Recupero sottotetto: attenzione all’altezza minima e ai requisiti necessari
Tra le verifiche indispensabili per il recupero del sottotetto c'è quella dell'altezza minima, ma non bisogna sottovalutare anche altri importanti requisiti. Inclusi quelli per accedere alle detrazioni fiacali ancora disponibili.
Una stanza dedicata ai propri hobby, ad esempio attrezzando una palestra in casa o creando un home office di tutto rispetto o più semplicemente un mini-appartamento da affittare: sono tante le possibilità che si possono avere realizzando un lavoro di ristrutturazione e recupero del sottotetto di casa.
Un intervento sì impegnativo, ma molto vantaggioso anche dal punto di vista fiscale, visto che, rispettando le condizioni previste dalla legge, si può fruire anche dei bonus casa.
Il recente Decreto Salva Casa ha introdotto delle novità, nell’ottica della semplificazione burocratica, prevedendo l’abitabilità di un immobile con superficie minima di 28 o 20 metri quadrati, a seconda che ci vivano una o due persone. Condizioni che si possono applicare anche al sottotetto. Ma non c’è solo la superficie minima. Per rendere abitabile il sottotetto occorre verificare, documenti alla mano, tutti i requisiti richiesti dalla normativa come altezze minime, volumetrie, rapporto aero-illuminante.
Recupero sottotetto: quale altezza minima rispettare?
Secondo il D.M. 5 luglio 1975 l’altezza degli ambienti abitabili non deve essere inferiore a 2,70 m per gli ambienti abitabili e a 2,40 m per i locali accessori (come ad esempio disimpegni e corridoi, dove non si permane stabilmente).
Così era, fino al recente Decreto Salva Casa, anche per i sottotetti, per i quali tuttavia si deve fare riferimento all’altezza media ponderale, ovvero il rapporto tra il volume totale di un ambiente e la sua superficie, che non deve essere minore di 2,40 m per i locali abitabili e di 2,20 m per quelli accessori.
Sempre secondo il Decreto del 1975, l’altezza minima in corrispondenza delle pareti più basse, ove sussista una copertura a falda, non deve essere inferiore a 1,50 m per i locali abitabili e 1,30 m per i locali accessori.
Il Decreto Salva Casa nel 2024 ha apportato delle modifiche, introducendo il concetto di tolleranza dimensionale, pari al 2%, e abbassando l’altezza minima a 2,40 m anche per gli ambienti abitabili.
Bisogna però ricordare che in alcune regioni italiane i minimi dimensionali (altezza media e minima) erano già stati abbassati, rispetto al primo Decreto, da normative regionali e comunali. Soprattutto per edifici situati in zone geografiche specifiche come quelle montane. Così, ad esempio, rispettivamente le altezze medie e minime locali sono:
in Abruzzo 2,4 m pianura e 2,1 m comuni montani / 1,4m e 1,2m comuni montani
in Calabria 2,2 m in pianura e 2 m comuni sopra gli 800 m s.l.m.
in Campania 2,4 m in pianura e 2,2 m comuni sopra i 600 m s.l.m. / 1,4 m
in Emilia Romagna 2,4 m (2,2 m locali accessori) e 2,2 m zone montane / 1,8
nel Lazio 2 m per i sottotetti / 1,5 m locali abitabili (1,3 m locali accessori)
in Liguria 2,3 m (2,1 m locali accessori) e 2,1 m nei comuni montani (2 m locali accessori) / 1,5 m (1,3 m locali accessori).
Le regioni hanno infatti potere decisionale in merito, anche per gli ingombri architettonici: ad esempio Liguria e Piemonte consentono la modifica delle altezze di colmo e di gronda, al fine di raggiungere le rispettive altezze medie consentite per il recupero dei sottotetti, mentre il Lazio fissa un limite massimo di aumento volumetrico del 20% del sottotetto esistente.
Gli altri requisiti richiesti
Per recuperare il sottotetto, oltre all’altezza minima, si devono rispettare anche altri requisiti.
Ad esempio la distanza minima tra gli edifici. A tal proposito il decreto Salva Casa inserisce un nuovo comma 1-quater all’articolo 2-bis del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), che prevede importanti deroghe proprio in materia di limiti di distanza tra fabbricati.
Viene stabilito infatti, che il recupero dei sottotetti è comunque permesso, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti condizioni:
che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione dello stesso.
Per il recupero del sottotetto è importante poi rispettare i valori corretti dei rapporti aeroilluminanti, ossia il rapporto tra la superficie vetrata apribile delle finestre e quella del pavimento, che richiedono, ove possibile secondo le normative locali, l’apertura di finestre, sia verticali sia per tetti.
Infine, da non dimenticare, il sottotetto per essere abitabile deve essere collegato alla rete fognaria, nonché prevedere l’allaccio alle utenze di luce, gas e acqua.
Il consiglio in tal caso è rivolgersi ad un professionista abilitato per conoscere tutti i dettagli e i passi da compiere per ristrutturare la mansarda.
Il recupero del sottotetto in condominio
Per chi vive in condominio, se il sottotetto non è indicato negli atti catastali come parte comune o non è stato frazionato tra i differenti proprietari del condominio stesso, esso diventa automaticamente di proprietà dell’appartamento dell’ultimo piano. Detto ciò, non significa che se l’inquilino dell’ultimo piano voglia procedere con deiu lavori di recupero non debba informare gli altri condomini. Il proprietario è infatti tenuto a informarli come indicato dall’art. 1102 del Codice Civile, prima di procedere con le pratiche edilizie necessarie.
Bonus fiscali per recupero sottotetto
Il recupero del sottotetto permette di fruire di una serie di agevolazioni fiscali.
Bonus ristrutturazione
Il recupero del sottotetto rientra a pieno titolo tra i lavori di ristrutturazione che danno diritto alla possibilità di detrarre dall’Irpef dovuta il 50 o il 36% (a seconda che si tratti rispettivamente di prima o di seconda casa) delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.
La detrazione fiscale per la ristrutturazione di casa è al 50% fino al 31 dicembre 2025 solo per la prima casa, con tetto di spesa di 96.000 euro ad unità immobiliare. Nel 2026 e 2027 la detrazione scende al 36%. Per le altre abitazioni diverse dall’abitazione principale, l’aliquota è al 36% dal 1° gennaio 2025, mentre nel 2026 e 2027 calerà del 30%. Dal 2028 il bonus ristrutturazione avrà un’aliquota del 30% e il tetto di spesa scenderà a 48mila euro per unità immobiliare, senza distinzione tra prima, seconda o terza casa.
Per avere la detrazione occorre, come negli anni precedenti, indicare le spese nella denuncia dei redditi e ripartire l’agevolazione fiscale in 10 quote annuali di pari importo. Occorre poi pagare le spese con bonifico, bancario o postale, “parlante”, in cui vanno indicati come causale la normativa di riferimento (articolo 16-bis del Dpr 917/1986), il codice fiscale del beneficiario e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane operano una ritenuta dell’11% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Basta compilare il quadro del 730 relativo a tali interventi e conservare ed esibire, in caso di controlli, ricevuta del bonifico insieme a:
ricevute di pagamento dell’imposta comunale (imu), se dovuta
delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali
dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.
Bonus mobili
La ristrutturazione permette di avere, rispettandone le condizioni, una doppia agevolazione. Non solo bonus ristrutturazione, ma anche bonus mobili, ovvero uno sconto dall’Irpef pari al 50% per l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici in classe A+ (classe A solo per i forni), acquistati per arredare l’immobile interessato dai lavori.
La detrazione del 50% deve essere calcolata su un importo massimo di 5.000 euro per il 2024 e per il 2025. A seconda della destinazione del sottotetto, è possibile così comprare ad esempio cucine, divani, letti, poltrone e grandi elettrodomestici come frigorifero, lavatrice.
Ecobonus
Infine, recuperando dal punto di vista energetico il sottotetto, si può avere l’ecobonus per lavori di risparmio energetico. L’ecobonus ha aliquota al 50% se i lavori sono realizzati sull’abitazione principale e al 36% per le seconde, terze case e così via.
Nel 2026 e 2027 l’agevolazione scenderà ancora al 36% per la prima casa e al 30 per cento per gli immobili diversi dall’abitazione principale. Tra i lavori rientrano l’acquisto e la posa in opera di schermature solari, di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, di strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti) e di strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti) e di serramenti esterni.
