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Scade lunedì 16 giugno 2025 il termine per il pagamento dell’IMU, l’imposta dovuta sugli immobili di proprietà diversi dall’abitazione principale, sulle aree fabbricabili e sui terreni agricoli.
Per le prime case, l’IMU è dovuta solo se l’immobile è classificato come abitazione di lusso (categorie catastali A/1, A/8 o A/9); tutte le altre abitazioni principali sono esenti.
L’IMU è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi… ), dal concessionario in caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing.
L’IMU è in vigore dal 2020 e deriva dalla fusione di IMU e Tasi; la Tari – che era insieme a queste faceva parte della IUC – resta invece al resta come tassa a sé.
Il versamento dell’IMU avviene in due rate: l’acconto entro il 16 giugno, il saldo entro il 16 dicembre.
IMU: chi deve pagare e chi no
L’IMU è dovuta dai seguenti soggetti:
- proprietario dell’immobile;
- titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
- genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Quando si paga l’IMU nel 2025
L’IMU è dovuta per l’anno in corso e viene calcolata in proporzione alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. L’imposta si può pagare in un’unica soluzione entro il 16 giugno 2025 o in due rate, di cui una con scadenza il 16 giugno (acconto).
La seconda rata, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, deve essere versata entro il 16 dicembre di ciascun anno sulla base della delibera di approvazione delle aliquote e del regolamento pubblicati sul sito del Dipartimento delle entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.
In caso di mancata pubblicazione entro tale termine, si applicano per il versamento del saldo gli atti adottati per l’anno.
È, inoltre, possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione annuale entro il 16 giugno dell’anno di riferimento.
Come si calcola l’IMU
Per calcolare l’ IMU in primo luogo va individuata la base imponibile che è data dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%. Al valore ottenuto si devono moltiplicare dei coefficienti previsti per legge che sono:
- 160 per le abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi (categoria catastale da A/1 a A/11 – escluso A/10)
- 80 per uffici o studi privati (categoria A10)
- 140 per collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli (categoria catastale da b1 a b8)
- 55 per negozi e botteghe (categoria catastale c1).
Al valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente previsto per legge si applicano poi le aliquote previste dai Comuni che devono essere pubblicare in un’apposita sezione del sito del Ministero delle finanze.
Aliquote IMU
La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie di immobile, l’aliquota dell’IMU in una misura “standard” che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge.
L’aliquota base/standard, per l’abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1 (Abitazioni di tipo civile), A/8 (Abitazioni in ville) e A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici) e per le relative pertinenze è pari allo 0,5%.
Il comune, con deliberazione del consiglio comunale, può aumentarla di 0,1 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento.
Per gli immobili (diversi), l’aliquota di base è pari allo 0,86%. I comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento.
Come si paga l’IMU
Le modalità di pagamento sono a scelta del contribuente che può optare tra modello f24 o bollettino di conto corrente postale.
Per chi sceglie di pagare con il modello F24, reperibile on line gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate o presso gli sportelli abilitati, questo deve essere compilato con molta attenzione.
In particolare andranno indicati i codici tributo che sono:
- “3912” per l’abitazione principale e relative pertinenze
- “3913” per fabbricati rurali ad uso strumentale
- “3914” per i terreni
- “3916” per le aree fabbricabili
- “3918” per gli altri fabbricati.
Una volta compilato il modello F24 si può pagare agli sportelli delle banche o delle poste se l’importo da pagare è pari o inferiore alla somma di 1.000 euro; on line tramite i servizi di home banking o dal sito dell’Agenzia delle Entrate – F24Web, F24 on line e F24 cumulativo – se il saldo supera i 1.000 euro.
Il pagamento può avvenire tramite il servizio PagoPa oppure il modello F24 ordinario o semplificato e può essere compilato tramite la propria banca (home banking) o direttamente dal sito internet delle Entrate (si accede tra l’altro con Spid) indicando l’Iban del conto corrente di addebito.
Se invece si sceglie di pagare l’imposta con i bollettini postali cartacei, il numero di conto corrente è “1008857615”, valido su tutto il territorio nazionale e il bollettino deve essere intestato a “Pagamento Imu”.
Esenzione IMU
Si è esenti dal pagamento dell’IMU nel caso di:
- immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
- fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
- fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all’art. 5-bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601;
- fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
- fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli artt. 13, 14, 15 e 16 del Trattato tra la Santa Sede e l’Italia, sottoscritto l’11 febbraio 1929 e reso esecutivo con la legge 27 maggio 1929, n. 810;
- fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia.
Sono, inoltre, esenti i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole.
I comuni, inoltre, hanno la facoltà di prevedere l’esenzione dall’IMU in favore delle seguenti fattispecie:
- immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale, o ad ente commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari
- esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa dello svolgimento di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che si protraggono per oltre sei mesi [art. 1, comma 86, della legge n. 160 del 2019].
Dichiarazione IMU
Vi è l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU solo nei casi in cui si siano verificate modificazioni soggettive e oggettive che danno luogo ad una diversa determinazione dell’imposta dovuta e non sono immediatamente conoscibili dal comune.
La dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.
IMU prima casa
L’IMU sulla prima casa non si paga se l’immobile è nelle categorie catastali seguenti:
- A2 civile abitazione
- A3 abitazioni di tipo economico
- A4 abitazioni di tipo popolare
- A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
- A6 abitazioni di tipo rurale
- A7 abitazioni in villini.
Al contrario si paga se le abitazioni principali e relative pertinenze sono censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ossia abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville e castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e o storici.
Per abitazione principale si intende quell’immobile in cui il possessore e la sua famiglia vi dimorino abitualmente e vi abbiano la propria residenza anagrafica.
Si intendono invece per pertinenze dell’abitazione principale quelle classificate nelle categorie catastali:
- C/2 ossia cantina, soffitta o locale di sgombero
- C/6 autorimessa o posto auto
- C/7 tettoia.
Per sapere a quale categoria catastale appartiene il proprio immobile, basta verificarlo sull’atto di compravendita o di donazione oppure da una visura catastale da richiedere all’Agenzia delle Entrate. Sugli immobili diversi dall’abitazione principale, l’IMU si paga a prescindere dalla categoria catastale.
IMU prima casa: quali abitazioni sono assimilate per legge
Sono assimilate per legge all’abitazione principale:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
- un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.
A decorrere dall’anno 2020, non è più assimilata all’abitazione principale, invece, l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza.
Rimane ferma la possibilità per ogni Comune di prevedere, con proprio atto regolamentare l’assimilazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata; in caso di più unità immobiliari, l’assimilazione può essere applicata ad una sola di esse.
IMU seconda casa
Ai fini dell’IMU, sono considerate “seconde case” le abitazioni, con le relative pertinenze, che non usufruiscono delle agevolazioni previste dall’attuale disciplina per quelle che sono considerate “prime case”: in pratica, si considera seconda casa un immobile che non sia adibito ad abitazione principale. Quindi nella definizione di seconda casa rientrano anche:
- gli immobili acquistati a titolo di investimento, ad esempio con l’intenzione di affittarli;
- gli immobili non attualmente locati e non occupati;
- le case di vacanza;
- qualunque altro immobile nel quale il proprietario non abbia stabilito la residenza anagrafica insieme alla propria famiglia.
IMU seconda casa senza residenza
L’IMU è dovuta su tutti gli immobili che non costituiscono abitazione principale. Pertanto, nel caso in cui un contribuente non abbia stabilito la propria residenza presso una seconda abitazione, quest’ultima è considerata a tutti gli effetti immobile diverso dall’abitazione principale e, come tale, soggetta all’imposta.
Non è rilevante l’uso effettivo dell’immobile (es. casa vacanze, appartamento sfitto o a disposizione): in assenza di residenza e dimora abituale, l’IMU è dovuta.
IMU seconda casa residenza coniuge: cosa sapere
Qualora due coniugi dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente in immobili diversi, possono ottenere la doppia esenzione sull’abitazione principale. Lo ha stabilito la Corte Costituzionale con la sentenza 209/2022 depositata il 13 Ottobre 2022 in cui si legge che due coniugi che vivono abitualmente in due immobili diversi, dove hanno fissato la residenza anagrafica, hanno diritto all’esenzione Imu per entrambe le abitazioni, sia che si trovino nello stesso comune, sia se ubicate in due differenti comuni.
IMU seconda casa con residenza figlio
L’IMU non è dovuta sull’abitazione principale, ovvero l’immobile in cui il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente. Tuttavia, se la residenza è intestata a un figlio e l’immobile rimane di proprietà di un genitore, non si applica l’esenzione IMU per il genitore proprietario. Dunque, la seconda casa concessa in uso gratuito al figlio che vi risiede, continua a essere considerata “seconda casa” e, in quanto tale, soggetta all’IMU, salvo agevolazioni specifiche previste dal Comune.
IMU seconda casa: sconto fiscale se si affitta a canone concordato
Se l’immobile di proprietà viene locato con un contratto a canone concordato si può avere un interessante sconto fiscale sull’IMU. In particolare lo sgravio del 25% sull’IMU è possibile per i proprietari che affittano casa con la formula del canone concordato e dovranno pagare solo il 75% dell’imposta. Per poter usufruire di questa riduzione, è fondamentale che il contratto sia:
regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate
inviato al Comune dove si trova l’immobile.
Un altro vantaggio interessante di chi affitta con il contratto a canone concordato riguarda la cedolare secca: chi sceglie questa modalità di tassazione paga un’aliquota IRPEF fissa del 10% sull’affitto anzichè del 21%.
Per non pagare IMU seconda casa
La legge prevede un’importante riduzione del 50% della base imponibile IMU per le seconde case concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (quindi anche ai figli), ma solo se sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:
- Contratto di comodato registrato all’Agenzia delle Entrate
- Il comodatario (figlio) deve avere residenza e dimora abituale nell’immobile
- Il comodante (genitore) deve: possedere un solo immobile in Italia (oltre all’abitazione principale); risiedere nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato; non avere altri immobili abitativi a disposizione (esclusi quelli in categoria C/2, C/6 e C/7).
In questo caso, la base imponibile su cui si calcola l’IMU viene ridotta del 50%, ma non c’è esenzione totale.
IMU: chi la paga tra proprietario e usufruttuario?
Quando su un immobile esiste un diritto di usufrutto, è l’usufruttuario il soggetto obbligato al pagamento dell’IMU. La legge, infatti, stabilisce che devono versare l’imposta i soggetti che detengono un diritto reale sull’immobile, come proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.
L’usufruttuario può essere esonerato dal pagamento dell’IMU solo in un caso preciso: quando utilizza l’immobile come abitazione principale e viene classificato come non di lusso nè di pregio. Per essere considerata tale, l’immobile deve essere il luogo in cui l’usufruttuario ha residenza anagrafica e dimora abituale.
Imu proprietario deceduto
Se il proprietario di casa muore, sono gli eredi che devono pagare a nome del defunto, per l’anno in corso, la tassa per tutti i mesi in cui gli immobili erano ancora di proprietà dello stesso. Di conseguenza gli eredi, a nome proprio, dovranno pagare le imposte per i restanti mesi dell’anno. Non è prevista alcuna sospensione o proroga dei termini di pagamento della tassa, anche se gli immobili non sono ancora passati in successione agli eredi.
IMU e compravendita
Al momento della vendita dell’immobile, l’IMU viene ripartita tra venditore e acquirente in base ai mesi di proprietà: il mese in cui si stipula l’atto di compravendita è a carico di chi ha posseduto l’immobile per almeno 15 giorni.
Se viene venduta una casa e ne è stata comprata un’altra, bisogna pagare l’IMU sia per la vecchia casa (per i mesi di possesso) che per la nuova casa (per i mesi di possesso).
IMU casa ereditata
Nel caso di casa ereditata, per quanto solo in parte, questa è assoggettata al versamento della Imposta Municipale Unica (IMU) perché non si tratta dell’abitazione principale, ovvero quella in cui il soggetto dimora abitualmente; tecnicamente, risulta essere solo un immobile “a disposizione”, a prescindere dal fatto che sia l’unico immobile di proprietà. In linea generale, ciò a cui si deve fare sempre riferimento è quindi il concetto di residenza e non il numero di immobili che si posseggono. In generale se l’immobile è del tipo “a disposizione”, l’imposta è certamente dovuta; se è invece “concesso in uso gratuito ad un familiare”, le regole cambiano da Comune a Comune ed è sempre buona norma informarsi presso l’Ufficio Tributi per conoscerne il Regolamento IMU.
IMU casa in comodato
Nel caso in cui si conceda un immobile a titolo di comodato a un parente di primo grado in linea retta (quindi a un genitore o a un figlio) il comodante gode della riduzione della base imponibile IMU al 50%. Occorre però rispettare una serie di condizioni per usufruire di questi benefici che sono:
- L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale
- L’immobile non deve appartenere a una delle categorie catastali cd di lusso (A/1, A/8, A/9)
- Il contratto deve essere regolarmente registrato (se il contratto è scritto, la registrazione è obbligatoria entro 20 giorni dalla data dell’atto con imposta fissa pari a 200 euro; mentre per i contratti verbali si deve presentare la richiesta di registrazione con il modello 69 dell’Agenzia delle Entrate specificando nella tipologia dell’atto: Contratto verbale di comodato).
Il comodante inoltre deve possedere un solo immobile in Italia oltre all’abitazione principale non di lusso sita nel territorio in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato, deve risiedere e avere la sua dimora abituale nello stesso Comune in cui l’immobile è concesso in comodato e infine deve presentare la dichiarazione IMU che attesti il possesso dei requisiti.
Come pagare l’IMU dopo la scadenza
Se non si è provveduto a versare l’imposta entro il 16 giugno o il 16 dicembre, il contribuente può regolarizzare la propria posizione avvalendosi del ravvedimento operoso. Si può versare ugualmente il tributo dovuto, con l’applicazione di una sanzione ridotta e degli interessi moratori. In particolare la regolarizzazione segue tali termini:
- regolarizzazione entro 14 giorni dal termine fissato per il versamento: sanzioni ridotte allo 0,1% (pari a 1/10 del 1%) per ogni giorno di ritardo e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
- regolarizzazione dal 15° giorno dal termine fissato per il versamento ed entro 30 giorni dal medesimo termine: sanzioni ridotte al 1,5% (pari a 1/10 del 15%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
- regolarizzazione oltre il 30° giorno dal termine fissato per il versamento ed entro 90 giorni dal medesimo termine: sanzioni ridotte al 1,67% (pari a 1/9 del 15%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
- regolarizzazione oltre il 90° giorno dal termine fissato per il versamento ed entro 1 anno dal medesimo termine: sanzioni ridotte al 3,75% (pari a 1/8 del 30%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
- regolarizzazione oltre 1 anno dal termine fissato per il versamento ed entro 2 anni dal medesimo termine: sanzioni ridotte al 4,29% (pari a 1/7 del 30%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
- regolarizzazione oltre 2 anni dal termine fissato per il versamento: sanzioni ridotte al 5% (pari a 1/6 del 30%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo.
Oltre all’imposta dovuta e alle sanzioni, sono da pagare anche gli interessi che vanno calcolati in funzione dei giorni di ritardo intercorsi dalla data di scadenza della rata IMU, in cui doveva essere versata l’imposta, alla data del versamento a sanatoria. La percentuale degli interessi è del 5% annuo.
Una volta calcolata l’imposta, la sanzione e gli interessi si compila il modulo di versamento IMU (F24 o bollettino postale IMU) nel quale vanno indicati i codici tributo dell’imposta cui si riferisce il versamento ed indicato l’ammontare complessivo da versare (imposta + sanzione + interessi).
Vanno compilati anche gli altri campi del modello e dovrà essere barrata la casella “ravv. operoso”. Una volta effettuato il versamento il contribuente conserverà la ricevuta.
Cosa succede se non pago l’IMU?
Se non si paga l’IMU entro le scadenze previste, si incorre in sanzioni, interessi e in alcuni casi anche in azioni di recupero forzoso da parte del Comune. Se il contribuente non paga l’IMU e non effettua il ravvedimento, sarà il Comune a notificare un avviso di accertamento, con l’applicazione della sanzione ordinaria del 30% sull’importo dovuto, più gli interessi legali maturati.
L’ente locale può richiedere il pagamento anche per più anni non versati, entro il termine di 5 anni dall’anno in cui l’imposta era dovuta.
Se, dopo l’accertamento, l’imposta non viene ancora pagata, il Comune può procedere con:
• Iscrizione a ruolo e affidamento a un agente della riscossione (come l’Agenzia delle Entrate Riscossione)
• Fermi amministrativi, ipoteche o pignoramenti su conti, beni mobili e immobili
Si tratta di azioni esecutive che comportano costi aggiuntivi e aggravano la situazione debitoria del contribuente. Il diritto del Comune di accertare il mancato pagamento si prescrive in 5 anni. Tuttavia, ogni atto notificato (sollecito, avviso, comunicazione) interrompe il termine e ne fa ripartire uno nuovo.
Da quando c’è l’IMU
L’IMU è stata introdotta, a partire dall’anno 2012 in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI). Dal 1° gennaio 2014 al 2019, invece, l’Imposta Unica Comunale, IUC, era composta da tre singole tasse: la Tari, la Tasi (la tassa sui servizi indivisibili) e l’IMU (Imposta municipale unica).
La legge di bilancio per il 2020 ha successivamente abolito, a decorrere dall’anno 2020, la IUC e – tra i tributi che ne facevano parte – la TASI. Sono, invece, rimasti in vigore gli altri due tributi che componevano la IUC, vale a dire la TARI e l’IMU. L’Imu si applica in tutti i comuni del territorio nazionale.
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