Sottotetto: i permessi per ricavare nuove finestre sul tetto in mansarda

Il recupero abitativo dei sottotetti può prevedere l’apertura di finestre, lucernai e abbaini. Ma attenzione alla normativa in materia...

Architetto Ornella Musilli
A cura di Architetto Ornella Musilli
Pubblicato il 20/10/2019 Aggiornato il 20/10/2019
Sottotetto: i permessi per ricavare nuove finestre sul tetto in mansarda

Un ufficio in casa, una stanza dove i bambini possono giocare tranquillamente, una zona relax con tutti i comfort. Tanti sono i modi in cui può rivivere il sottotetto delle nostre case. Per trasformare il sottotetto in una mansarda confortevole e abitabile, il primo passo da fare è verificare la normativa regionale. Questo perché non esiste una disciplina unica a livello nazionale, ma le Regioni in generale e i Comuni in particolare possono dettare requisiti e condizioni.

Il recupero a fini abitativi del sottotetto può avvenire anche semplicemente aprendo finestre sul tetto fermo restando che anche le altezze rispettino i requisiti minimi.

Anche in questo caso, a dettare regole generali sono le norme regionali ad esempio in Abruzzo, è la Legge regionale 26 aprile 2004, n. 15, che all’art.85 (norme in materia di recupero abitativo dei sottotetti esistenti) prevede che il recupero del sottotetto possa avvenire anche aprendo porte, finestre, lucernai, abbaini a condizione che si rispettino i caratteri formali e strutturali dell’edificio conformemente ai regolamenti edilizi comunali e a condizione che siano rispettate le norme sismiche e che l’edificio dove è ubicato il sottotetto sia stato realizzato nel rispetto delle normative o che, in caso di realizzazione totalmente o parzialmente abusiva, risulti sanato. Inoltre il comma n.5 afferma che gli interventi finalizzati al recupero abitativo dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia e implicano la corresponsione degli oneri concessori. La norma riguarda i sottotetti esistenti alla data 31 dicembre 2018, per i quali può essere inoltrata al Comune la domanda di recupero entro il 31 dicembre 2019.

In Piemonte la legge regionale del 04 ottobre 2018, n.16, all’art. 6 (norme per il recupero dei sottotetti) ha disciplinato che il recupero del piano sottotetto è consentito se legittimamente realizzato da almeno 5 anni, che per gli edifici realizzati dopo il 30 giugno 2003 tale termine decorre dalla data di agibilità ed anche in questo caso che il recupero possa avvenire anche mediante la previsione di apertura, in modo conforme ai caratteri d’insieme, formali e strutturali, dell’originario organismo architettonico, di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, per assicurare l’osservanza dei requisiti di aero-illuminazione naturale dei locali.

Ma qual è l’iter da seguire per poter aprire una finestra sul tetto?

A livello nazionale la guida è sempre il Testo Unico in materia edilizia, il D.P.R. 380/2001 che, aggiornato da revisioni successive fra cui il decreto “Scia2” (D. Lgs. 222/2016), contempla la classificazione delle varie tipologie di intervento ed attribuisce ad ognuna l’iter da seguire: Permesso di costruire e SCIA alternativa al Permesso di Costruire, Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), Comunicazione di inizio lavori (CILA).

Elenco delle tipologie di intervento sugli edifici esistenti (esclusa l’Attività edilizia libera ed il Restauro e risanamento conservativo) ed il relativo iter:

  • la ristrutturazione edilizia “leggera” comprende gli “Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”, la casistica comporta, fra l’altro, l’esclusione della modifica dei prospetti. Per queste opere è prevista la SCIA;
  • la ristrutturazione “pesante”, a differenza della precedente, ammette anche modifiche della volumetria o dei prospetti. Per questi interventi è previsto il Permesso di Costruire o la SCIA alternativa al Permesso di Costruire;
  • infine gli interventi di manutenzione straordinaria che possono essere di tipo “leggero” e richiedere quindi la CILA o “pesante” che comporta invece la procedura SCIA, si tratta delle opere descritte di seguito che si differenziano fra loro perché nel primo caso non devono riguardare le parti strutturali dell’edificio mentre nel secondo possono comprendere opere interne che riguardino le parti strutturali dell’edificio. Si tratta di: “Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni di uso”.

 

L’apertura di una nuova finestra rientra sicuramente nel complesso di interventi di una ristrutturazione edilizia se il sottotetto viene al contempo reso abitabile, si precisa infatti che il cambio di destinazione del sottotetto da locale diverso a locale abitabile richiede il Permesso di costruire.

Se la mansarda è già abitabile: la realizzazione di un abbaino configurerebbe un aumento di volume e la modifica della sagoma oltre che del prospetto (permesso di costruire); diverso, invece, è il caso dell’apertura di una finestra a tetto che non implica l’aumento di volume ma potrebbe modificare i prospetti (Permesso di costruire) oppure potrebbe essere ricondotta a manutenzione straordinaria (SCIA o CILA) in dipendenza delle sue dimensioni, della pendenza della falda del tetto e del coinvolgimento o meno degli elementi strutturali.

Il consiglio quindi è verificare con attenzione la normativa urbanistica ed edilizia del proprio Comune e farsi assistere da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra) nella procedura, onde evitare errori.

Le diverse procedure sono soggette alle seguenti tempistiche:

  • Permesso di Costruire: entro 10 giorni dalla presentazione della domanda viene comunicato il nominativo del tecnico (Responsabile del Procedimento) che, entro 60 giorni, formula una proposta di provvedimento. Il tecnico procede anche all’acquisizione di eventuali atti di assenso e se necessario chiede modifiche al progetto; il termine dei 60 giorni può essere interrotto una sola volta dal tecnico, entro 30 giorni dalla presentazione della domanda. Il Provvedimento Conclusivo è adottato entro 30 giorni dalla proposta.
  • la SCIA e la SCIA alternativa al Permesso di Costruire + domanda per il rilascio di atti di assenso: l’interessato presenta la segnalazione certificata di inizio attività almeno 30 giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori. Il titolare può iniziare i lavori solo dopo la comunicazione da parte del Comune dell’avvenuto rilascio dei relativi atti di assenso.
  • la CILA: è una comunicazione di inizio lavori.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni debba essere richiesta anche l’Autorizzazione alla Soprintendenza, in particolare il D.P.R. n.31 del 13 febbraio 2017, include la realizzazione o modifica di aperture esterne o finestre a tetto riguardanti beni vincolati ai sensi dell’art.136, comma 1, lettere a), b), e c), fra gli interventi ed opere di lieve entità soggetti a Procedimento autorizzatorio semplificato che si conclude con un provvedimento adottato entro 60 giorni dalla ricezione della domanda.

  1. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – Art. 136. Immobili ed aree di notevole interesse pubblico
  2. Sono soggetti alle disposizioni di questo Titolo per il loro notevole interesse pubblico:
    a) le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica, ivi compresi gli alberi monumentali;
    b) le ville, i giardini e i parchi, non tutelati dalle disposizioni della Parte seconda del presente codice, che si distinguono per la loro non comune bellezza;
    c) i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
    d) le bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.

 

Se il vincolo è invece di carattere strutturale deve essere richiesta, con allegato progetto esecutivo, anche l’Autorizzazione sismica presso il Genio Civile regionale: in Abruzzo, per esempio, gli interventi su edifici esistenti, che si ritiene non costituiscano rischio per la pubblica incolumità e che comportino bucature di coperture con tranciamento dell’orditura principale fino ad un massimo di 3 mq, purché debitamente cerchiate al fine di assicurare che non ci siano variazioni significative di rigidezza, sono considerati di modesta rilevanza, le istanze si presentano nella piattaforma digitale, la Ricevuta di Trasmissione a seguito di istruttoria favorevole costituisce titolo valido per l’esecuzione dell’opera.

Foto di Cristina Fiorentini

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