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Aumentare l’efficienza e il comfort, innalzare il livello di sicurezza, risparmiare in termini energetici ed economici: la tecnologia è indispensabile anche per l’abitare comune.
Dalla domotica alla videosorveglianza, dalle colonnine di ricarica per i veicoli elettrici alle app che facilitano le comunicazioni veloci tra residenti e permettono di pagare le spese per la manutenzione delle parti e degli impianti comuni, i sistemi avanzati sono in continua evoluzione e anche il condominio è chiamato ad aggiornarsi.
L’innovazione ha però costi che non tutti sono disposti a sostenere, può apparire superflua e, di conseguenza, spingere alcuni a non voler contribuire all’installazione. In tal caso il Codice civile prevede la cosiddetta “utilizzazione separata”, cioè la possibilità che soltanto alcuni condòmini partecipino alla spesa e utilizzino poi gli impianti.
Tutti gli altri sono esentati dal pagamento delle quote spettanti; se in futuro cambiassero idea, avrebbero però il diritto di godere dell’innovazione condominiale, versando gli importi relativi.
* Secondo l’art. 1121 del Codice civile, qualora l’innovazione comporti una spesa molto gravosa (con riguardo anche alle condizioni economiche dei condòmini) o abbia carattere “voluttuario” (ovvero interessi solo l’aspetto estetico), rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti, manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i residenti che non intendano trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa. Se però l’utilizzo separato non è possibile, la miglioria tecnologica non è consentita, salvo il fatto che la maggioranza dei condòmini che ha deliberato l’installazione intenda sostenerne integralmente il costo.
Luce e domotica
Per illuminare le scale e l’androne (ma anche cantine, soffitte e garage) si può pensare di installare un sistema a Led dotato di sensori di movimento, in grado di accendersi quando viene rilevato il passaggio.
I vantaggi sono pratici, perché è possibile fare a meno degli interruttori in molte situazioni, ma soprattutto economici: gli apparecchi si attivano solo quando serve, evitando inutili consumi.
Senza dimenticare il fattore sicurezza: l’automatizzazione è anche un deterrente per eventuali malintenzionati.
Per deliberare la posa di un impianto aggiornato è necessaria la maggioranza qualificata, ossia il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.
Altrettanto utile è il cosiddetto IoT (Internet of Things), letteralmente “Internet delle cose”, tradotto in una rete intelligente basata
sulla possibilità di interazione dei vari impianti tecnici (elettrico, idrico, di riscaldamento…), che così ottimizzano il loro utilizzo, nonché segnalano in tempo reale eventuali anomalie.
In un condominio moderno non può mancare, poi, un’app per comandare da smartphone o da remoto apertura e chiusura di porte e cancelli, rendendo superflui (se non in caso di emergenza) chiavi e telecomandi. •Anche in questo caso, per deliberare l’intervento occorre la maggioranza qualificata.
La portineria digitale
Con il proliferare degli acquisti online, quindi delle consegne a casa, il portinaio condominiale è tornato a essere una figura richiesta, ma
il servizio ha un costo che non tutti riescono a sostenere. Per risparmiare, una soluzione può essere la “portineria digitale”, evoluzione delle vecchie cassette della posta: armadietti elettronici (smart locker) automatizzati per custodire in sicurezza corrispondenza e pacchi.
Il funzionamento è semplice: il corriere deposita il plico nello scompartimento assegnato e il destinatario riceve una notifica con un codice (o un QR code) per il ritiro.
Per procedere alla loro installazione negli spazi comuni occorre la maggioranza qualificata, ma chi è contrario ha il diritto di non prendere parte alla spesa, poiché in questo caso è possibile l’utilizzazione separata.
Una app per pagare
Altrettanto smart (e trasparenti) sono le app e le piattaforme che consentono ai condòmini di versare con un clic la propria quota per l’uso e la manutenzione di parti e impianti condominiali.
Per i pagamenti digitali il mercato propone numerose soluzioni innovative, ma è importante che le operazioni siano sempre tracciate. •Oltre al saldo delle quote, si possono monitorare personalmente da remoto (su smartphone o computer) l’andamento delle spese, la propria situazione contabile e accedere ai documenti del condominio, entro i limiti previsti dalla legge.
Per deliberare l’adozione di un’app di gestione è sufficiente la maggioranza semplice: contano i voti dei proprietari presenti all’assemblea e la delibera è approvata se i favorevoli sono in numero maggiore dei contrari.
Pannelli fotovoltaici
Il condominio può decidere anche di posare sulle parti comuni dell’edificio, solitamente il tetto o il lastrico solare, un impianto fotovoltaico.
Se l’intervento interessa soltanto uno o più condòmini, il Codice civile (articolo 1122-bis) dispone che per il via libera non sia necessario l’ok dell’assemblea di condominio.
La norma recita, infatti, che “è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, destinati al servizio di singole unità del condominio, sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”.
Viene pertanto considerata un’innovazione agevolata: ovvero basta che l’assemblea raggiunga un quorum agevolato, ossia un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno alla metà del valore dell’edificio.
L’importante è però che non si arrechi danno alle parti comuni o si leda il decoro architettonico dell’edificio.
Videosorveglianza
Videocitofoni e telecamere sono assai diffusi nei condomini, soprattutto da quando i costi di installazione si sono ridotti, rendendo l’intervento alla portata di molti. •Il problema principale riguarda però il diritto alla riservatezza di residenti e soggetti terzi. Sul punto, il Garante per la Privacy ha spiegato che l’installazione di videocamere in condominio è lecita solo se rispetta il “principio di proporzionalità”, cioè se l’utilizzo delle telecamere risulti l’unica soluzione possibile rispetto ad altri sistemi meno invasivi, per esempio gli allarmi.
Se sussistono le condizioni, una volta approvata la delibera e proceduto alla posa dell’impianto, l’amministratore ha l’obbligo di segnalare la presenza dei dispositivi attraverso cartelli ben visibili e riconoscibili, posizionati nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze.
Le immagini registrate possono essere conservate al massimo per 48 ore, dopodiché vanno cancellate. Secondo l’articolo 1122-ter del Codice civile, per deliberare la videosorveglianza occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che corrisponda almeno alla metà dei millesimi di proprietà dell’edificio.
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, vi contribuiscono tutti i condòmini proprietari in proporzione ai rispettivi millesimi, ma nel caso in cui l’impianto serva solo un gruppo ristretto di condòmini, l’impegno economico di conservazione e di esercizio andrà suddiviso solamente fra coloro che ne beneficiano.
Colonnine di ricarica elettrica
Con l’avvento delle auto elettriche, possono risultare utili in cortile o in prossimità del garage.
Ormai obbligatorie negli edifici residenziali di nuova costruzione, negli altri casi la legge prevede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, pari ad almeno un terzo del valore dell’edificio.
Qualora non si raggiunga il quorum, ognuno può procedere a proprie spese, non arrecando danno alle parti comuni o pregiudicandone il diritto di godimento.
Chi non partecipa può beneficiarne a posteriori, versando la quota spettante.
In collaborazione con Confappi-FNA-Federamministratori – https://www.fna.it
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