Come ristrutturare il sottotetto con i bonus fiscali nel 2025
Chi sceglie di ristrutturare il sottotetto e trasformarlo in abitazione può sfruttare gli incentivi fiscali: la detrazione per la ristrutturazione, il bonus mobili per l'acquisto di arredi ed elettrodomestici e l’ecobonus in caso di lavori di efficientamento energetico.
In un’abitazione all’ultimo piano, per guadagnare nuovo spazio abitabile e avere una o stanze aggiuntive, dando al contempo più valore alla propria abitazione, la soluzione ideale è ricorrere a una ristrutturazione in grado di sfruttare sottotetto, lavoro che consente di godere di bonus fiscali.
Anche ristrutturando un sottotetto già esistente, però, si può recuperare parte dell’investimento grazie agli incentivi fiscali.
L’ultima legge di Bilancio ha modificato le detrazioni fiscali per i lavori di casa, prevedendo anche aliquote diverse a seconda che l’immobile sia prima o seconda casa.
Vediamo nello specifico quali agevolazioni fiscali si possono avere nel caso dei sottotetti, quali sono i lavori ammessi e gli adempimenti richiesti dalla legge.
In cosa consiste la detrazione per ristrutturazione
L’agevolazione per la ristrutturazione consiste in una detrazione dall’imposta lorda IRPEF pari al 50% o al 36%, rispettivamente sulla prima o sulla seconda casa, delle spese per gli interventi di ristrutturazione di edifici residenziali effettuati entro il 31 dicembre 2025.
Il limite massimo di spesa sul quale viene effettuata la detrazione è di 96.000 euro e la detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di uguale importo.
Così ad esempio: se per ristrutturare la mansarda dell’abitazione principale si spendono 50 mila euro, la detrazione IRPEF sarà sul 50% della spesa, quindi su 25 mila euro che verranno divisi in rate di 2,5 mila euro per 10 anni.
Fino al 31 dicembre 2025, la detrazione fiscale per la ristrutturazione di casa è al 50% solo per la prima casa, con tetto di spesa di 96.000 euro ad unità immobiliare. Nel 2026 e 2027 la detrazione scende al 36%. Per le altre abitazioni diverse dall’abitazione principale, l’aliquota è al 36% dal 1° gennaio 2025, mentre nel 2026 e 2027 calerà del 30%.
Dal 2028 il bonus ristrutturazione avrà un’aliquota fissa del 30%, per tutti gli immobili e il tetto di spesa scenderà a 48mila euro per unità immobiliare, senza distinzione tra prima, seconda o terza casa.
Tra gli interventi edilizi ammessi al bonus ristrutturazione troviamo anche il recupero dei sottotetti a fini abitativi, qualificati a tutti gli effetti come restauro e risanamento conservativo e/o ristrutturazione. Nei dettagli i lavori ammessi all’agevolazione sono:
interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo e per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
Interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.
Per fare due esempi su tutti si pensi a chi voglia recuperare un immobile antico e ristrutturare il sottotetto o ancora chi abita in un condominio e l’assemblea decida di creare dei lucernari per accedere alle linee vita del tetto. Sono entrambi esempi di lavori che possono rientrare in questo tipo di agevolazione.
Per rendere abitabile un sottotetto esistente è necessario un atto notarile con cui lo stesso sottotetto è dichiarato “pertinenza” dell’unità immobiliare principale, purché l’intervento non comporti l’aumento della volumetria originariamente dichiarata.
Il costo sostenuto per la redazione di tale atto notarile è ammesso nella detrazione poiché determina l’importo del contributo detraibile.
Altre spese soggette ad agevolazione
Tra le altre spese ammesse alla detrazione IRPEF al 50% o al 36%, ci sono:
spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)
spese per l’acquisto dei materiali
compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori
oneri di urbanizzazione
altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998)
spese sostenute per l’atto notarile per la costituzione del vincolo pertinenziale.
Non sono invece ammesse nell’agevolazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.
Cosa fare per avere la detrazione fiscale
La detrazione per ristrutturazione si spalma in dieci quote annuali e si ottiene indicando le spese sostenute direttamente nella denuncia dei redditi.
Per usufruire della detrazione occorre anche indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Al momento del pagamento delle tasse, si attua lo sconto fiscale. Per i soggetti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, le spese detraibili complessivamente considerate saranno ammesse a detrazione fino a un ammontare calcolato tenendo conto del numero di figli e della presenza di figli con disabilità.
Per poter fruire del bonus fiscale inoltre occorre pagare le spese tramite bonifico bancario o postale parlante da cui devono risultare specifici elementi:
la causale del versamento,
il codice fiscale del soggetto che paga
il codice fiscale o numero di partita iva del beneficiario del pagamento.
Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta dell’11% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Chi può richiedere il bonus ristrutturazione? Attese istruzioni da Agenzia delle Entrate
A fruire della detrazione fiscale per la ristrutturazione del sottotetto è il proprietario dell’immobile o il titolare di un diritto reale sullo stesso. Diverso è il discorso per i familiari conviventi, vale a dire il coniuge, equiparato alla parte nel caso di unione civile, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, che potrebbero doversi accontentare di bonus più bassi e non più al 50%.
Fino allo scorso anno difatti tra i soggetti legittimati a fruire dei bonus casa comparivano anche, a prescindere da qualsiasi titolo di proprietà sull’immobile, i familiari conviventi. Ora l’ultima legge di bilancio mette in discussione questo principio per cui i conviventi che potrebbero avere l’abitazione principale nell’immobile oggetto dei lavori, se non detengano un diritto reale, potranno fruire del 36%. Per ulteriori precisazioni si attendono le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
La comunicazione all’Enea
Tra gli adempimenti richiesti per avere il bonus fiscale, vi è l’obbligo di trasmettere all’Enea, l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, le informazioni sui lavori di ristrutturazione realizzati sugli immobili, analogamente a quanto già previsto in materia di detrazioni per la riqualificazione energetica degli edifici per gli interventi che comportano un risparmio energetico.
Non tutti i lavori di ristrutturazione però devono essere comunicati all’Enea, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e/o utilizzo di fonti rinnovabili di energia. L’invio della documentazione va effettuata, entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo online sul sito della stessa Enea.
I documenti da presentare e quelli da conservare
Per quanto riguarda i documenti da presentare al Comune, il consiglio è affidarsi a un progettista che, se previsto dal tipo di lavori, richiederà i permessi necessari all’inizio dei lavori, altrimenti – se si tratta di un intervento libero – non occorre alcun permesso.
Il Glossario dell’edilizia libera elenca in maniera non esaustiva tutti gli interventi di manutenzione, anche sull’esterno dell’edificio e in giardino, che possono essere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al Comune. In totale tali interventi che non richiedono comunicazioni (Cila, Scia) né Permesso di costruire sono 58. Nella lista ci sono i classici lavori di manutenzione in casa come:
riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimentazione esterna e interna
rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) di intonaci interni e esterni
riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi decorativi delle facciate
riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere di lattoneria e impianti di scarico
riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetti e ringhiere
riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma di impianti elettrici
riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento di impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas
riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione di impianti igienico e idro-sanitari e di impianti di scarico
interventi relativi alle barriere architettoniche e lavori per opere temporanee, installazione, previa Comunicazione di inizio dell’avvio dei lavori
interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di gazebo
installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaici e generatori microeolici
Una volta avviati i lavori inoltre è fondamentale conservare tutta una serie di documenti connessi alla ristrutturazione:
abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se queste abilitazioni non sono previste è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili
domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti
ricevute di pagamento della tassa gli immobili (ex imu)
delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti parti comuni di condomini
in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, la dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori
comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
fatture e ricevute fiscali relative alle spese sostenute
ricevute dei bonifici di pagamento.
Bonus mobili con la ristrutturazione del sottotetto
Ristrutturando il sottotetto oltre alla detrazione per ristrutturazione si può godere di un’altra agevolazione, il bonus mobili, lo sconto dall’Irpef nella misura pari al 50% per l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici in classe A+ (classe A solo per i forni), acquistati proprio per arredare l’immobile interessato dai lavori.
La detrazione del 50% deve essere calcolata su un importo massimo di 5.000 euro per il 2024 e per il 2025.
Cosa si può acquistare con il bonus mobili per il sottotetto ristrutturato? Mobili nuovi come cucine, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione nonché grandi elettrodomestici come frigoriferi, congelatori, lavatrici, lavasciuga e asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi per la cottura, stufe elettriche, forni a microonde, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento, particolarmente utili negli spazi sottotetto, che se non ben isolati rischiano di essere molto caldi in estate e freddi in inverno.
Tali elettrodomestici devono essere di classe energetica non inferiore alla classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori, come rilevabile dall’etichetta energetica.
L’acquisto è comunque agevolato per gli elettrodomestici privi di etichetta, a condizione che per essi non ne sia stato ancora previsto l’obbligo.
Il bonus mobili spetta anche quando i beni acquistati sono destinati ad arredare un ambiente diverso dello stesso immobile oggetto di intervento edilizio, oppure quando i mobili e i grandi elettrodomestici sono destinati ad arredare l’immobile ma l’intervento cui è collegato l’acquisto viene effettuato su una pertinenza dell’immobile stesso, anche se accatastata autonomamente.
Se il pagamento è disposto con bonifico bancario o postale, non è necessario utilizzare quello (soggetto a ritenuta) appositamente predisposto da banche e Poste S.p.a. per le spese di ristrutturazione edilizia. La detrazione è ammessa anche se i beni sono stati acquistati con un finanziamento a rate, a condizione che la società che eroga il finanziamento paghi il corrispettivo con le stesse modalità prima indicate e il contribuente abbia una copia della ricevuta del pagamento. I documenti da conservare sono:
l’attestazione del pagamento (ricevuta del bonifico, ricevuta di avvenuta transazione, per i pagamenti con carta di credito o di debito, documentazione di addebito sul conto corrente)
le fatture di acquisto dei beni, riportanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquisiti.
Per avere il bonus mobili per i grandi elettrodomestici – forni, frigoriferi, lavastoviglie, piani cottura elettrici, lavasciuga e lavatrici – si ricorda, come detto sopra, che occorre effettuare la comunicazione all’Enea.
Ecobonus per lavori nel sottotetto
Chi decide di recuperare il sottotetto di casa può fruire di un’altra detrazione fiscale, l’ecobonus per lavori di risparmio energetico.
L’ecobonus ha aliquota al 50% se i lavori sono realizzati sull’abitazione principale e al 36% per le seconde, terze case e così via. Nel 2026 e 2027 l’agevolazione scenderà ancora al 36% per la prima casa e al 30 per cento per gli altri immobili diversi dall’abitazione principale. Tra i lavori che permettono di avere l’agevolazione fiscale rientra l’acquisto e la posa in opera di schermature solari, di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative fino a strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti) e strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti) e finestre comprensive di infissi.
Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato. Per i soggetti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, le spese detraibili complessivamente considerate saranno ammesse a detrazione fino a un ammontare calcolato tenendo conto del numero di figli e della presenza di figli con disabilità.
Per avere le detrazioni occorre indicare le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi. Tali spese in particolare devono essere pagate con bonifico bancario o postalein cui vanno indicati: la causale del versamento, con indicazione degli estremi della norma agevolativa; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori).
Per ottenere l’ecobonus è necessario che un tecnico abilitato asseveri la rispondenza dell’intervento ai requisiti richiesti e che venga rilasciato l’attestato di prestazione energetica (tranne per la sostituzione di impianti termici con caldaie a condensazione, pompe di calore o impianti geotermici, per l’installazione di pannelli solari e la sostituzione delle finestre) e infine va compilata la scheda informativa relativa ai lavori realizzati. Entro 90 giorni dalla fine dei lavori – termine coincidente con il giorno del collaudo – occorre trasmettere in via telematica all’Enea la copia dell’attestato di certificazione e la scheda informativa degli interventi realizzati.
Anche per l’ecobonus le spese devono essere effettuate tramite bonifico bancario o postale indicando la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico, cioè il professionista o l’impresa che ha effettuato i lavori.
Il beneficiario della detrazione deve conservare il certificato di asseverazione redatto dal tecnico, l’APE (ove richiesto), la ricevuta di invio all’Enea tramite internet (o per raccomandata postale) dell’attestato di qualificazione o certificazione/prestazione energetica, la ricevuta del bonifico bancario o postale, le fatture e le ricevute fiscali che comprovano le spese sostenute per i lavori per cui si è richiesto l’ecobonus.
Decreto Salva Casa e sottotetto
Il Decreto Salva Casa ha abbassato il numero dei metri quadri necessari per l’abitabilità (da 38 a 28 mq due persone e da 28 a 20 metri quadri per una persona. Questo comporta un’agevolazione nella realizzazione di mini appartamenti, che spesso si possono ricavare in mansarda recuperando il sottotetto e a patto di rispettare una serie di requisiti (altezze minime, volumetrie, rapporto aero-illuminante) e di presentare i relativi permessi in Comune. Guarda qui come trasformare un sottotetto in un mini appartamento.
Bonus alternativi
Un’ultima considerazione da tenere a mente: tutte le detrazioni fiscali, bonus ristrutturazione ed ecobonus, non sono cumulabili fra di loro. Nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni per il risparmio energetico sia in quelle per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà scegliere solamente uno dei due benefici fiscali.
