In affitto, ma proprietario di un’altra casa: si deve pagare l’IMU?

Possedere anche solo una quota di un immobile significa essere esenti dall’IMU? Oppure se si vive in affitto in una località per ragioni di lavoro ma la casa di proprietà è altrove, si deve pagare l’imposta municipale sugli immobili?

A cura di Alessandra Caparello

Pubblicato il 08/06/2020Aggiornato il 18/03/2026

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Può capitare di ereditare una quota di un immobile – magari insieme ad altri familiari – e allo stesso tempo abitare in affitto in un’altra città. Oppure, per fare un altro esempio, di avere una casa intestata ma di dover vivere per lavoro da un’altra parte. In questi casi si pone il dubbio: se quella è l’unica casa di proprietà, devoPossedere anche solo una quota di un immobile significa essere esenti dall’IMU? Se si vive in affitto e la casa di proprietà non è l’abitazione principale, l’imposta municipale deve essere pagata? comunque pagare l’IMU?

Si tratta di una situazione tutt’altro che rara. Molte persone possiedono un solo immobile, talvolta ricevuto per successione, ma non lo utilizzano come abitazione principale. Spesso si pensa che, essendo l’unica casa posseduta, possa essere considerata automaticamente “prima casa” e quindi esente dall’imposta tranne che non sia di lusso o di pregio. In realtà, dal punto di vista fiscale, la questione è più complessa.

Prima casa e abitazione principale: cosa significano

Nel linguaggio comune si tende a parlare di “prima casa” per indicare il primo immobile acquistato o ricevuto in eredità. Dal punto di vista fiscale, però, questo termine ha un significato diverso. Quando si acquista un’abitazione destinata a diventare la propria dimora, si possono ottenere alcune agevolazioni fiscali sulla cosiddetta prima casa. Tuttavia questo concetto non coincide automaticamente con l’esenzione dall’IMU.

Per l’imposta municipale, infatti, il riferimento non è tanto la “prima casa”, ma l’abitazione principale, di cui il DL 101/2011 (Decreto Monti) ci fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

La normativa definisce quindi l’abitazione principale come l’immobile:

posseduto a titolo di proprietà o altro diritto reale (come usufrutto o diritto di abitazione);
in cui il proprietario e il suo nucleo familiare hanno la residenza anagrafica;
in cui dimorano abitualmente.

Perché un immobile sia considerato abitazione principale devono quindi essere presenti tre condizioni contemporaneamente:

il possesso dell’immobile;
la residenza anagrafica;
la dimora abituale.

Solo quando queste condizioni sono soddisfatte l’immobile può beneficiare dell’esenzione dall’IMU (salvo per le categorie catastali di lusso o di pregio, ossia classificate in categoria A1, A8 e A9).

Quando l’IMU si paga anche se si possiede una sola casa

Se una persona possiede un immobile, anche una parte, ma vive stabilmente altrove, ad esempio in affitto in un’altra città, quella casa non è considerata abitazione principale. In questo caso l’IMU è dovuta, anche se si tratta dell’unica casa di proprietà e anche se si possiede solo una quota, come accade spesso nelle successioni ereditarie.

E se la casa è usata da un familiare?

Una situazione diversa può verificarsi se l’immobile viene concesso in comodato d’uso gratuito a un familiare, ad esempio a un figlio o a un genitore che vi risiede. In questi casi possono esserci agevolazioni o regole particolari, ma spesso dipendono anche dai regolamenti dei singoli Comuni. Per questo è sempre consigliabile verificare la situazione specifica presso l’Ufficio Tributi del proprio Comune, che può indicare eventuali riduzioni o condizioni applicabili.