Casa e manutenzione: il calendario dei lavori

La casa o meglio il suo stato di conservazione va controllata con una  certa costanza. Questa è la strada giusta per mantenere l’edificio in efficienza. Al punto che è buona norma attenersi a un calendario degli interventi che permetta di provvedere tempestivamente non appena si riscontra qualche danno, con conseguente risparmio. Ecco una guida per non farsi sfuggire nulla e programmare per tempo gli eventuali lavori. 

Manutenzione del tetto

Discontinuità del manto – Ossidazione – Infiltrazioni

Per questo elemento così importante ai fini della durata di tutto l’edificio, conta molto il tipo di manto. Poiché ogni materiale risponde alle sollecitazioni in modo differente, il degrado può avere manifestazioni diverse. A eccezione della presenza di infiltrazioni e umidità negli ambienti sottostanti che indica sempre punti di discontinuità in superficie.

Tetto con tegole

Le problematiche riguardano il disallineamento degli elementi di falda e dei terminali di colmo e la fessurazione – o addirittura la rottura – di questi. Ma anche l’alterazione delle lattonerie e delle piombature nei raccordi con le canne fumarie.

 In metallo

Anche ai non esperti non possono sfuggire i fenomeni di ossidazione delle lastre e quelli di corrosione dei relativi sistemi di fissaggio, che vanno monitorati. L’integrità di questi elementi, infatti, garantisce continuità e stabilità alla copertura.

In guaina

Rigonfiamenti, distacco dei lembi, lesioni visibili come il deterioramento superficiale non sono da trascurare, ma vanno tenuti sotto controllo per seguirne l’evoluzione. Un intervento è richiesto invece se si riscontrano punti di ristagno dell’acqua o sollevamenti in corrispondenza di raccordi, sormonti e risvolti tra le fasce di posa.

Che cosa fare

Per tutte le tipologie di copertura devono essere eseguiti dei controlli visivi periodici, con cadenza non superiore a un anno in modo da evitare l’insorgere dei gravi fenomeni di infiltrazione.

• Va anche detto che questo può non essere sufficiente; spesso le infiltrazioni percorrono strade difficilmente individuabili a una valutazione a colpo d’occhio e se ne scopre la presenza solo dopo averne visti gli effetti.
• Ogni 5 anni allora può essere utile la consulenza di un tecnico, o di imprese specializzate, per un’analisi approfondita del tetto.
• Una costante pulizia dei punti di raccolta delle acque meteoriche (con particolare attenzione ai canali di gronda e all’imbocco dei pluviali) conviene programmarla prima dell’autunno e dopo una pioggia particolarmente abbondante. È facile, infatti, che a causa del vento si formino depositi di fogliame e detriti.
• Controlli vanno previsti anche intorno al perimetro della canna fumaria, per verificarne la tenuta, e ai telai dei lucernari, per controllare lo stato delle guarnizioni.

Facciate

Fessurazioni – Distacchi materiale

Le valutazioni vanno distinte in base alla tipologia del materiale di finitura. Tra quelli più comuni:

• con intonaco e/o cappotto termico rasato può presentare problematiche legate alla comparsa di macchie superficiali dovute soprattutto a umidità e carbonatazione (fenomeno chimico che interessa il calcestruzzo, ma che influisce negativamente sui ferri di armatura che si ossidano) e a fessurazioni e distacchi di materia;
• ventilate o rivestite richiedono una verifica concentrata soprattutto sulle lastre o sulle piastrelle – per controllarne l’allineamento – e sugli elementi di tenuta (che possono allentarsi e deteriorarsi a seguito dell’inquinamento atmosferico).

Che cosa fare

Per tutti i tipi di rivestimento esterno è consigliabile un controllo annuale delle superfici, da effettuarsi visivamente e, laddove si individui qualche segnale di degrado, è necessario provvedere invece a verifiche tattili, o con l’ausilio di strumentazioni specifiche, di stabilità del rivestimento.

• Infatti lo strato che protegge le pareti si deteriora con il trascorrere del tempo, ma anche a seguito di eventi atmosferici eccezionali e dell’esposizione allo smog.
• Da monitorare in modo particolare, perché più soggette al degrado, sono le pareti orientate a Nord e quelle verso le fonti di vibrazione, di bagnature e di forte carbonatazione (quali la strade di grande traffico).
• Controlli frequenti sono da programmare anche per finiture dai colori scuri, in quanto, a causa dell’assorbimento di calore dovuto all’irraggiamento solare, possono provocare shock termico al materiale su cui sono applicati.

Balconi

Danni all’armatura – Cedimenti – Fessurazioni

I problemi più diffusi riguardano la presenza di estese macchie di umido e di efflorescenze (depositi cristallini in superficie): due fenomeni che sono indicatori di un’inefficiente prestazione dello strato impermeabile. Mentre la comparsa di lesioni e di fessurazioni sui parapetti in cemento e sulla soletta del balcone è spesso dovuta al ritiro del cemento e alla dilatazione degli altri componenti della struttura. In entrambi i casi si tratta di segnali di uno avanzato stato di degrado che richiede l’immediata risoluzione del problema. Nei casi in cui il balcone sia sorretto da mensole (per esempio in alcuni edifici d’epoca), anche queste sono da controllare con frequenza: possono staccarsi dalla facciata e crollare; di tanto in tanto occorre provvedere in più a una perizia statica sul loro stato.

Trattandosi di elementi a vista e accessibili quotidianamente, il controllo dovrebbe essere continuativo; in realtà possono comunque sfuggire quelli che sono i primi segnali di seri problemi strutturali.

• Per esempio, come succede all’intonaco esterno, anche i balconi in muratura possono essere aggrediti dall’effetto dell’idrossido di calcio (contenuto nel cemento) che, a contatto con l’anidride carbonica dell’atmosfera, si trasforma in carbonato di calcio e innesca il problema della carbonatazione. Tale fenomeno scatena poi una serie di problemi che vanno a colpire l’armatura della struttura e a rendere questa instabile.
• Per la corretta individuazione del problema serve un tecnico che, talvolta con l’affiancamento di un’impresa, effettui delle analisi invasive ma che sono assolutamente necessarie.

Muratura esterna

Fessurazioni – Umidità – Cedimenti

I muri perimetrali possono presentare fenomeni di fessurazione, più o meno estesi. Le cause possono essere differenti; per individuarne correttamente l’origine, conta la loro posizione sulla superficie muraria e anche la loro evoluzione nel tempo. Se sono lievi e seguono il profilo di travi e pilastri, per esempio, possono essere provocate dal normale movimento meccanico dell’edificio, generato da dilatazioni termiche, vibrazioni, spinta del vento. Se invece la fessurazione è palese e profonda o si manifesta in zone inusuali, bisogna intervenire diversamente, con il parere preventivo di un tecnico strutturista (geometra, architetto o ingegnere abilitato). Macchie scure, bagnate e parallele al terreno (alte anche oltre il metro) sono invece tracce di umidità di risalita. Umidità da condensa e infiltrazioni si manifestano con macchie sul profilo superiore delle pareti (che spesso interessano anche gli ambienti interni).

Che cosa fare

Nei casi di fessure compatibili con i fisiologici movimenti strutturali, se ne deve comunque valutare l’entità: se minime e senza distacco materico, occorre mantenerne monitorata la trasformazione nel tempo, per prevenire danni più seri; solitamente si può rimediare colmando il vuoto con prodotti specifici (stucco o sigillante al silicone secondo la profondità) e coprendo con una nuova tinteggiatura.

• Invece per lesioni serie (profonde o insolite per il punto in cui si sono formate) si deve fare valutare da un professionista se è sufficiente il ripristino dell’intonaco, con l’inserimento di reti antiritiro, oppure se si rende indispensabile il consolidamento statico.
• In presenza di macchie di umidità ci si deve rivolgere a imprese specializzate nel risanamento.

Pareti interne

Umidità – Fessurazioni – Rigonfiamenti e distacchi delle finiture

All’interno degli alloggi si possono presentare diversi segnali di degrado, imputabili alla mancanza di regolare manutenzione oppure a vizi costruttivi (più frequenti di quanto si pensi). La comparsa di macchie e umidità sulle pareti può segnalare una perdita delle tubazioni del sistema distributivo idraulico e/o di riscaldamento, ma anche l’assenza di un idoneo isolamento termico dei muri (i cosiddetti “ponti termici”, ovvero quei punti di discontinuità dei materiali che necessitano di particolare attenzione nell’applicazione della coibentazione). Talvolta, invece, le macchie di umido o muffa, in corrispondenza degli angoli, sono tracce lasciate dalla condensa che, nella maggior parte dei casi, è provocata dalla differenza di temperatura tra l’aria interna che è calda e il muro che è freddo. Mentre le fessurazioni possono essere generate dalla separazione dell’intonaco dal supporto murario sottostante, andando a generare l’effetto detto “cartella” (cioè il non perfetto aggrappaggio della superficie al sottofondo). Crepe profonde possono essere il segnale di un problema statico.

Che cosa fare

Si è visto che i fenomeni possibili sono di natura differente, come anche le cause che vi sono a monte. E alcune di queste sono imputabili ai materiali utilizzati e alla tipologia costruttiva impiegata.

• Per approfondire le verifiche legate a ogni danno è meglio interpellare un tecnico qualificato: può servire il parere di figure professionali diverse e, in alcuni casi, per una corretta individuazione delle problematiche legate a condizioni “termiche” può essere necessario l’impiego di attrezzature termosensibili, quali video o fotocamere specifiche, capaci di individuare sia all’interno sia all’esterno dell’edificio le zone critiche.

Locali interrati

Umidità – Muffe – Scrostamenti

La comparsa di avvallamenti sulla pavimentazione (dovuti per esempio a movimenti della struttura) possono generare ristagni d’acqua che, a loro volta, possono poi avviare un fenomeno di lenta erosione dei rivestimenti, oltre a favorire l’aumento dell’umidità che rende insalubri i locali e danneggia le murature. E anche le abitazioni poste al piano superiore, con il tempo, possono risentire del problema. Umidità e muffe, se comparse alla base dei muri perimetrali e/o controterra, possono essere originati da fenomeni di risalita d’acqua dalle fondazioni o dal contatto diretto delle pareti con il terreno adiacente. Al contrario, se il fenomeno si presenta in punti alti dei muri, probabilmente si è in presenza di una lacerazione o di una falla nell’impermeabilizzazione retrostante.

Che cosa fare

Tutti questi fenomeni sono altamente deterioranti: ai primi segnali si consiglia di fare effettuare delle verifiche approfondite, interpellando un tecnico o un’impresa specializzata nel campo delle impermeabilizzazioni superficiali e profonde. Le soluzioni dipendono poi dall’entità del danno e dalla causa che l’ha generato.

• In caso di situazione grave, dove il problema è il contatto diretto con il terreno, si può anche valutare la realizzazione di un vespaio aerato; tecnicamente si tratta di ricavare un vuoto sanitario sotto il primo solaio dell’edificio, in modo da staccarlo dal suolo e favorire l’aerazione per smaltire l’umidità in eccesso.

Infissi

Scrostamenti – Deformazione – Scarsa tenuta termica

Lo stato di conservazione e la durata dipendono dal tipo di materiale e dall’età del serramento: in pvc non richiedono una particolare manutenzione e sono resistenti alla continua esposizione a intemperie e raggi Uv; in alluminio hanno finiture durabili e presentano le stesse caratteristiche di resistenza agli agenti atmosferici; a struttura lignea, soprattutto se datati, sono i più soggetti a subire alterazioni con il passare del tempo. Problematiche relative al meccanismo di chiusura e alla ferramenta, oltre che al fissaggio del serramento alla muratura, si possono presentare nel corso degli anni su tutti i tipi.

Che cosa fare

Per i serramenti in legno è buona norma fare un controllo due volte l’anno: prima dell’estate e prima dell’inverno. Verificando con frequenza lo stato di conservazione, si riesce a prevenirne il degrado ed eventualmente a intervenire per tempo sul film di vernice che protegge il materiale.

• Indipendentemente dal materiale, in tutti i tipi di infissi deve essere posta attenzione alla verifica di stabilità e integrità delle guarnizioni di contatto: se tagliate, snervate, secche o disgregate, tendono a far perdere al serramento la sua capacità di tenuta.
• In merito all’esecuzione di possibili riparazioni, fatte salve la sostituzione di vetri rotti e la registrazione dei meccanismi di chiusura, per tutte le altre problematiche l’onere d’intervento non è commisurato al risultato ottenibile; la soluzione è senza dubbio la sostituzione integrale con un prodotto più performante ai fini del comfort climatico e del risparmio energetico, tenendo conto anche degli incentivi statali.

Spazi comuni

Pareti mancanti – Avvallamenti

Cortili, ma anche lastrici solari, scale e spazi verdi: da controllare sono l’integrità e la stabilità degli elementi che vi sono presenti. In modo particolare sono le pavimentazioni e il manto d’asfalto che possono subire le variazioni termiche, gli effetti dello smog e della frequenza di utilizzo, e di conseguenza danneggiarsi. Si possono verificare infatti sollevamenti e avvallamenti, fino ad arrivare a intere parti mancanti. Ostruzioni possono avvenire in corrispondenza delle vie di scarico delle acque, dovute all’accumulo di foglie e detriti.

Che cosa fare

In merito alla fruizione degli spazi comuni, delle pertinenze o dove sussista un diritto d’uso, si dovrà prevedere una vigilanza costante, con verifiche a cadenza annuale, soprattutto in merito alla stabilità e alla coerenza dei materiali impiegati e alla funzionalità degli scarichi.

• Gli obblighi di controllo sugli impianti condominiali rientrano nei compiti dell’amministrazione dello stabile. Verifiche e segnalazioni (anche a scopo preventivo) sono intese “a cura” del singolo condomino in quanto presenza fissa nello stabile.

Lavori di manutenzione in condominio: il calendario

Manutenzione ordinaria o straordinaria? Lo stabilisce il comune

In alcuni casi i lavori di manutenzione sono subordinati alla presentazione in Comune di una pratica edilizia. Le procedure burocratiche in questo senso sono regolate a livello nazionale dalle leggi n. 73 del 22/5/2010 e n. 106 del 12/7/2011. Ma sono gli enti locali che dispongono direttive proprie sul territorio di loro competenza. Per questo, prima di intraprendere qualsiasi attività di ristrutturazione, bisogna informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune dove è situato l’immobile: spesso la classificazione dei lavori varia a seconda del luogo. In generale si può considerare che per manutenzione ordinaria vengono intese le opere di riparazione, di rinnovamento e di sostituzione delle finiture degli edifici; ma anche quelle necessarie per integrare o per mantenere in efficienza gli impianti esistenti. La manutenzione straordinaria, invece, comprende i lavori di modifica di parti, anche strutturali, dell’edificio. E in più, in tale classe, è inclusa anche la realizzazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici.

In collaborazione con Zerotrearchitetti Associati, Concorezzo (Mi)

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