Sopraelevare in condominio, si puó. Di solito con recupero del sottotetto

Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 23/12/2017 Aggiornato il 08/08/2018

La possibilità di sopraelevare un edificio deve essere valutata soprattutto in base al rapporto costi/benefici, che varia di volta in volta. Il caso più diffuso e conveniente è certamente quello del recupero dei sottotetti da trasformare in confortevoli abitazioni.

Sopraelevare in condominio, si puó. Di solito con recupero del sottotetto

Chi abita all’ultimo piano di un edificio condominiale – a meno che il titolo o l’eventuale regolamento contrattuale non lo vietino – ha il diritto di sopraelevare, cioè elevare uno o più piani e, di fatto, aumentare la metratura della propria abitazione o creare degli alloggi indipendenti (che successivamente possono essere venduti ottenendo un profitto). L’intervento non deve, però, alterare la stabilità e l’aspetto architettonico dell’edificio ed è facoltà di ogni condomino opporsi all’opera qualora vengano meno entrambe le condizioni. Ciò avviene, ad esempio, nel caso in cui la nuova struttura determini una notevole diminuzione dell’aria e della luce per i piani sottostanti.

Nell’eseguire la sopraelevazione è possibile intervenire sulle parti comuni ed effettuare delle modifiche: allungare la rampa di scale, utilizzare i muri perimetrali o demolire e ricostruire il tetto. Ogni operazione deve essere eseguita facendo attenzione a non pregiudicare la struttura esistente e i diritti d’uso degli altri residenti sulle parti condivise.

Al via senza il voto dell’assemblea

Il condomino che sopraeleva non necessita del voto dell’assemblea, ma è tenuto, però, ad avvisare l’amministratore sull’entità dei lavori. Quest’ultimo informerà quindi il resto dei condòmini, anche in merito a eventuali disagi momentanei dovuti alla presenza del cantiere (in questi casi parecchio invasivo).

In sintesi
  • Non serve il consenso dell’assemblea
  • Ci vuole il permesso del Comune
  • Il sottotetto? bisogna accertarne prima la proprietà
  • Prima di avviare i lavori (i cui costi – allo stato attuale – possono essere detratti, salvo revoca della legge) un intervento di questo tipo richiede verifiche preliminari, progettazione e iter burocratico. Obbligatorio avvalersi di figure professionali abilitate.
 Che cosa dice la legge

L’articolo 1127 del Codice civile, “Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio”, dispone che «Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.
La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte
dei condomini avevano il diritto di usare». 

Servono i permessi comunali

Prima di avviare i lavori occorre il Permesso di costruire (o altro titolo abilitativo richiesto in base al tipo di intervento), oltre alla verifica dell’idoneità statica dell’edificio, che deve poter supportare senza rischi l’ampliamento. La giurisprudenza ha chiarito come sia sempre vietato l’intervento che metta a repentaglio la stabilità dell’edificio, anche se chi lo effettua si impegna a eseguire opere di rafforzamento e consolidamento.
Per quanto concerne i costi, infine, essi sono esclusivamente a carico del condomino che gode dei lavori per sopraelevare. Spetterà a lui pagare le spese per la demolizione e la ricostruzione del tetto (spiovente o lastrico solare). Non è da escludere, qualora la vecchia copertura sia in cattivo stato, che i restanti condòmini proprietari possano contribuire in parte alla spesa (tenuto conto del vantaggio che il “nuovo” tetto comporta a tutti).

Indennità agli altri condomini

In linea di massima, dal punto di vista economico, sopraelevare spesso conviene. Occorre considerare però che chi esegue l’intervento, oltre a sostenere delle spese rilevanti (muratura, impianti, ecc..), è tenuto a corrispondere un’indennità agli altri condòmini proprietari, il cui importo equivale al valore dell’area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero dei piani (compreso il nuovo, ma escludendo le cantine) e detratto il costo della quota spettante al titolare della sopraelevazione. Il pagamento dell’indennità è una questione “privata” tra condòmini e non coinvolge il condominio.

Oltre a sopraelevare, si può ricavare anche una o più terrazze

Nei lavori di sopraelevazione, il proprietario può pensare di ricavare la cosiddetta “terrazza a tasca”, eliminando una porzione di tetto. L’intervento in generale è possibile, ma, essendo la copertura una parte comune dell’edificio, è soggetto a limiti: come disposto dall’articolo 1102 del Codice civile, “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa”. 
Ciò significa che l’apertura è fattibile, ma solo a patto che la funzione di copertura resti immutata e non crei disagi agli altri condòmini. Questi ultimi, per esempio, devono potere continuare a utilizzare la copertura per posizionare antenne televisive, pannelli fotovoltaici etc.

Se si procede a sopraelevare. aumentano i millesimi

La sopraelevazione può comportare un aumento di superfici e di volumetria e, di conseguenza, dei millesimi in possesso del condomino che usufruisce dei nuovi spazi. Una volta terminato l’intervento è quindi necessario, in linea di massima, modificare le tabelle millesimali, che in condominio regolano la ripartizione delle spese inerenti le parti comuni.
 Salvo eventuali contenziosi, per procedere con la modifica occorre il consenso di tutti i condòmini proprietari. È invece sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, quando sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Il costo per la modifica è esclusivamente a carico di chi ha sopraelevato.

Sopraelevare: il caso del sottotetto

La sopraelevazione può riguardare anche il sottotetto (per recuperarne i locali a fini abitativi) ma, prima di stabilire se il proprietario dell’alloggio all’ultimo piano abbia il diritto di eseguire l’ampliamento, occorre verificare a chi appartenga il sottotetto. È necessario quindi verificare se gli atti notarili e il regolamento contrattuale si esprimano sull’assetto proprietario del tetto. In assenza di disposizione, qualora lo spazio abbia la sola funzione di coibentazione termica, esso appartiene al condomino dell’ultimo piano il quale, attraverso una sopraelevazione, è libero di trasformarlo in spazio abitabile. In caso contrario, vale a dire se il locale è “agibile” oppure ospita impianti comuni, la proprietà è di tutti i condòminiAccertata la proprietà del sottotetto, il condomino proprietario può avviare i lavori, prestando attenzione a non arrecare danni alle parti comuni.

Sopraelevare è più complicato se l’edificio è storico

La sopraelevazione è più complicata se l’immobile oggetto dell’intervento ha un interesse storico o artistico ed è vincolato dalle soprintendenze come bene. In ogni caso, anche ottenendo il permesso, per realizzare l’opera può essere necessario attenersi a rigide disposizioni, ad esempio sui materiali da utilizzare e, soprattutto, sullo stile da riprodurre. Non deve infatti discostarsi da quello esistente, riproponendo, se necessario, anche eventuali motivi ornamentali.

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it