Che cosa è la cedolare secca? Come si applica sugli affitti brevi?

L'opzione della cedolare secca, quando si deve locale un immobile di proprietà, risulta vantaggiosa sotto diversi aspetti. Anche nel caso di affitti brevi. Ecco tutto quello che c'è da sapere e le ultime novità in vigore dal 2024.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 03/06/2024 Aggiornato il 03/06/2024
paesaggio con case, affitti cedolare secca

Quando si pensa a comprare una seconda casa o quando la si ha già, bisogna tenere conto dei relativi costi di mantenimento dell’immobile, del pagamento della nuova IMU, che comprende ora anche la Tasi, delle spese condominiali (ove previste) e delle tasse da pagare per il reddito da un eventuale contratto di affitto nel caso l’immobile venga dato in locazione.

La “cedolare secca” è un regime facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.

Cedolare secca anche per gli affitti brevi: cosa cambia

E trova applicazione anche per chi opta per l’affitto breve, intendendo per tale la locazione che non supera i 30 giorni. Si pensi ad un immobile trasformato in un B&b e in generale ad una casa vacanza. La legge precisa che si può optare per la cedolare secca solo se si affittano per brevi periodi fino a 4 immobili. Così se si affitta con la formula breve un solo appartamento si fruisce dell’aliquota per la cedolare secca al 21%. Dal secondo immobile in poi si fruirà dell’aliquota più alta al 26%. E’ il locatore che, in caso di più unità abitative, individua quella su cui applicare la tassazione più bassa. Dal quinto immobile locato, invece, sarà necessario aprire la partita Iva e si presume lo svolgimento in forma imprenditoriale dell’attività. 

Chi può scegliere la cedolare secca 

Le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive.

Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.

L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
  • presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

I vantaggi della cedolare secca

Sui contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che di solito sono dovute per registrazione, risoluzione e proroga di un contratto di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Quanto si paga con la cedolare secca?

A pagare è sempre il proprietario. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota (vantaggiosa) del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a e b del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Cedolare secca e affitti brevi: le novità 2024

Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi (ovvero contratti di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa).

Dal 2021 la si può applicare solo se nell’anno si destinano a questo scopo al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività viene considerata come imprenditoriale.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, inoltre, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Per le locazioni “brevi”, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Dal 1° gennaio 2024 l’aliquota da applicare sugli affitti brevi è al 21% in caso di locazione di un solo immobile. Dal secondo in poi spetta al locatore scegliere quello su cui applicare la tassazione più bassa al 21%, mentre sui restanti trova applicazione l’aliquota maggiorata al 26%

 La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.

Quanto si paga di tasse con la cedolare secca?  

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef. In generale, l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Il pagamento dell’acconto, da eseguire  se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2024, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno 2024
    • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre 2024.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Cedolare secca e reddito

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. E sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Rinuncia a chiedere l’aumento del canone di locazione

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto.

Optare per la cedolare secca è possibile, come detto sopra, alla registrazione del contratto ma anche negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. In quest’ultimo caso, la registrazione segue le regole ordinarie ma le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Quando si proroga il contratto, bisogna confermare l’opzione contestualmente entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Cedolare secca: per quali categorie catastali?

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Cedolare secca: per tutti i tipi di inquilino?

Il regime della cedolare non può essere applicato sempre. Per esempio, non si può applicare ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 -comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Se si è contitolari dell’immobile da affittare

Se l’immobile ha due proprietari, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascuno.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Tempistiche per revoca, proroga e risoluzione della locazione con cedolare secca

L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione delle regole relative ad essa per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

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