tempo per il compimento dell’usucapione è interrotto nel caso in cui colui che esercita il possesso del bene (e quindi potrebbe usucapirlo) riconosca che il diritto (di proprietà etc.) è altrui.
Usucapione e controversie
Nei casi di acquisto per usucapione ad un certo punto c’è sempre (o quasi) un atto giudiziario; oggi in realtà, prima dell’atto giudiziario (o dopo), c’è una chiamata per un tentativo di conciliazione (il tentativo di conciliazione in materia è obbligatorio ex D. Lgs. n. 28/2010) che può portare ad un accordo di mediazione.
La controversia può esser attivata sia da chi pretende di avere usucapito oppure sia dal titolare del diritto. In conclusione, per entrambe le posizioni, data la complessità dell’istituto, consigliamo di rivolgersi per tempo ad un legale esperto perché – valutato il caso concreto – possa approntare la migliore tutela. Per esempio, qualora si sia i titolari del diritto, possibilmente prima che decorra il tempo previsto per l’usucapione così che il legale possa indicare gli idonei atti interruttivi.
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