Unire due appartamenti: dal fisco ai lavori, i vantaggi

Per ricavare spazio in più in casa, una soluzione può essere quella di acquistare un immobile contiguo e procedere all'accorpamento dei due. Vediamo nel dettaglio i vantaggi fiscali previsti e come procedere.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 04/10/2018 Aggiornato il 04/10/2018
Pagare imu in ritardo

Vi serve più spazio in casa ma non volete cercarne un’altra? Se si vive in condominio e ci sono i presupposti (che l’appartamento in questione sia in vendita, anche solo in parte), un’idea può essere infatti proprio quella di acquistare l’immobile attiguo allargando così il proprio. La cosa più semplice sarebbe che “l’aggiunta” potesse diventare parte del salone o una camera o un bagno in più senza dover ribaltare tutto l’appartamento.

Una situazione come la fusione di due appartamenti contigui permette di realizzare un’unica unità immobiliare per la quale, in quanto abitazione principale prima casa, non pagare l’IMU (a meno che non rientri nelle categorie di lusso/Pregio A1, A8 e A9). V

Ma vi sono anche altri vantaggi dal punto di vista fiscale e burocratico. Vediamo i dettagli.

Comprare un appartamento attiguo: vale l’agevolazione prima casa

Acquistando un appartamento contiguo, confinante o sovrastante al proprio, o una sua porzione, è possibile usufruire dell’agevolazione fiscale per la prima casa che permette di pagare imposte ridotte sia nel caso di acquisto da impresa che da soggetto privato.

Per unire due appartamenti, l’agevolazione prima casa spetta se l’abitazione risultante dopo la fusione degli immobili presenta le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore e in presenza di tutte le altre condizione previste. In particolare per avere lo sconto sulle tasse – 50 euro ciascuno per imposta ipotecaria e imposta catastale e imposta di registro al 2% per l’acquisto da privato – occorre però che l’immobile non sia di lusso e che si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

Si ha diritto all’agevolazione sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue, sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante alla casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa. Inoltre, nel caso si volessero unire due appartamenti, si ha diritto all’agevolazione anche se l’immobile già posseduto è stato acquistato con le stesse agevolazioni “prima casa” o senza averne usufruito.

Unire due appartamenti: lavori più facili con lo Sblocca Italia

Dal punto di vista burocratico quando si parla di unire due appartamenti, il pensiero dei documenti da preparare può scoraggiare. Ma in realtà oggi sono state semplificate alcune procedure e abbattuti alcuni costi con il decreto Sblocca Italia.

Così per unire due appartamenti (ma anche per dividerli), si possono fare i lavori senza dover ottenere alcun permesso da parte del Comune.

Tra le opere consentite è anche possibile rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, come scale, pilastri, travi, muri portanti e altro, ma se sono previsti questi tipi di interventi le procedure saranno differenti. L’unica condizione progettuale da rispettare è non modificare la volumetria complessiva e la destinazione d’uso (non si può far diventare una casa un ufficio o viceversa).

Come procedere? Prima di unire due appartamenti e iniziare i lavori, basta trasmettere al Comune, anche semplicemente per via telematica senza recarsi negli uffici, la Comunicazione di Inizio Lavori, la cosiddetta CIL, accompagnata da una asseverazione di un tecnico abilitato alla professione. Se  tra i vari interventi da fare nell’appartamento sono previste opere che riguardano le parti strutturali non si potrà utilizzare la CIL e si dovrà utilizzare il modulo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la cosiddetta SCIA.  Oltre alla CIL vanno allegati questi documenti:

  • elaborato progettuale, cioè i disegni che fanno vedere le modifica dell’alloggio;
  • comunicazione di inizio dei lavori asseverata, cioè sottoscritta da un professionista tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono coerenti con le regole e i piani approvati e che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio.
  • dati che identificano l’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, che dovranno essere contenuti nella comunicazione di inizio lavori.

Quando i lavori saranno ultimati si potrà inviare al Comune anche una comunicazione di fine lavori, valida ai fini dell’aggiornamento delle variazioni catastali e obbliga l’amministrazione comunale a inoltrare tempestivamente e direttamente la documentazione ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.

Per unire due appartamenti, sui lavori di frazionamento o accorpamento, i costi sugli oneri da pagare al Comuni sono sostanzialmente diminuiti. Dovranno essere pagati solo nel caso in cui le trasformazioni effettuate determinano un aumento della superficie calpestabile dell’appartamento che genera una erogazione maggiore di servizi da parte dell’amministrazione comunale, il cosiddetto “carico urbanistico” (necessità di più acqua, più fognatura, più parcheggi… ). I costi da pagare sono quantificati, comunque, solo rispetto alle opere di urbanizzazione, il costo di costruzione non dovrà essere pagato. Il calcolo degli oneri da pagare sarà quantificato dal comune secondo determinate tabelle parametriche deliberate dall’amministrazione comunale.

 

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