Cedolare secca sugli affitti: le risposte alle domande più frequenti

Chi concede un immobile in locazione può optare per il regime fiscale della cedolare secca sugli affitti. Vediamo nel dettaglio cos'è e cosa prevede.

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 29/09/2022 Aggiornato il 29/09/2022
spese tracciabili

Avere un immobile di proprietà in cui non abita nessuno dei componenti della propria famiglia può essere una fonte di rendita sicura grazie alla locazione. Ma concedere in affitto un’abitazione significa non solo ricevere denaro con il canone di locazione ma anche pagare tasse.

A tal proposito, agevolazione a favore dei proprietari di casa è la cedolare secca sugli affitti. Vediamo da vicino cos’è rispondendo ad alcune delle domande più frequenti.

Cos’è e come funziona la cedolare secca?

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagare, al posto dell’Irpef e delle addizionali, un’imposta sostitutiva che ha aliquote precise. Inoltre chi sceglie la cedolare non paga l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Scegliendo però la cedolare secca, si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Chi paga la cedolare secca il proprietario o l’inquilino? Quanto si paga di tasse con la cedolare secca?

A pagare è sempre il proprietario. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

 L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi.
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Dal 2021 tale facoltà è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef. A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (dal 2021 passerà al 100%). In generale, l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. Il pagamento dell’acconto, da eseguire  se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno
    • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Come detto si paga un’imposta sostitutiva e sui contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che di solito sono dovute per registrazione, risoluzione e proroga di un contratto di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Inoltre, il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. E sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni; il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

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