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Dividere la casa in due o più abitazioni di dimensioni inferiori permette di “guadagnare” perché la somma dei valori commerciali dei diversi appartamenti è maggiore rispetto al valore commerciale della proprietà immobiliare più grande, perché il costo al metro quadrato di un’unità piccola è quasi sempre superiore a quello di una di metratura grande.
Dal quadrilocale qui sopra disegnato sono stati ricavati due bilocali “quasi gemelli”: uno lo vedi nelle foto e nelle piante di questo articolo, l’altro puoi vederlo nella nostra sezione Case. La suddivisione interna delle nuove abitazioni ha seguito uno schema e criteri simili, in gran parte dettati dalla tipologia della pianta. Ecco a seguire come è stato organizzato il più piccolo dei due appartamenti, che ha superficie di circa 36 mq.
I lavori da mettere in preventivo
In questo caso, l’intervento di divisione è stato piuttosto semplice perché la presenza già in origine di due ingressi e di un muro portante che
tagliava longitudinalmente l’appartamento preesistente si prestavano a “spezzarlo” in due, effettuando solo poche opere di costruzione per chiudere completamente la parete di confine. In linea generale, la separazione di unità immobiliari richiede comunque un intervento radicale e articolato che deve tenere conto di diversi aspetti.
• Deve essere possibile ricavare un ingresso indipendente per ciascuna delle nuove abitazioni.
• Bisogna integrare i muri di confine tra le due abitazioni in modo da ottenere una separazione totale. Può essere necessario rinforzare quelli che prima erano tramezzi e che ora devono dividere abitazioni indipendenti.
• Per un adeguato isolamento acustico, lo spessore dei muri deve essere almeno 15 cm: se quello iniziale è inferiore (8-10 cm), il rinforzo può essere realizzato inspessendo la muratura esistente o aggiungendo pannelli in cartongesso.
• È necessario separare gli impianti esistenti (idrico, elettrico, del gas, di riscaldamento) oppure realizzare ex novo impianti distinti e attivare utenze separate.
• Se il riscaldamento è autonomo, per dividere il sistema occorre anche installare una nuova caldaia.
• Se l’appartamento di partenza disponeva di un solo bagno e di una sola cucina, nel progetto di divisione bisogna prevedere come “sdoppiarli”, effettuando i collegamenti e i prolungamenti necessari in modo da poter servire i nuovi servizi. A seconda delle distanze e delle difficoltà tecniche, ciò può richiedere opere anche ingenti per realizzare le tracce nel muro.
Il lay-out interno del secondo appartamento non differisce di molto dal primo. L’ingresso si apre su un locale lungo stretto: cucina da una parte, angolo pranzo e divano sul lato opposto.
Due porte a battente in vetro satinato chiudono, il blocco centrale dell’antibagno-bagno, evidenziato da un inserto a terra in marmo ricomposto lucido che interrompe il parquet. L’illuminazione d’ambiente è prodotta da tubi al neon nascosti da barre in ferro fissate a parete.
La doccia in muratura non arriva a tutta altezza per lasciare filtrare la luce naturale all’interno del box, rivestito in gres porcellanato e mosaico. Sulla parete di fronte al letto, una porta di recupero chiude un armadio a muro.
Nella camera, collegata con l’antibagno e arredata con grande semplicità, il soffitto a volta è stato restaurato e decorato seguendo le linee dell’affresco presente in origine; è stato utilizzato uno stucco opaco a colori tenui, tono su tono.
LA NORMATIVA: quale iter si deve seguire
Negli ultimi anni, l’intervento per dividere un appartamento in precedenza unico, in un condominio o in un edificio indipendente, è stata semplificata dal punto di vista burocratico: l’opera è stata infatti assimilata a quelle di manutenzione straordinaria. Unica condizione da rispettare è di non aumentare la volumetria del fabbricato (la legge di riferimento è il DPR 380/6 giugno 2001 Testo Unico per l’Edilizia). Prima di procedere occorre solo presentare in Comune una comunicazione di inizio lavori o una Dia, asseverata da un tecnico abilitato. Le due nuove abitazioni ricavate dalla separazione della precedente devono rispettare i requisiti igienico-sanitari e garantire gli standard minimi prescritti dalla legge nazionale e dai regolamenti locali del Comune in cui si trova l’immobile: per quanto riguarda le dimensioni dell’appartamento, delle singole stanze e degli ambienti di servizio e i rapporti aeroilluminanti. Il riferimento di legge è nazionale è il DM Sanità 5 luglio 1975.
Al termine dell’intervento
Per ciascuna delle nuove unità immobiliari occorre aggiornare la mappa catastale.
• Bisogna presentare in Comune la richiesta di agibilità.
• Se gli appartamenti si trovano in condominio, l’amministratore dovrà procedere al ricalcolo dei millesimi in base ai dati catastali aggiornati.
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