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Molto spesso per usufruire al meglio degli spazi disponibili si ricorre alla demolizione di pareti divisorie. Occorre prestare molta attenzione perché non sempre è possibile. Prima di eseguire questi lavori è necessario effettuare una serie di verifiche e depositare prima dell’inizio dei lavori le necessarie pratiche edilizie presso lo sportello unico per l’edilizia del comune di appartenenza. Vediamo di seguito quali sono i principali controlli da eseguire.
Caratteristiche statiche delle pareti
Occorre innanzitutto verificare se la parete che si intende demolire è portante o meno. Questa verifica va fatta eseguire da un tecnico specializzato. In genere le pareti realizzate in cartongesso o con mattoni forati di spessore non superiore a 8 cm (spessore totale parete mattone ed intonaco 11/12 cm) non hanno caratteristiche portanti e quindi si può procedere alla demolizione senza la predisposizione di un progetto strutturale. Se lo spessore della parete supera i 12 cm, se è realizzata con mattoni pieni o in cemento armato, avrà molto probabilmente una funzione portante ed occorrerà valutare con l’aiuto di uno specialista (ingegnere strutturista) la fattibilità dell’intervento. Valutata questa, si redigerà un vero e proprio progetto con indicate le modalità operative e gli accorgimenti da mettere in atto prima, durante e dopo la demolizione nonché le opere di consolidamento necessarie (per es. posa di putrelle, piastre d’acciaio, telai in ferro,…) per poter eseguire in sicurezza l’intervento senza compromettere la statica dell’edificio.
Presenza di impianti: qualora all’interno della parete siano presenti degli impianti è necessario valutare la possibilità o meno di spostarli in altra posizione. Nel caso di impianti elettrici o idrici al servizio del proprio appartamento ciò è relativamente semplice e nella maggior parte dei casi l’intervento è possibile. Quando invece all’interno della parete vi siano tubazioni o colonne “montanti” al servizio di altre unità immobiliari (es. canna fumaria, colonna montante di distribuzione dell’impianto di riscaldamento… ), l’intervento di demolizione nella maggior parte dei casi non è possibile o risulta possibile solo a costi molto elevati e previo assenso delle altre proprietà a cui l’impianto è asservito (es. condominio).
Conformità edilizia ed urbanistica
Prima della demolizione è indispensabile verificare che i nuovi spazi ricavati siano conformi alla normativa edilizia ed urbanistica, che è molto complessa con casistiche praticamente infinite. A titolo esemplificativo, queste le due situazioni più comuni:
1) Demolizione di una parete divisoria tra due locali interni al medesimo appartamento
si tratta di un intervento di manutenzione straordinaria, il nuovo locale così ricavato dovrà avere i requisiti igienici ed edilizi minimi previsti dalla normativa vigente. Dovrà avere un adeguato rapporto aeroilluminante tra la superficie del locale e la superficie finestrata apribile. Tale rapporto varia da comune a comune ed è stabilito dai regolamenti d’igiene ed edilizi locali. In genere è compreso tra 1/8 ed 1/10 ( 1mq di superficie finestrata apribile ogni 8 o 10 mq di superficie del locale). Nel caso confini con il locale bagno, andrà verificato se i regolamenti locali prevedono la presenza di un locale antibagno. In tal caso ne andrà prevista la realizzazione.
2) Demolizione di una parete comportante l’unione di due unità immobiliari confinanti
occorre verificare se le due unità confinanti abbiano o meno la medesima destinazione d’uso. In caso contrario l’intervento potrebbe non essere assentibile sotto l’aspetto edilizio ed urbanistico oppure comportare il pagamento di oneri di urbanizzazione e la realizzazione di ulteriori opere per adeguare l’intervento alla normativa vigente. Per esempio nel caso si voglia demolire una parete divisoria tra il proprio soggiorno e il confinante locale sottotetto, così da ottenere un unico ampio soggiorno, sarà necessario verificare che il nuovo locale risultante dalla fusione abbia adeguate altezza (h media ponderale interna non inferiore a mt 2,40 e h minima interna non inferiore a mt 1,50), sufficiente illuminazione e aerazione naturale ed un adeguato isolamento termico. Inoltre, in questo caso, ampliando la superficie lorda dell’appartamento e la superficie utile abitabile occorrerà corrispondere al comune il pagamento dei relativi degli oneri di urbanizzazione.
Presenza di vincoli di tutela e salvaguardia
Non è raro il caso in cui la parete da demolire si trovi all’interno di un edificio di particolare rilevanza storica e per questo tutelato da un apposito vincolo. In questi casi, prima di poter procedere con la demolizione occorre ottenere una specifica autorizzazione da parte della Soprintendenza territorialmente competente. Per sapere se un edificio è vincolato ed il tipo di vincolo (alcuni vincoli riguardano solo le facciate dell’edifico) è possibile informarsi, sempre più spesso anche on line, presso le soprintendenze o in comune presso lo sportello unico per l’edilizia.
È sempre necessario incaricare un professionista (ingegnere, architetto,..) che a seguito di sopralluogo valuti la fattibilità dell’intervento, rediga un progetto e predisponga la relativa pratica comunale.
Attenzione alla sicurezza, se i lavori non sono eseguiti da un’unica impresa, il committente ha l’obbligo di nominare un coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione ed in fase di esecuzione. Prima dell’inizio dei lavori il committente o il responsabile dei lavori ha inoltre l’obbligo di qualificare le imprese a cui intende affidare i lavori e di inviare la Notifica preliminare alla Asl e alla Direzione Provinciale per il Lavoro.
A lavori ultimati è inoltre necessario comunicare la variazione al catasto.
Architetto Paolo Mereghetti – studio M&C Architetti Associati, Milano – http://www.mec-architetti.it
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