Cedolare secca 2019: su quali immobili, le aliquote previste, come e quando pagare

Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 19/01/2019 Aggiornato il 21/01/2019

Mini guida alla cedolare secca 2019 con tutte le informazioni utili: per quali appartamenti è possibile, le aliquote dell'imposta sostitutiva, le modalità del pagamento.

Cedolare secca 2019: su quali immobili, le aliquote previste, come e quando pagare

Chi concede in locazione un immobile può optare per la cedolare secca 2019, ossia il regime fiscale alternativo previsto per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’IRPEF derivante dalla locazione di immobili abitativi, un tributo che ha natura di imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali (regionale e comunale).

Cedolare secca 2019

In sostanza il locatore scegliendo la cedolare secca 2019 paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) e in più non pagherà l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La scelta per la cedolare secca 2019 però implica anche la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo. L’ultima legge di bilancio ha previsto però che dal 2019 anche i contratti di locazione di tipo strumentale possono essere assoggettati al regime opzionale della cedolare secca. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota dell’imposta sostitutiva in tal caso è quella ordinaria al 21%.

Cedolare secca 2019: le aliquote dell’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva della cedolare secca difatti si articola in due aliquote che sono:

  • del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti
  • del 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Come e quando pagare

Per il pagamento dell’imposta sostitutiva, ci sono due scadenze che riguardano una l’acconto e un’altra il saldo. In generale, l’acconto pari al 95% dell’imposta dovuta non deve essere versato nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. Il pagamento dell’acconto è dovuto se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro.  In questo caso, il versamento dell’acconto può essere effettuato in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro oppure in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro − la prima, pari al 38% (40% del 95%) dell’imposta dell’anno precedente, entro il 16 giugno (o il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%) − la seconda, del restante 57% (60% del 95%), entro il 30 novembre. Per il versamento del saldo, la scadenza è il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.  Per il versamento dell’imposta sostitutiva con il modello F24 vanno utilizzati i seguenti codici tributo:

  • 1840- Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo.