Cedolare secca sugli affitti: alcuni casi particolari

Ecco le risposte ad alcuni dubbi più frequenti che sorgono quando si parla di cedolare secca sugli affitti, il regime fiscale favorevole di cui può avvalersi il proprietario di casa.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 14/10/2016 Aggiornato il 14/10/2016
Cedolare secca sugli affitti

Si può scegliere la cedolare secca per più immobili? Se ci sono più locatori tutti possono optare al regime fiscale di favore? È possibile sceglierla anche se si affitta solo una porzione dell’immobile? Ecco le risposte ad alcune delle domande più frequenti che sorgono quando si parla di cedolare secca sugli affitti.

La cedolare secca sugli affitti è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria e che può essere scelta dal locatore che concede in locazione un immobile ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati). Essa consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, detta imposta sostitutiva, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Quando si parla di cedolare secca possono sorgere alcune situazioni particolari che mettono in dubbio l’applicazione o meno del regime fiscale di favore.

È il caso di un contratto di locazione che riguarda più unità immobiliari: in questo caso è possibile scegliere la cedolare? La risposta è affermativa ma l’opzione è possibile effettuarla solo per alcune unità. Come tale si pagherà l’imposta di registro è dovuta ma va calcolata solo sui canoni degli immobili senza cedolare. Se poi nel contratto è indicato un canone di locazione unitario, l’imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca, determinata in misura proporzionale alla rendita catastale. Nel caso in cui vi siano più locatori, ognuno di essi può scegliere se applicare la cedolare o meno. Così se non tutti optano per la cedolare, deve essere agata l’imposta di bollo e i locatori che non applicano la cedolare devono pagare – in solido con il conduttore – l’imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso. Inoltre la rinuncia agli aggiornamenti del canone di affitto ha effetto per tutti i locatori. Nel caso invece di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari ha effetti anche nei confronti di quello non presente nell’atto. Ne consegue che anche quest’ultimo ha la possibilità di optare per la cedolare secca.

Il locatore può optare per la cedolare secca anche quando concede in affitto solo una porzione dell’immobile, quindi ad esempio anche una sola stanza. Se il locatore fitta più parti della casa con diversi contratti, quindi ad esempio fitta a diversi soggetti più stanze, l’opzione alla cedolare per un solo contratto vincola anche gli altri, visto che otterrà un’unica rendita su cui deve pagare le tasse.

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