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Quando si acquista una casa, il prezzo concordato con il venditore non è l’unica cifra da considerare. Al momento del rogito entrano in gioco anche diverse imposte e, tra queste, l’imposta di registro è spesso tra le voci più rilevanti, soprattutto quando non si applicano le agevolazioni “prima casa”. Capire come funziona permette di pianificare correttamente la spesa e di arrivare alla firma dell’atto con un quadro chiaro dei costi complessivi.
Che cos’è l’imposta di registro
L’imposta di registro è la tassa dovuta per la registrazione dell’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate. Ogni trasferimento di proprietà immobiliare deve essere formalizzato con un atto notarile e registrato: è proprio in questo momento che si versano le imposte collegate all’operazione. L’importo dell’imposta di registro varia in base a due elementi fondamentali:
- chi è il venditore (privato o impresa);
- se si usufruisce o meno dei benefici “prima casa”.
Chi la paga
L’imposta di registro è sempre a carico dell’acquirente.
Dal punto di vista pratico, però, non è chi compra a versarla direttamente allo Stato. È il notaio che, al momento del rogito, incassa dall’acquirente tutte le somme necessarie (imposta di registro, ipotecaria e catastale) e provvede poi a versarle all’Agenzia delle Entrate in fase di registrazione dell’atto.
Quando si paga l’imposta di registro?
L’imposta di registro va versata in momenti diversi a seconda del tipo di atto.
- Subito, al momento della registrazione, se si tratta di un atto notarile, come ad esempio una compravendita immobiliare.
- Entro 30 giorni dalla firma, nel caso di contratti privati, come quelli di locazione.
Per gli atti notarili (ad esempio il rogito), è l’acquirente a sostenere il costo dell’imposta, ma il pagamento materiale viene effettuato dal notaio, che poi lo versa all’Agenzia delle Entrate.
Per capire a quanto ammonta l’imposta di registro in una compravendita occorre distinguere tra acquisto della prima casa con i benefici fiscali e acquisto di una seconda casa.
L’imposta di registro con i benefici “prima casa”
Quando ricorrono determinati requisiti, è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”, benefici fiscali concessi sulle tasse previste quando si compra una casa.
Se la vendita non è soggetta a IVA:
- imposta di registro al 2%;
- imposta ipotecaria di 50 euro;
- imposta catastale di 50 euro.
è bene precisare che l’imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro, salvo eventuali scomputi di quanto già versato sul preliminare o l’utilizzo di un credito d’imposta per riacquisto della prima casa.
Se invece la vendita è soggetta a IVA (quando non si acquista da un privato):
- imposta di registro di 200 euro;
- imposta ipotecaria di 200 euro;
- imposta catastale di 200 euro.
L’imposta di registro senza agevolazioni “prima casa”
Quando non si hanno o non si richiedono i benefici “prima casa”, si applica il regime ordinario.
Acquisto da privato
Se il venditore è un privato, l’acquirente paga:
- imposta di registro pari al 9%;
- imposta ipotecaria di 50 euro;
- imposta catastale di 50 euro.
L’imposta di registro del 9% non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.
Acquisto da impresa in esenzione IVA
La vendita di abitazioni da parte di imprese è generalmente esente da IVA, salvo alcuni casi specifici (ad esempio quando il venditore è l’impresa costruttrice e la cessione avviene entro 5 anni dalla fine lavori o quando l’impresa opta per l’applicazione dell’IVA).
Quando la vendita è in esenzione IVA, il trattamento fiscale è lo stesso previsto per l’acquisto da privato:
- imposta di registro pari al 9% (sempre con minimo 1.000 euro);
- imposta ipotecaria di 50 euro;
- imposta catastale di 50 euro.
Quando la vendita è soggetta a IVA
Ci sono situazioni in cui l’impresa venditrice applica l’IVA al 10% (oppure 22% per immobili di lusso, categorie A/1, A/8 e A/9); ad esempio quando si tratta di impresa costruttrice che vende entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori (o opta per l’IVA anche oltre tale termine). In questo caso cambia completamente la struttura delle imposte:
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria di 200 euro;
- imposta catastale di 200 euro.
Imposte da pagare quando si compra casa, in sintesi
Imposta di bollo: quanto si paga
Nella compravendita di un immobile, tra le imposte da considerare c’è anche l’imposta di bollo, un’imposta indiretta applicata su documenti e atti ufficiali e può essere fissa (importo uguale indipendentemente dal valore) oppure proporzionale (calcolata in percentuale sul valore dichiarato).
In genere si paga per:
- il contratto preliminare di compravendita;
- la registrazione del rogito notarile;
- eventuali copie autentiche dell’atto;
- visure o verifiche presso uffici pubblici.
Gli atti principali interessati sono il preliminare e il rogito. L’importo varia in base al documento e di solito è a carico dell’acquirente.
Preliminare: l’imposta è di 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe. Se ci sono allegati, si pagano 16 euro per ciascuno. Quando il preliminare è redatto o autenticato da un notaio, l’imposta diventa fissa a 155 euro, indipendentemente dalla lunghezza del documento.
Rogito notarile: imposta di bollo di 230 euro quando la compravendita è soggetta a imposta di registro proporzionale e IVA (tipicamente acquisto da impresa).
Si deve precisare infine che in caso di acquisto da privato o da impresa senza IVA,l’imposta di bollo non è dovuta, così come nei casi con agevolazioni prima casa.
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