Contenuti trattati
Quando si compra o si ristruttura casa, si effettuano lavori di manutenzione o si interviene sugli impianti, uno degli aspetti più importanti da considerare riguarda l’applicazione dell’Iva.
Cos’è l’Iva
L’Iva, considerata la più importante forma di contribuzione indiretta nel nostro sistema fiscale, è l’imposta sul valore aggiunto, che assoggetta a tassazione il consumo di beni e servizi; in altre parole, è l’imposta sui consumi per eccellenza. La disciplina in materia la ritroviamo nel Testo Unico, il Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n. 633 che all’articolo 1, intitolato “Operazioni imponibili”, recita testualmente: “L’imposta sul valore aggiunto si applica sulle cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell’esercizio di imprese o nell’esercizio di arti e professioni e sulle importazioni da chiunque effettuate”.
Soggetti passivi Iva sono coloro che effettuano cessioni di beni o prestazioni di servizi, le operazioni imponibili Iva per ciascuna delle quali deve essere emessa una fattura, anche sotto forma di nota, conto, parcella e simili.
Iva: quali sono le aliquote
Le aliquote Iva più rilevanti sono principalmente:
- ordinaria al 22% applicata nella maggioranza dei casi
- ridotte al 4% e al 10%.
Iva per comprare casa
Nel settore immobiliare, l’applicazione dell’Iva avviene in modo differente, secondo la tipologia di abitazione: prima casa, seconda oppure immobile di pregio.
Prima casa
Il legislatore ha previsto dei benefici fiscali per chi acquista un immobile come prima casa e lo adibisce ad abitazione principale. Le agevolazioni consistono nella rimodulazione delle imposte da pagare, tra cui l’Iva, che in caso di acquisto della prima casa è fissata al 4% ma solo se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva (nel caso di acquisto dell’immobile da un privato o da un’impresa con vendita esente da Iva, l’imposta sul valore aggiunto non si paga).
Per usufruire dell’agevolazione devono però essere rispettati due importanti requisiti:
- l’immobile non deve qualificarsi come abitazione di lusso, non deve quindi rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in villa) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico);
- l’immobile deve essere adibito a prima casa.
Inoltre l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Seconda casa
Per l’acquisto di un immobile che non è una prima casa, quindi adibito ad un uso abitativo diverso da quello di abitazione principale, da parte di un soggetto privato l’Iva non si applica. Diverso il discorso se l’acquisto della seconda casa avvenga direttamente dall’impresa che ha costruito l’immobile.
- acquisto entro 5 anni dalla fine dei lavori, l’IVA al 10% (22% per immobili di lusso);
- acquisto dopo i 5 anni, l’applicazione dell’Iva è a scelta dell’impresa che ha effettuato i lavori.
Iva per ristrutturare casa
Quando si ristruttura casa, si effettuano lavori di manutenzione o si interviene sugli impianti, uno degli aspetti più importanti da considerare riguarda l’applicazione dell’Iva. In alcuni casi, infatti, è possibile usufruire di aliquote ridotte rispetto a quella ordinaria del 22%, con un conseguente risparmio sul costo complessivo dell’intervento.
Le aliquote più rilevanti sono principalmente:
- al 10% applicata sugli interventi edilizi;
- al 22% sulle parcelle dei professionisti.
Iva al 10% sui lavori
L’aliquota Iva ridotta al 10% riguarda principalmente le prestazioni di servizi relative a interventi di recupero del patrimonio edilizio.
Rientrano in questa categoria:
- manutenzione ordinaria, come riparazioni, sostituzioni di finiture e interventi di conservazione dell’immobile;
- manutenzione straordinaria, che comprende lavori più importanti sugli impianti o sulle strutture dell’edificio;
- restauro e risanamento conservativo, finalizzati a preservare e migliorare l’immobile;
- ristrutturazione edilizia, anche con modifiche rilevanti dell’edificio.
L’agevolazione riguarda soprattutto gli interventi effettuati su immobili a destinazione abitativa e si applica normalmente quando esiste un contratto di appalto tra il proprietario o committente e l’impresa che realizza i lavori.
L’impresa incaricata applica quindi l’Iva ridotta direttamente in fattura, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti previsti.
Iva al 10% anche per alcuni beni acquistati con i lavori
L’agevolazione non riguarda soltanto la manodopera, ma può coinvolgere anche alcuni beni forniti dall’impresa nell’ambito dell’intervento.
Ad esempio, possono rientrare nell’agevolazione beni come:
- infissi;
- sanitari;
- caldaie;
- apparecchi per il condizionamento;
- prodotti destinati agli impianti.
Tuttavia, per alcuni beni definiti “beni significativi”, esistono regole particolari.
La normativa stabilisce infatti che l’Iva al 10% non si applica automaticamente all’intero valore del bene, ma solo entro determinati limiti.
Cosa sono i beni significativi e come si calcola l’Iva
I beni significativi sono stati individuati dal decreto del 29 dicembre 1999 e comprendono:
- ascensori e montacarichi;
- infissi interni ed esterni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- impianti di condizionamento e riciclo dell’aria;
- sanitari e rubinetteria per il bagno;
- impianti di sicurezza.
Quando questi prodotti vengono forniti nell’ambito di un intervento edilizio, l’Iva agevolata si applica solo fino al valore della prestazione lavorativa.
Facciamo un esempio pratico.
Supponiamo che una ristrutturazione abbia un costo totale di 10.000 euro, così suddiviso:
- manodopera e prestazione dell’impresa: 4.000 euro;
- beni significativi (ad esempio sanitari): 6.000 euro.
L’Iva al 10% si applica:
- sui 4.000 euro della prestazione;
- su una parte dei beni significativi dello stesso valore della prestazione.
Quindi:
- 4.000 euro di beni avranno Iva al 10%;
- i restanti 2.000 euro di beni saranno soggetti all’Iva ordinaria del 22%.
La fattura deve indicare in modo chiaro il valore dei beni significativi forniti.
Parti staccate e componenti: come vengono considerate
Un aspetto che può creare dubbi riguarda componenti e parti accessorie dei beni installati.
La normativa chiarisce che bisogna valutare se queste parti hanno una propria autonomia funzionale oppure se sono parte integrante del bene principale.
Ad esempio, nel caso degli infissi:
- componenti con una propria autonomia possono essere considerati parte della prestazione e quindi beneficiare dell’Iva al 10%;
- elementi indispensabili al funzionamento dell’infisso vengono invece inclusi nel valore del bene significativo.
La distinzione serve a determinare correttamente la base imponibile e applicare l’aliquota corretta.
Quando non si applica l’Iva agevolata al 10%
Non tutti gli acquisti o servizi collegati ai lavori edilizi possono beneficiare dell’aliquota ridotta.
L’Iva al 10% non si applica, ad esempio:
- ai materiali acquistati direttamente dal proprietario dell’immobile;
- ai beni forniti da un soggetto diverso dall’impresa che esegue i lavori;
- alle prestazioni professionali di tecnici e consulenti;
- ai servizi svolti da imprese subappaltatrici nei confronti dell’impresa principale.
In questi casi si applica generalmente l’aliquota ordinaria del 22%.
Quali documenti servono per ottenere l’Iva agevolata
Per applicare l’Iva ridotta è necessario fornire all’impresa una documentazione che dimostri il diritto all’agevolazione.
In genere può essere richiesta:
- autocertificazione del committente;
- documento d’identità e codice fiscale;
- documentazione relativa all’immobile;
- eventuale titolo edilizio o pratica presentata al Comune;
- dichiarazione relativa alla tipologia dei lavori.
L’impresa conserva questi documenti per giustificare l’applicazione dell’aliquota ridotta in caso di eventuali controlli.
L’autocertificazione per l’Iva agevolata
Il documento principale è generalmente una dichiarazione sostitutiva con cui il proprietario o committente attesta di avere diritto all’agevolazione.
L’autocertificazione deve contenere:
- dati del richiedente;
- dati dell’immobile interessato dai lavori;
- descrizione degli interventi effettuati;
- indicazione dell’aliquota agevolata richiesta;
- riferimento alla pratica edilizia, se presente;
- firma del dichiarante.
Una compilazione corretta è fondamentale per evitare contestazioni fiscali.
Quale IVA per gli onorari dei professionisti
Si applica invece l’aliquota Iva ordinaria al 22%sulle parcelle dei professionisti coinvolti nei lavori (direttore dei lavori, geometra, architetto, tecnico che redige l’attestato di prestazione energetica ecc.).
Ti potrebbe interessare anche:
