Contenuti trattati
Quando si compra un appartamento, è importante valutare anche dove parcheggiare l’auto. La soluzione più comoda è acquistare un box auto all’interno dello stabile o in un’area adiacente, che può essere venduto insieme all’abitazione o separatamente.
L’acquisto di un box auto può essere soggetto ad agevolazioni fiscali, sia per chi compra la prima casa con garage annesso, sia per chi realizza o acquista il garage separatamente. Ecco come funzionano tasse, imposte e detrazioni.
Cosa significa pertinenza?
Con “box auto” si intende un locale chiuso e delimitato, destinato in modo durevole al ricovero di un veicolo. Può essere integrato nello stabile in cui si abita oppure situato in un edificio separato; per accedere alle agevolazioni fiscali prima casa è importante che sia considerato pertinenza dell’abitazione principale.
Quando si parla di pertinenza dell’abitazione, si fa riferimento a un bene – come un box auto, una cantina o un deposito – che è collegato in modo stabile alla casa e serve per renderla più comoda o funzionale.
In altre parole, una pertinenza non è un immobile indipendente, ma qualcosa che “fa parte” della casa, anche se fisicamente si trova altrove. Ad esempio, un garage usato per parcheggiare la propria auto, una soffitta dove si conservano oggetti di uso domestico o una cantina annessa all’appartamento sono tutte considerate pertinenze. Al contrario, se il box viene affittato a terzi o utilizzato per un’attività lavorativa, non può essere considerato pertinenza, perché non è destinato al servizio diretto dell’abitazione.
Questo concetto, previsto dall’articolo 817 del Codice Civile, è molto importante anche dal punto di vista fiscale: dichiarare un box come pertinenza della casa consente infatti di ottenere agevolazioni “prima casa”, ridurre le imposte sull’acquisto e, in certi casi, accedere alle detrazioni fiscali del 50% per la costruzione o l’acquisto.
Tasse e imposte per l’acquisto del box auto
Quando si acquista un box auto, così come una casa, le tasse da pagare variano a seconda che sia legato alla prima casa o a una seconda abitazione.
Se il box è pertinenza della prima casa
Se il box auto viene dichiarato come pertinenza dell’abitazione principale (cioè serve direttamente alla casa dove si vive), si può beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, un regime fiscale di favore per l’acquirente che si sostanzia nel pagare tasse più basse.
In questo caso si pagano:
- Imposta di registro al 2% (invece del 9%) sul valore catastale; ma deve essere di minimo 1.000 euro in ogni caso.
- Imposte ipotecaria e catastale fisse: 50 € ciascuna.
L’agevolazione prima casa quindi vale sia per l’immobile considerato prima casa che per le pertinenze, come il box auto che può essere acquistato anche separatamente, sempreché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell’immobile.
L’Agenzia delle Entrate, nel caso dell’acquisto di un garage non collocato nelle immediate vicinanze del domicilio /residenza dell’acquirente, ha precisato che il box auto per essere considerato pertinenza “deve vantare una relazione durevole ed essere funzionale all’immobile, non al proprietario, per godere delle agevolazioni prima casa”.
Se il box è legato a una seconda casa
Quando il box non è collegato all’abitazione principale, ma a una seconda casa, le tasse aumentano:
- Imposta di registro al 9% sul valore catastale o sul prezzo di vendita;
- Imposta ipotecaria: 50 €;
- Imposta catastale: 50 €.
Detrazioni fiscali per acquisto e costruzione box auto
Fino al 31 dicembre 2025 è possibile usufruire della detrazione per l’acquisto del box limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore.
Aliquote previste:
- Prima casa: 50% fino al 31 dicembre 2025
- Seconda casa: 36% fino al 31 dicembre 2025
- Dal 2026: 36% per la prima casa e 30% per la seconda
- Dal 2028: aliquota unica al 30%
La detrazione riguarda:
- acquisto di box auto pertinenziali già realizzati (per la sola parte di costo di costruzione documentata)
- costruzione ex novo di autorimesse o posti auto, anche in comproprietà, purché vincolati a un’abitazione.
Per “realizzazione” di autorimesse o posti auto, si intendono, ai fini della detrazione, solo gli interventi di “nuova costruzione”. La detrazione, pertanto, non spetta se il box auto è venduto dall’impresa proprietaria di un edificio che ha effettuato l’intervento di ristrutturazione dell’immobile ad uso abitativo con cambio di destinazione d’uso.
L’agevolazione è concessa quando:
- deve esserci la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione
- deve esistere un vincolo pertinenziale con una unità abitativa, di proprietà del contribuente; se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l’obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione
- è necessario che l’impresa costruttrice documenti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori (questi ultimi non sono agevolabili).
Per poter usufruire della detrazione relativa alla costruzione di nuovi box o autorimesse, anche se di proprietà comune, è necessario che questi siano pertinenze di un’unità abitativa.
La detrazione riguarda esclusivamente le spese sostenute per la realizzazione del box pertinenziale, anche nel caso in cui la costruzione sia stata eseguita in proprio (“in economia”). I costi devono essere documentati tramite bonifico, anche se l’abitazione a cui il box sarà collegato non è ancora completata.
Come ottenere la detrazione
Per usufruire della detrazione fiscale legata all’acquisto o alla costruzione di un box auto pertinenziale, è fondamentale avere tutta la documentazione in regola.
In caso di acquisto del box auto
Il proprietario deve conservare:
- l’atto di acquisto o il contratto preliminare registrato, da cui risulti chiaramente il vincolo di pertinenza con l’abitazione;
- la dichiarazione del costruttore, che indichi in modo dettagliato i costi di costruzione del box;
- la ricevuta del bonifico bancario o postale usato per i pagamenti.
In caso di costruzione del box pertinenziale
Il contribuente deve essere in possesso di:
- la concessione edilizia, nella quale sia indicato il legame di pertinenza con l’abitazione principale;
- le ricevute dei bonifici bancari o postali relativi alle spese sostenute.
Pagamenti e beneficiari della detrazione
Il bonifico deve essere intestato alla persona che beneficia della detrazione (cioè il proprietario o chi detiene un diritto reale sull’abitazione a cui il box è collegato).
Tuttavia, la detrazione può spettare anche a un familiare convivente o al convivente more uxorio, purché abbia sostenuto effettivamente la spesa e sia indicata in fattura la quota di pagamento a suo carico.
Se sono stati versati acconti, la detrazione è riconosciuta in base ai pagamenti effettuati nell’anno, fino a coprire il costo di costruzione certificato dal costruttore. È necessario però che:
- il contratto preliminare sia stato registrato prima della dichiarazione dei redditi;
- dal contratto risulti chiaramente il vincolo di pertinenza tra casa e box.
Anche se il bonifico viene fatto lo stesso giorno dell’atto notarile, la detrazione è valida, purché il pagamento avvenga prima della firma dell’atto.
Se il pagamento non avviene con bonifico
L’Agenzia delle Entrate (circolare n. 43/E del 18 novembre 2016) ha chiarito che è possibile ottenere la detrazione anche se il pagamento non è stato effettuato tramite bonifico, a patto che:
- nell’atto notarile siano indicate con precisione le somme versate al costruttore;
- il venditore rilasci, oltre alla certificazione dei costi di costruzione, anche una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, in cui conferma che gli importi ricevuti sono stati registrati nella contabilità dell’impresa.
Ti potrebbe interessare anche:
