Quando si decide di ristrutturare casa, conoscere i prezzi, anche solo indicativi, è fondamentale per quantificare il budget e di conseguenza stabilire le effettive priorità. Perché un'idea di spesa orienta le scelte.
Ogni progetto, ogni percorso di ristrutturazione rappresenta un’avventura (anche economica) a sé, perché le variabili – senza contare le preferenze personali di committente e progettista – sono sempre tante: da layout ed estensione dell’appartamento da ridisegnare alla data di costruzione dell’edificio che lo ospita e che ne determina l’efficienza da un punto di vista tecnico-impiantistico, fino agli eventuali altri interventi che si sono succeduti nel tempo.
I tanti aspetti legati al caso specifico rendono difficile, se non impossibile, prevedere una stima precisa dei costi prima di far realizzare il progetto e i relativi preventivi dai professionisti coinvolti. È possibile però cercare di farsene un’idea facendo ricorso ad alcune valutazioni preliminari che possono aiutare a stimare una somma complessiva il più verosimile possibile.
Le voci di spesa per la ristrutturazione riguardano demolizioni e successive ricostruzioni di ripartizioni interne, rimozione e sostituzione di rivestimenti e infissi, aggiornamento o rifacimento degli impianti.
In collaborazione con alcuni progettisti abbiamo stilato un elenco dei parametri principali che compongono il preventivo: sarà così più semplice valutare i costi già in prima battuta.
Demolizioni e ricostruzioni
Lavori impegnativi, più per il cantiere che comportano che non per i costi effettivi. Spesso sono indispensabili.
Impianti
Intervenire sulla componente tecnica della casa è costoso e invasivo, ma si ottengono sicurezza, efficienza energetica, risparmio e comfort: obiettivi imprescindibili.
Finiture
Cambiare look agli ambienti regala grandi soddisfazioni, anche se non si dispone di budget illimitati. Con un buon progetto di interior, che punta su interventi strategici, la spesa può essere contenuta.
Progetti
Due soluzioni a confronto illustrano come e quanto costa rinnovare in modo diverso, dal relooking alla trasformazione profonda. Anche solo di una parte di casa.
Il bagno ristrutturato ricavato in un’abitazione progettata dalla progettista Isabella Maruti è suddiviso in tre aree funzionali con nuovi tramezzi. La prima è dedicata a un’ampia zona lavabo e ai sanitari. Progetto Isabella Maruti
Bonus casa per risparmiare su lavori e acquisti
Recentemente cambiate, le agevolazioni fiscali per ristrutturare casa prevedono ora differenze se si stratta di prima e seconda casa. Tutte le informazioni aggiornate sono sul nostro sito nelle sezioni relative di Bonus e detrazioni.
Qualità dei materiali e manodopera qualificata per la ristrutturazione
La buona riuscita di un lavoro dipende dalla qualità dei materiali impiegati e anche dal tipo di manodopera. Personale esperto e qualificato non solo opera a regola d’arte, ma conosce anche tempi e modi per intervenire correttamente. E questo significa risparmiare soldi, malumori e contenziosi.
Costi ristrutturazione al mq per un’abitazione
Il costo per ristrutturare un’abitazione varia sensibilmente in base all’estensione dell’immobile, al livello di intervento richiesto e alla qualità dei materiali scelti, alla posizione della casa.
In media, si può stimare una spesa compresa tra 500 e 1.200 euro al metro quadrato per una ristrutturazione completa, ma interventi più articolati o con finiture di pregio possono superare anche i 1.500-2000 €/mq.
Le voci che incidono maggiormente sono quelle legate agli impianti, alle finiture e alla manodopera specializzata. È fondamentale affidarsi a un progetto ben definito per evitare imprevisti e contenere i costi. Ogni casa è un caso a sé e merita una valutazione su misura.
Utile richiedere almeno tre preventivi e studiarne attentamente le differenze, senza trascurare di domandarsi le motivazioni degli importi più bassi o più alti.
Che cosa è il capitolato
Il capitolato è un documento tecnico che descrive in modo dettagliato tutte le caratteristiche, i materiali, le lavorazioni e le modalità esecutive previste per un’opera edilizia o per una ristrutturazione.
Spesso è allegato al contratto di appalto e costituisce un riferimento fondamentale durante tutto il cantiere.
Un buon capitolato è preciso, dettagliato e condiviso tra tutte le parti coinvolte. È il documento di riferimento in caso di dubbi, contestazioni o modifiche in corso d’opera.
Nel contesto di un intervento su un immobile (nuova costruzione, ristrutturazione o semplice rifinitura), il capitolato serve a:
definire con precisione cosa sarà realizzato, con quali materiali e secondo quali standard qualitativi;
tutelare sia il committente sia l’impresa, evitando incomprensioni o variazioni non concordate;
fornire una base per il calcolo dei costi, insieme al computo metrico.
Esistono due principali tipologie:
Capitolato descrittivo, che elenca le lavorazioni previste senza quantificarle.
Capitolato tecnico o prestazionale, che entra nel dettaglio dei materiali, dei requisiti tecnici e delle modalità esecutive.
Scendiamo nel dettaglio confrontandoci con Gruppo Irgen srl – http://www.gruppoirgen.it, che opera nelle zona di Milano – in merito alle principali voci di un preventivo.
Quanto costa demolire pareti e cambiare il layout
Quando si ristruttura casa in modo totale o parziale, spesso il progetto prevede lo spostamento dei tramezzi o l’apertura di nuovi vani porta.
Il costo relativo alla demolizione di una parete in muratura dipende da diversi fattori: la tipologia di parete, le quantità da demolire, la logistica di cantiere ovvero l’accessibilità, il piano se all’interno di un condominio, e, non ultimo, i costi di smaltimento delle macerie in discarica. Quest’ultimo parametro viene comunque sempre considerato compreso nell’opera per una questione di facilità di gestione della contabilità. I trasporti delle macerie alle discariche ed i relativi oneri di discarica sono analizzati precedentemente sui prezzari dell’azienda smaltitrice ed aggiunti, tramite analisi dei prezzi, ai quantitativi ed alla tipologia dei manufatti da demolire.
Le aziende di recupero materiale di smaltimento, sulle quali si basa l’analisi dei costi che vengono qui riferiti, si trovano nell’ambito della zona di Milano e provincia.
Solitamente nei lavori di ristrutturazione si fa ricorso a prezziari; in questo caso ci riferiamo al Prezzario opere edili 2024, terzo trimestre della Camera di Commercio di Milano, Lodi e Monza Brianza.
A seguire alcuni prezzi relativi a lavori di demolizione pareti e apertura vani porta su tavolati o murature.
A.02.04.45.b – Demolizione di tavolati interni compreso abbassamento macerie al piano di carico in mattoni forati o blocchi di gesso fino a spessore 12 cm al mq € 24,50
A.02.04.45.c – Demolizione di tavolati interni in mattoni pieni spessore cm 12 semiportanti al mq € 28,50
A.02.04.45.d – Demolizione di parete in cartongesso al mq euro 26
A.02.04.45.e – Sovrapprezzo per demolizione in breccia o apertura vano porta aumento del 100%
A.02.04.5.a – Demolizione parziale eseguita con mezzi meccanici su elementi in laterizio al mc prezzo indicativo al mq € 150,60; nel caso di apertura in breccia il prezzo viene aumentato come prezzo indicativo del 200%
Una demolizione parziale costa di più
Eseguire una demolizione di porzione di parete divisoria è un lavoro con un costo superiore, poiché trattasi di lavorazione particolareggiata in cui occorre eseguire il lavoro seguendo un layout di progetto specifico. Nel caso di murature portanti, in genere, si cerca di evitare la demolizione; nel caso in cui sia necessario si interviene con progetto specifico da parte di uno strutturista la cui parcella è da prevedere nei costi delle lavorazioni.
Quanto costa conferire le macerie alla discarica
In genere dello smaltimento di tutti i materiali di risulta si occupa l’impresa esecutrice con un proprio mezzo (bisogna avere i permessi di trasporto in conto proprio) oppure con ditte di noleggio mezzi di trasporto abilitate al trasporto macerie.
Talune aziende optano per il costo separato della demolizione; altre (fra cui Gruppo Irgen) lo prevedono compreso nel prezzo della demolizione. Riferendosi sempre al prezziario opere edili 2024 III° trim. C.C.
A.01.04.66.a – Rifiuti misti da costruzione (vedi codice CER) alla t € 33,00
A.01.04.66.g – Rifiuti legno alla t € 108,00
A.01.04.66.i – Imballaggi misti non contaminati alla t € 515,00
A.01.04.66.n – gesso e materiali a base di gesso alla t € 180,00
Quale professionista per il progetto di ristrutturazione?
Le opere di demolizione di pareti o apertura vani porte e costruzione di nuove che comportano la modifica della disposizione degli ambienti della casa richiedono la presentazione in Comune di una pratica edilizia che sarà una CILA per esecuzione lavori su strutture non portanti e una SCIA se invece comporta opere di demolizione di opere strutturali.
La documentazione da presentare necessità la firma di un tecnico abilitato che potrà essere un architetto, un ingegnere o geometra iscritto al relativo ordine.
Il costo della pratica è molto variabile ma comunque si attesta sull’ordine di 10/12% dell’importo dei lavori.
A fine lavori dovrà essere presentata una nuova planimetria dell’opera da presentare all’Agenzia del Territorio, il costo di questa sola pratica si aggira circa tra € 500/700.
Quanto costa la costruzione di nuove pareti
I costi delle nuove pareti variano, come detto precedentemente, in funzione del materiale e della quantità, a cui vanno aggiunti i costi di carico materiali a seconda dell’accessibilità del cantiere.
Nel nostro caso i costi di carico vengono esclusi dal prezzo dell’opera e conteggiati a parte a secondo del mezzo operativo da utilizzare per l’accesso al cantiere.
Per facile comprensione riportiamo i prezzi delle opere desunte del Prezziario opere edili 2024 III° C.C.
A.02.04.505.c – Tavolato interno in laterizio con forati 24×24x8 e malta classe M 2,5al mq € 60,72
A.02.04.505.d -Tavolato interno in laterizio con forati 24×24x12 e malta classe M2,5 al mq € 68,31
A.02.04.495 – Tavolato interno in mattoni pieni tipo UNI 25x12x5,5 spessore 12 con malta muratura M 5 al mq € 111,32
B.02.04.55.b – Parete interna di separazione tra ambienti in lastre di gesso rivestito dello spessore fino a 12,5 cm costituite da 2 lastre per lato da 12,5 mm, su struttura metallica e materassino in lana minerale di spessore adeguato alla struttura (escluso lo scarico ed il sollevamento dei materiali in cantiere) al mq € 74,20
Quanto costa l’occupazione del suolo pubblico
Se per accedere al cantiere per lo scarico sia a mano che con mezzo specifico di sollevamento occorre occupare del suolo pubblico, marciapiede o strada che sia, è necessario prevedere anche questo costo.
Il costo è molto variabile, dipende dal tariffario comunale e dalla zona; per esempio a Milano cambia anche sia per la durata che per la zona (centrale o periferica). Può essere eseguita dall’impresa stessa o dall’azienda noleggiatrice del mezzo di sollevamento.
Inoltre va aggiunto il costo della pratica di espletamento. Di difficile quantificazione per la molteplicità di fattori.
Esempio: a Milano, in zona semicentrale, 30 mq per un giorno costano circa € 100 di occupazione del suolo + espletamento pratica € 80/100
Rifare gli impianti della casa
Idraulico, elettrico e climatizzazione: tutti “capitoli tecnici” fondamentali nel percorso di ristrutturazione di un’abitazione, sia per i lavori e l’investimento economico che mettono in campo sia perché determinanti per il benessere abitativo. I costi sono strettamente connessi alle scelte personali
Quanto costa rifare l’impianto idraulico?
Per revisionare o rifare completamento l’impianto idraulico è necessaria la presenza di professionista abilitato, con partita Iva, in grado di eseguire lavori a regola d’arte e rilasciare a fine lavori una dichiarazione di conformità dell’impianto.
In aggiunta alle opere dell’idraulico, occorre prevedere l’opera di un muratore per l’assistenza muraria, per l’apertura e chiusura di tracce nella muratura necessarie per inserire le tubazioni dell’impianto e per il rifacimento degli intonaci e dei sottofondi.
Per il rifacimento totale dell’impianto, stimiamo un costo per punto acqua di circa € 200/250 e per il collettore un costo di € 400/500. Noi come impresa indichiamo una percentuale di assistenza muraria sull’impianto del 28%.
Molte imprese prevedono costi di rifacimento dei bagni a corpo; nel nostro caso, viste le infinite variabili di finiture, lasciamo ampia facoltà al cliente di scegliere tutti i materiali, pavimenti, rivestimenti, sanitari e rubinetterie in base ai gusti ed ai budget personali.
Quanto costa l’impianto di climatizzazione
L’impianto di condizionamento ha dei costi che variano sensibilmente in base alla tipologia dell’impianto che si va a realizzare. La versione con split interni a vista collegati all’unità esterna oppure quella con split non a vista ovvero ad incasso a cui bisogna aggiungere i costi di mascheratura impianto con controsoffittatura soffitto.
Inoltre influisce molto anche la marca dei dispositivi da installare. Bisogna sempre considerare come impianto l’assistenza muraria relativa che si aggira su circa € 500 per ogni split; in generale si preferisce indicare una percentuale in base al costo dell’impianto. Noi come impresa indichiamo 15%.
Un impianto composto da una unità interna (split) ed una unità esterna di una marca media commerciale ha un costo di sola fornitura che si aggira intorno ai € 1500/1600.
Quanto costa rifare l’impianto elettrico
Come per l’impianto idraulico e di condizionamento, anche l’impianto elettrico necessità dell’intervento di un artigiano abilitato a rilasciare la certificazione di conformità dell’impianto e dell’assistenza muraria di un muratore.
Come impresa noi indichiamo come percentuale di assistenza il 45% del costo dell’impianto. Per poter avere un costo dell’impianto è necessario predisporre uno schema e inquadrare su che livello (1-2-3) l’impianto viene proposto in base alla normativa di riferimento CEI 64-8.
Inoltre se l’impianto sarà da rifare in modo parziale il professionista redigerà una dichiarazione di rispondenza per la parte eseguita collegandosi alla dichiarazione di conformità precedente; mentre se l’impianto sarà rifatto ex novo la dichiarazione sarà di conformità totale dell’impianto.
Infine nei lavori di ristrutturazione, viste le normative green sull’utilizzo di fonti rinnovabili, per l’utilizzo di boiler elettrici, di piani a induzione e di impianti di condizionamento sarà da prevedere un costo aggiuntivo relativo al rifacimento del montante elettrico, che porta corrente dal contatore al quadro elettrico, che non sarà più sufficiente alla portata dei nuovi accessori di utilizzo comune.
Per un’idea in generale di costi si può ipotizzare:
costo di un punto luce generico da € 50/80
quadro elettrico da € 800/1000
Quanto costa la rimozione delle vecchie piastrelle
I costi di rimozione pavimenti e rivestimenti variano in base alla tipologia di materiale e naturalmente a seconda della quantità. Nel nostro caso definiamo sempre un prezzo compreso di smaltimento e trasporto in discarica, l’unica variabile dipende dalla logistica del cantiere, che rientrerà nel costo del noleggio del mezzo per accedere al cantiere.
Riferimento C.C. 2024 III° TRIM
A.02.04.90.a – Rimozione pavimenti in marmo al mq € 23,90
A.02.04.90.b – Parquet al mq € 17,00
A.02.04.90.d – Vinilico, gomma e moquette al mq € 4,95
Costi della posa di nuove finiture: dalle piastrelle alla tappezzeria
I costi per le finiture variano a seconda della quantità, e i vari professionisti del settore fanno offerte in base ai lavori da eseguire: a corpo per piccole quantità mentre al mq per grosse quantità.
Questi sono i costi desunti dal prezziario C.C. 2024 III° TRIM:
Rivestimenti in ceramica/gres fino a 30 x 60 esclusi materiali per la posa (forniti dall’impresa) al mq € 38,15
Rivestimento di marmo a parete (se a casellario il prezzo è a corpo) per lastre di piccole dimensioni esclusi i materiali di posa ci si uniforma al prezzo della ceramica/gres
Mosaici a parete il prezzo viene definito a corpo in base alla tipologia e parete da rivestire
B.13.04.20.a – Applicazione strato isolante al mq € 2,46
B.13.04.25.a – Stuccatura saltuaria al mq € 1,79
B.13.04.65.c – Tinteggiatura pareti e plafoni compresa preparazione fondi prezzo al mq € 7,40
Parquet esclusi materiali di posa molto variabile in base alla tipologia di posa al mq € 30/50
Pavimento in marmo esclusi materiali di posa in base alla dimensione e ambienti e materiale si esegue a corpo, mentre per piccole dimensioni di lastre il prezzo come il gres per formato fino a 30,5 x 30,5 tipo serizzo antigorio al mq € 93,00
Costi rimozione porte e sanitari
I costi di rimozione delle porte e dei sanitari vengono previsti, nel nostro caso, a pezzo, comprensivo di carico e trasporto in discarica, che può variare a seconda che li si voglia recuperare o meno, ed espressi al mq:
A.02.04.130.a – Rimozione porte interne senza recupero costo al mq € 19,80 escluso oneri di discarica e trasporti
A.02.04.130.b – Rimozione porte con recupero al mq € 29,70
A.02.04.140 Rimozione di sanitari escluso oneri di trasporto in discarica a cad € 49,30
DUE PROGETTI DI RINNOVO CASA
Per toccare con mano progetto, impegno economico e risultato di un percorso di ristrutturazione, ecco due progetti che differiscono per tipo di intervento e spazi coinvolti. E che offrono interessanti spunti da copiare per chi desidera migliorare la propria abitazione.
Progetto 1: trasformare con pochi tocchi senza spostare pareti
Un appartamento situato in una palazzina degli anni Sessanta è stato rinnovato con un progetto di relooking che ha trasformato gli interni senza modificarne la distribuzione. Non era il layout, infatti, a non corrispondere alle esigenze della famiglia, ma l’estetica degli ambienti, dovuta ad alcune finiture datate. Anche la parte tecnica è stata rivista e aggiornata.
Palette colori. Il progetto di interior si basa fondamentalmente su tre colori dominanti, grigio, azzurro-verde e ocra, declinati in diverse sfumature nelle varie stanze.
Piano terra
Ingresso. Progetto Isabella Maruti
Le stanze erano tutte rivestite con la tappezzeria che è stata rimossa totalmente, Le pareti sono state quindi rasate a gesso e rifinite con pittura o con nuova carta da parati. Progetto Isabella Maruti. Pitture di Farrow&Ball (www.farrow-ball.com; http://www.marinodecorazioni.it.)
Quali lavori per il relooking
In tutta la zona giorno, l’esistente pavimento in marmo è stato portato a nuova vita tramite interventi di levigatura e successiva lucidatura. Una volta rinnovato, sono stati scelti in nuance o a contrasto i colori per le pareti: il risultato è armonioso.
Anche il parquet della camera padronale, che era stato coperto con la moquette, è stato rimesso
a nuovo provvedendo a una lamatura e a una nuova verniciatura in opera.
In cucina, l’originario rivestimento in ceramica che ricopriva le pareti a tutt’altezza, come era in uso, è stato rimosso e sostituito da una finitura a smalto lavabile in una più attuale tinta “grigio-marrone”, applicata dopo un’accurata rasatura a gesso.
Tutte le porte, che erano in noce e dotate di sopraluce in vetro – risalenti all’epoca di costruzione della casa – sono state rimodernate con una verniciatura in bianco. Lo stesso procedimento è stato adottato anche per rinnovare un armadio a muro nel disimpegno della zona notte e reso più attuale.
In generale nella casa, la tinteggiatura è stata lo strumento che ha permesso di svecchiare l’estetica degli interni, caratterizzando ogni stanza con maggior personalità.
Per raggiungere il comfort totale, alcuni interventi hanno riguardato anche gli impianti. È stato aggiunto, infatti, quello per la climatizzazione
che mancava ed è stato sostituito il vecchio scaldabagno a gas. Anche l’impianto elettrico esistente è stato aggiornato, con un necessario ampliamento che lo ha reso
più conforme alle nuove esigenze dei proprietari.
Camera. Progetto Isabella Maruti e Paola Bonfante. Carta da parati di Osborne & Little (www.osborneandlittle.com), lampade di Flos (flos.com).
Zona pranzo. Progetto Isabella Maruti e Paola Bonfante. Pitture di Farrow&Ball (www.farrow-ball.com; http://www.marinodecorazioni.it); tavolo di MDF Italia (www.mdfitalia.com).
Ingresso. In sintonia. L’ingresso dell’abitazione, è diventato uno spazio accogliente grazie alla tinteggiatura in una intensa tonalità avvolgente che si sposa bene con i complementi e gli accessori di ispirazione etnica. La stessa tonalità si ritrova anche nella carta da parati che decora la parete del letto. Progetto Isabella Maruti e Paola Bonfante. Pitture di Farrow&Ball (www.farrow-ball.com; http://www.marinodecorazioni.it).
Costi dei lavori (2020)
Rimozioni 4.245 euro
Impianti 9.387 euro
Tinteggiatura e carta da parati 3.980 euro
Arredi e complementi 5.758 euro
Progetto: arch. Isabella Maruti (www.isabellamaruti.it) e arch. Paola Bonfante
Progetto 2: ristrutturazione totale ma di metà appartamento
Questa soluzione riguarda la ristrutturazione parziale – circa 88 i mq interessati – di un’ampia abitazione. Nello specifico, alla progettista è stato chiesto di ridisegnare gli spazi della zona giorno per adattarli alle nuove esigenze della famiglia, e di ricavare vani di servizio più ampi e confortevoli, aggiungendo volume per contenere. L’intervento – benché abbia richiesto lavori di notevole entità su muratura e impianti – è stato circoscritto a circa metà appartamento.
Piano primo
Delle tre aree funzionali in cui è stato organizzato il nuovo, ampio bagno, la prima – con affaccio sul balcone – ospita il lavabo e i sanitari. Le altre due sono dedicate alla vasca idromassaggio e all’hammam domestico.
Nella ridefinizione degli ambienti della zona giorno entrano in gioco anche i pavimenti. Mentre per il living è stato preferito il parquet a maxi doghe di rovere color miele, per la cucina e il bagno si è optato per un pratico gres in grandi lastre tinta unita.
Giocare con i volumi
Per articolare gli ambienti diventati open, il progetto ha previsto l’inserimento di controsoffitti nell’ingresso e nel disimpegno che fa da filtro.
La cucina. Il lungo tavolo – ulteriormente ampliabile – occupa la parte centrale della zona interessata dai lavori. Alle spalle sono state ricavate nuove nicchie porta oggetti. Progetto: arch. Isabella Maruti (www.isabellamaruti.it) La cucina è di Cappellini Cucine (www.cappellinicucine.it); l’affettatrice è di Berkel (www.theberkelworld.com); il tavolo è di Kristalia.
Quali lavori di ristrutturazione
La cucina, che prima era collocata nella parte sinistra della casa, è stata spostata sul lato opposto per darle più spazio. Ora è un ambiente ampio, aperto sul living e affacciato sul balcone. L’arredamento è risolto con una doppia composizione lineare che sfrutta entrambe le pareti lunghe; al centro, un’isola che, oltre a ospitare l’area cottura con la cappa sospesa, è grande abbastanza per essere utilizzata anche come bancone snack.
Al centro dello spazio ridisegnato resta la zona pranzo come era in precedenza. Ma con l’intervento ha acquistato ariosità, grazie all’apertura dell’ambiente cucina. Adesso c’è posto per un ampio tavolo, che è anche allungabile.
Il progetto ha inoltre separato maggiormente il bagno dal living, inserendo una zona di filtro passante, composta da un disimpegno centrale e due vani dedicati rispettivamente a un guardaroba e al ripostiglio. Da qui si accede al nuovo locale di servizio.
Da bagno di 6 mq a spa domestica di 12 mq: al nucleo originario sono state accorpate parte dell’ex cucina la vecchia dispensa, ricavando un ambiente con tre zone funzionali.
Il lungo tavolo – ulteriormente ampliabile – occupa la parte centrale della zona interessata dai lavori. Alle spalle sono state ricavate nuove nicchie porta oggetti.
Bagno. Progetto: arch. Isabella Maruti (www.isabellamaruti.it) Il lavabo è di Casabath (www.casabath.it).
La cucina. Progetto: arch. Isabella Maruti (www.isabellamaruti.it). La cucina è di Cappellini Cucine (www.cappellinicucine.it); il tavolo è di Kristalia (www.kristalia.it).
