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Proposta d’acquisto, preliminare, compromesso, rogito…..nella compravendita immobiliare è bene distinguere alcune diversi momenti in cui si scandisce l’acquisto o la vendita di una casa.
La proposta d’acquisto
La proposta d’acquisto va distinta dal preliminare. La prima infatti è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”. Assieme alla proposta viene di solito consegnato al venditore un assegno per “bloccare l’affare” e per dimostrare la bontà delle intenzioni del potenziale acquirente. Tale somma – definita come caparra – resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente, ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare venga concluso. Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, perciò è consigliabile concordare una somma più bassa possibile per la caparra (in genere qualche migliaio di euro), e soprattutto stabilire un tempo breve per la validità della proposta (ad esempio una settimana). Se l’affare va a buon fine e non ci sono ripensamenti, le parti si incontrano per mettere a punto un preliminare di compravendita vero e proprio. In caso di ripensamento, invece, in genere si perde “semplicemente” la somma depositata (definita spesso impropriamente caparra confirmatoria, che invece si configura solo al momento del compromesso)
Il preliminare o compromesso
Tra proposta d’acquisto e preliminare è preferibile stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata.
A differenza della proposta di acquisto, il preliminare impegna invece da subito entrambe le parti. Anche chiamato compromesso, il preliminare di vendita è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Perché è importante stipulare il preliminare? Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata, ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.
Il “compromesso” è quindi un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).
Nel preliminare dovranno essere indicati gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). Di solito chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serietà della propria proposta, una somma di denaro quale caparra confirmatoria. Quando si perfeziona la vendita, poi la caparra viene scalata dal prezzo finale.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni. Per la registrazione sono dovute:
• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Visto che la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata è preferibile stipulare sempre un contratto preliminare, tuttavia anche con questo i rischi non mancano. Così ad esempio nonostante la firma del preliminare, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.
Un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli? La trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari grazie a cui altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. La trascrizione del preliminare ha un costo però da considerare. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
Il rogito
Passando alla compravendita vera e propria, a svolgere una serie di controlli in questa fase è il notaio, cui però ci si può rivolgere anche prima per maggiore tranquillitàcosì che ogni fase sia sicura. Il professionista svolge per legge una serie di controlli di legalità preventivi, volti a garantire un contratto valido e inattaccabile nel tempo. Le principali attività di controllo di legalità che il notaio deve effettuare sono le seguenti:
- accertare l’identità personale delle parti cosa che serve a scongiurare il rischio di furti di identità
- verificare per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili
- individuare il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali
- controllare che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia
- verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.
Tutti i controlli del notaio si concludono con l’atto notarile. Di regola al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita, avviene anche la consegna del bene. Per la formazione del rogito, la legge prevede che il notaio debba spiegare e leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. L’atto, una volta letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso.
Una volta effettuato il rogito, il notaio è tenuto ad effettuare, entro breve termine la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle relative imposte per conto del cliente, il deposito nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente definiti terzi) e infine la voltura catastale, in modo da aggiornare anche il Catasto.
Il deposito del prezzo
Per tutelare chi compra la casa il legislatore è intervenuto introducendo la possibilità di trascrivere il preliminare. Per evitare che chi compra si veda esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore – un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera – la legge sulla concorrenza (Legge n. 124/2017) ha introdotto il cosiddetto deposito prezzo. Cosa significa? Se richiesto da almeno una delle parti, il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami.
Le somme che il notaio si vede versare da parte dell’acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensı̀ al notaio stesso) saranno da lui segregate su di un conto corrente dedicato che ha appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno ma non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.
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