Recupero dei sottotetti: leggi regionali di Toscana, Umbria, Abruzzo, Lazio

Per il recupero dei sottotetti occorre fare riferimento alle leggi delle singole regioni. Ecco quelle di Toscana, Umbria, Abruzzo, Lazio.

A cura di “La Redazione”

Pubblicato il 10/05/2015 Aggiornato il 10/05/2015

Recupero dei sottotetti: leggi regionali di Toscana, Umbria, Abruzzo, Lazio

Contenuti trattati

Legge regionale della Toscana sul recupero dei sottotetti

La Toscana è stata una delle prime Regioni italiane a dotarsi di una normativa per quanto riguarda gli interventi di recupero dei sottotetti degli immobili. Questa normativa è la legge Regionale 08/02/2010, n. 5. Per sottotetti, la Toscana intende i volumi soprastanti l’ultimo piano degli edifici aventi destinazione residenziale, compresi nelle sagome di copertura, dove queste ultime risultano prevalentemente inclinate, senza ricorrere a sopraelevazioni. Gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi, classificati come ristrutturazione edilizia, si deve rispettare l’altezza media interna netta non inferiore a 2,30 metri per gli spazi ad uso abitazione e 2,10 mt per quelli accessori o di servizio. Per gli edifici siti nei territori montani, l’altezza è ulteriormente ridotta a 2,10 metri per gli spazi ad uso abitazione e a 2,00 per quelli accessori e di servizio. E’ sempre possibile aprire finestre, realizzare abbaini e installare lucernari. Non si possono attuare modificazioni delle altezze di colmo e di gronda delle superfici interessate dall’intervento, nonché delle linee di pendenza delle falde. La ristrutturazione di un sottotetto in una mansarda è consentito in ampliamento delle unità abitative esistenti. La Toscana inoltre stabilisce che i progetti di recupero ai fini abitativi debbano prevedere idonee opere di isolamento termico, anche ai fini del contenimento di consumi energetici conformi alla normativa nazionale e regionale in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.

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Legge regionale dell’Abruzzo sul recupero dei sottotetti

Per ristrutturare un sottotetto in Umbria occorre far riferimento alla Legge Regionale n. 1 del 2004 che ha previsto all’articolo 34 come altezza massima interna da rispettare, almeno i 2,40 metri. Nel caso poi di vani con coperture in piano, l’altezza interna non deve essere inferiore a 2,20 metri lineari, al netto delle necessarie strutture atte all’isolamento termico dei locali. Al fine di raggiungere le altezze interne minime è consentita la modifica, anche parziale, delle quote di imposta e del colmo delle falde di copertura purché la loro pendenza, in valore percentuale, sia contenuta tra il 25 e il 35%. Si può sempre derogare inoltre ai limiti di altezza massima previsti dagli strumenti urbanistici generali, purché gli interventi siano compatibili con le caratteristiche storiche e architettoniche dell’edificio, nonché con i limiti imposti dai vari Comuni

La Regione ha previsto in particolare che tutti i vani interessati dall’intervento di recupero del sottotetto devono avere una finestra apribile, con superficie non inferiore a 1/16 della superficie di pavimento, ovvero, in caso di superfici inferiori, si deve assicurare il ricambio d’aria usando appositi impianti di ventilazione meccanizzata e un’adeguata illuminazione artificiale. Come nelle altre Regioni, anche in Umbria gli interventi di ristrutturazione di un sottotetto possono comportare l’apertura di finestre, lucernai, abbaini e terrazzi.

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Abruzzo: ecco i requisiti per ristrutturare il sottotetto

La Regione Abruzzo all’articolo 85 della Legge 26 aprile 2004, n. 15 ha stabilito le regole per il recupero abitativo dei sottotetti e successivamente con la Legge 4 gennaio 2014, n. 1 ha indicato come termine ultimo per presentare la domanda di recupero il 31 dicembre 2014, per gli immobili ultimati entro il 31.12.2011. Si attende quindi un nuovo intervento della Regione che preveda la possibilità di ristrutturazione anche successivamente a questa data.

Per il recupero si devono rispettare queste condizioni:

l’edificio dove si trova il sottotetto deve essere stato realizzato rispettando le norme comunali e regionali e se abusivo, deve risultare sanato o con sanatoria in itinere
l’altezza media netta non deve essere inferiore a 2,40 metri ( calcolata in rapporto tra il volume complessivo e la superficie del sottotetto interessato al recupero. L’altezza della parte minima non può essere inferiore a 1,40 metri. Per i Comuni montani, al di sopra dei 1000 metri di altezza, l’altezza media è ridotta a 2,20 metri e l’altezza della parte minima non può essere inferiore a 1,20 metri).

Gli interventi sono sempre ammessi rispettando le vigenti norme antisismiche. In merito all’altezza minima prevista per legge, se non si raggiungono i 2,40 metri richiesti, è consentito l’abbassamento dell’ultimo solaio sottostante il sottotetto. L’abbassamento non deve comportare però alcuna modifica del prospetto del fabbricato e devono essere rispettati i requisiti di abitabilità o agibilità. Inoltre si possono aprire porte, finestre, lucernai, abbaini, a condizione che si rispettino i caratteri formali e strutturali dell’edificio in conformità ai regolamenti edilizi comunali.

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Recuperare un sottotetto: le regole della Regione Lazio

Il recupero dei sottotetti nel Lazio è disciplinato dalla legge regionale 13.08.2011, n. 10 che ha introdotto importanti modifiche alla L.R. 16.04.2009, n. 13, recante “Disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti”. Nella legge si precisa che possono essere recuperati a fini abitativi i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge (31.12.2011) purchè attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio. L’altezza media interna netta deve essere di 2 metri contro i 2,40 previsti precedentemente e il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo. In caso di soffitto non orizzontale inoltre, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione ed a 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio.

La Regione Lazio, per quanto riguarda il recupero dei sottotetti, prevede inoltre che gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi stabiliti dalla legge, devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l’uso anche come spazio per il guardaroba o il ripostiglio. Chi effettua questi interventi può effettuare modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde esistenti, ma solo per raggiungere i parametri fissati dalla legge regionale e a condizione che tali modifiche non comportino un aumento superiore al 20% della volumetria del sottotetto esistente. E’ possibile infine la sopraelevazione o l’abbassamento dell’ultimo solaio, rispettando sempre i requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti, previsti dalla normativa vigente, nonché le norme sismiche. Da ultimo si precisa che per gli interventi riguardanti il sottotetto se comportano la realizzazione di nuove unità immobiliari, è obbligatorio reperire degli spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dal Comune. Se però si dimostra l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere a quest’obbligo, si deve versare al Comune una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per i parcheggi da reperire.