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Chi è proprietario di più immobili ha davanti a sé diverse opzioni: vendere casa, metterla in affitto oppure, qualora si abbiano figli, optare per un comodato d’uso gratuito. Quest’ultima soluzione significa concedere senza scopo di lucro un appartamento a un parente, permettendogli di utilizzarlo, ma senza trasferirne la proprietà.
Cos’è il comodato d’uso gratuito di un immobile
L’articolo 1803 del Codice Civile stabilisce che “il comodato è il contratto col quale una parte, detta comodante, consegna all’altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”.
Il comodato è dunque un contratto essenzialmente gratuito, a differenza della locazione, che invece prevede un corrispettivo economico.
Diritti e obblighi delle parti
Nel comodato vi sono diritti e doveri per entrambe le parti.
Il comodatario deve custodire e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia e può utilizzarlo solo per lo scopo stabilito nel contratto. Alla scadenza, ha l’obbligo di restituire l’immobile al proprietario.
Per quanto riguarda le spese:
- le spese ordinarie di conservazione (come piccole riparazioni e utenze) sono a carico del comodatario e, come prevede l’articolo 1808 c.c., non danno diritto a rimborso;
- le spese straordinarie, se necessarie e urgenti, devono invece essere rimborsate al comodatario dal comodante, anche se il Codice non lo specifica espressamente.
Durata del contratto di comodato d’uso
Il Codice Civile non impone limiti di durata. Le parti possono decidere liberamente per quanto tempo il comodatario potrà utilizzare l’immobile.
Se nel contratto non viene indicato alcun termine, si parla di comodato a tempo indeterminato, e l’immobile dovrà essere restituito non appena il comodante lo richiede (art. 1810 c.c.).
Chi paga le tasse nel comodato d’uso
Dal punto di vista fiscale, la legge prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili (escluse le categorie A/1, A/8 e A/9) concessi in comodato gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado — quindi, genitori e figli — che li utilizzano come abitazione principale, a condizione che:
- il contratto di comodato sia registrato;
- il comodante possieda in Italia solo l’abitazione concessa in comodato (oltre a quella adibita a propria abitazione principale);
- il comodante risieda e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l’immobile dato in comodato.
La riduzione resta valida anche nel caso in cui, in caso di morte del comodatario, l’immobile continui a essere utilizzato come abitazione principale dal coniuge superstite con figli minori. In tutti gli altri casi, l’IMU resta a carico del proprietario (comodante).
Il comodatario, invece, deve pagare la TARI, poiché è lui a occupare l’immobile e a produrre rifiuti.
Come si registra il contratto di comodato
La registrazione del contratto di comodato d’uso è completamente digitale. La procedura si svolge sul sito dell’Agenzia delle Entrate, compilando il modello RAP (Registrazione di atto privato).
Il modulo è composto da:
- una parte generale, valida per diversi tipi di atti privati;
- una parte speciale, dedicata alle informazioni specifiche del comodato (tipologia di contratto, dati del comodante e del comodatario, e dati catastali degli immobili).
La richiesta di registrazione va inviata telematicamente tramite l’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate. Il software di compilazione calcola automaticamente le imposte di registro e bollo, oltre a eventuali sanzioni o interessi, che vengono addebitati direttamente sul conto corrente del dichiarante al momento dell’invio.
È possibile presentare il modello RAP:
- online in autonomia;
- tramite un intermediario abilitato (come indicato dall’art. 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998);
- presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, se si preferisce la modalità tradizionale.
Al modello devono essere allegati, in un unico file (formati TIF, TIFF o PDF/A):
- la copia del contratto di comodato sottoscritto dalle parti (non necessaria nel caso di comodato verbale);
- eventuali documenti aggiuntivi come planimetrie, mappe o inventari.
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