Guida Imu: tutto quello che c’è da sapere sulla principale tassa sulla casa

Guida completa all'Imu, l'imposta sugli immobili introdotta nel 2014 con la Iuc: chi la paga, per quali immobili, come, le regole del calcolo e tutte le informazioni utili.

Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 30/08/2017 Aggiornato il 30/08/2017
Imu

Dal 1° gennaio 2014 è cambiata la tassazione sugli immobili con l’avvento della IUC, l’Imposta Unica Comunale. La IUC comprende la TARI, la tassa sui rifiuti, la TASI, la tassa sui servizi e l’IMU, l’imposta municipale unica. Vediamo da vicino cos’è l’Imu, chi la deve pagare e su quali immobili, quando non si deve pagare o quando sì ma in misura ridotta, le regole per eseguire il calcolo, come si paga e le scadenze.

Guida Imu: quando e chi la paga

Il presupposto per l’applicazione dell’imposta è il possesso dell’immobile. Dal 2014 l’Imu non è più dovuta sulle abitazioni principali e relative pertinenze, tranne quelle censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ossia abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville e castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e o storici.

Per abitazione principale si intende quell’immobile in cui il possessore e la sua famiglia vi dimorino abitualmente e vi abbiano la propria residenza anagrafica. Si intendono invece per pertinenze dell’abitazione principale quelle classificate nelle categorie catastali:

  • C/2 ossia cantina, soffitta o locale di sgombero
  • C/6 autorimessa o posto auto
  • C/7 tettoia.

L’impsota è dovuta allora sull’abitazione principale solo se rientra nella categoria catastale di lusso e/o di pregio. Tecnicamente le categorie catastali in oggetto sono:

  • A1 abitazioni di tipo signorile
  • A8 abitazioni in ville
  • A9 castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici.

Di conseguenza l’Imu non è dovuta se l’abitazione principale rientra nella categoria catastale:

  • A2 civile abitazione
  • A3 abitazioni di tipo economico
  • A4 abitazioni di tipo popolare
  • A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A6 abitazioni di tipo rurale
  • A7 abitazioni in villini.

Ma come sapere a quale categoria catastale appartiene il proprio immobile? Basta verificarlo sull’atto di compravendita o di donazione oppure da una visura catastale da richiedere all’Agenzia delle Entrate. Sugli immobili diversi dall’abitazione principale, l’Imu si paga a prescindere dalla categoria catastale. Quindi seconde e terze case, sia sfitte che concesse in locazione.

A pagare l’Imu sono:

  • il proprietario dell’immobile
  • il titolare di uno dei seguenti diritti: usufrutto, cioè del diritto di usare e godere di un bene a tempo determinato, uso, cioè del diritto di servirsi dell’immobile, limitatamente ai bisogni propri e della famiglia,  abitazione, cioè del diritto di abitare una casa, per il bisogno proprio e della famiglia,  superficie, cioè il diritto di costruire sul suolo di terzi o di alienare una costruzione esistente separatamente dalla proprietà del suolo, enfiteusi, cioè il godimento di un bene di altri (es.: un fondo agricolo) con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico.

Esenzione Imu

L’imposta non è dovuta sulla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. L’esenzione Imu è prevista anche per gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) e per le unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa, se adibiti a casa di abitazione. Si considera direttamente adibita ad abitazione principale e come tale sconta totalmente l’Imu se non rientra nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e a patto che non risulti locata o data in comodato d’uso, anche l’unica unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto dai cittadini italiani iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), se pensionati nei rispettivi Paesi di residenza.

Riduzione Imu

Vi sono anche ipotesi in cui si paga un’imposta ridotta. E’ il caso degli immobili concessi in uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado – ossia il genitore che concede la casa al figlio – scontano l’imposta al 50%. In sostanza viene ridotta la base imponibile su cui si calcola l’imposta. Occorre però che siano rispettati precisi requisiti:

  • il comodante, cioè il proprietario dell’immobile, deve possedere un solo immobile in Italia e risieda o dimori abitualmente nel comune in cui si trova l’immobile oggetto di comodato
  • in alternativa, il comodante deve possedere nel medesimo comune soltanto un altro immobile e vi risieda;
  • l’immobile deve costituire abitazione principale per il comodatario e non deve essere né di lusso, né di pregio
  • il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di stipula.

L’Imu è ridotta del 25% (si paga, cioè, il 75%) in caso di fabbricato locato a canone concordato, ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431.  Altra riduzione, al 50% nel caso di fabbricati inagibili o inabitabili. Tale condizione deve essere preventivamente accertata dall’Ufficio tecnico del Comune e certificata in apposita perizia, nella quale si dichiara che l’inagibilità o comunque l’impossibilità all’uso del fabbricato non è rimediabile attraverso interventi di manutenzione ordinaria. E’ inoltre opportuno precisare che, in caso di unità collabente (cioè di immobili il cui stato di degrado ne compromette qualsiasi utilizzazione), certificata da un professionista tecnico, il fabbricato può essere tassato in base al solo valore del terreno. Tali circostanze possono essere attestate dal contribuente mediante l’autocertificazione.

Per quanto infine riguarda i fabbricati di interesse storico o artistico – sono tali quegli immobili che godano di particolare tutela, formalizzata attraverso una dichiarazione di interesse, con la quale è certificata la sussistenza, in capo all’edificio, di un requisito di importanza storica, archeologica o artistica – questi  godono di una riduzione del 50% della base imponibile.

Calcolo Imu

Per calcolare quanto si deve pagare occorre seguire precise regole. In primo luogo va individuata la base imponibile che è data dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%. Al valore ottenuto si devono moltiplicare dei coefficienti previsti per legge che sono:

  • 160 per le abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi (categoria catastale da A/1 a A/11 – escluso A/10)
  • 80 per uffici o studi privati (categoria A10)
  • 140 per collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli (categoria catastale da b1 a b8)
  • 55 per negozi e botteghe (categoria catastale c1)

La base imponibile, si ricorda, è ridotta del 50% per i fabbricati indicati sopra.

Al valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente previsto per legge si applicano poi le aliquote previste dai Comuni che devono essere pubblicare in un’apposita sezione del sito del Ministero delle finanze.

Pagamento

Le modalità di pagamento sono a scelta del contribuente: modello F24 o bollettino di conto corrente postale. Per chi sceglie di pagare con il modello F24, reperibile on line gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate o presso gli sportelli abilitati, questo deve essere compilato con molta attenzione. In particolare andranno indicati i codici tributo che sono:

  • “3912” per l’abitazione principale e relative pertinenze
  • “3913” per fabbricati rurali ad uso strumentale
  • “3914” per i terreni
  • “3916” per le aree fabbricabili
  • “3918” per gli altri fabbricati.

Il codice tributo in particolare va indicato nella “SEZIONE IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI” in corrispondenza delle somme indicate esclusivamente nella colonna “importi a debito versati”. Nello spazio “codice ente/codice comune”, deve essere indicato il codice catastale del Comune nel cui territorio sono situati gli immobili (si trova sul sito dell’Agenzia delle entrate), va barrato lo spazio “Saldo”, mentre nello spazio “Numero immobili” va indicato il numero degli immobili (massimo 3 cifre) e in quello relativo ad “Anno di riferimento” deve essere indicato l’anno d’imposta cui si riferisce il pagamento.

 Il modello F24 è reperibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate o agli sportelli delle Poste o delle banche. Nella prima colonna andrà indicato il codice del Comune in cui è ubicato l’immobile. Così il codice di Roma è H501, di Milano F205 e di Torino L219. Tuti i codici sono reperibili dal sito delle Entrate.

Una volta compilato il modello F24 si può pagare:

  • agli sportelli delle banche o delle poste se l’importo da pagare è pari o inferiore alla somma di 1000 euro
  • on line tramite i servizi di home banking o dal sito dell’Agenzia delle Entrate – F24Web, F24 on line e F24 cumulativo – se il saldo supera i 1000 euro

Se invece si sceglie di pagare l’imposta con i bollettini postali cartacei, il numero di conto corrente è “1008857615”, valido su tutto il territorio nazionale e il bollettino deve essere intestato a “Pagamento Imu”.

Scadenze

L’imposta si può pagare in un’unica soluzione entro il 16 giugno o in due rate, una con scadenza il 16 giugno (acconto)  e un’altra a saldo il 16 dicembre.

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