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Il Superbonus è la nuova agevolazione fiscale per chi effettua interventi di riqualificazione degli immobili introdotta per il rilancio dell’economia italiana. E’ il Decreto Rilancio ad aver introdotto la maxi detrazione che eleva al 110% la possibilità di detrarre dalle tasse, in particolare dall’Imposta sui redditi delle persone fisiche, le spese sostenute a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
L’agevolazione fiscale spetta, a determinate condizioni, per le spese sostenute per interventi effettuati su parti comuni di edifici, su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, nonché sulle singole unità immobiliari.
Chi può fruire del Superbonus
Il Superbonus si applica agli interventi effettuati:
- dai condomini
- dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
La maxi detrazione inoltre è concessa anche agli Istituti autonomi case popolari per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci, dalle Organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni e società sportive dilettantistiche ma solo per i lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
Possono avere la maxi detrazione:
- il proprietario,
- il nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie),
- il detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.
Superbonus: le scadenze
Il legislatore è intervenuto con più provvedimenti per quanto riguarda le scadenze del Superbonus.
Il Decreto rilancio ha incrementato al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. La legge di bilancio 2021 successivamente ha prorogato il Superbonus al 30 giugno 2022 (e, in determinate situazioni, al 31 dicembre 2022 o al 30 giugno 2023). Il disegno di legge di Bilancio 2022 prevede la proroga della maxi detrazione fiscale ma con scadenze differenziate a seconda della tipologia di beneficiario.
In particolare per gli interventi effettuati su edifici unifamiliari da persone fisiche, la maxi detrazione al 110% spetta fino al 31 dicembre 2022 ma esclusivamente in due ipotesi:
- se, alla data del 30 settembre 2021, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ovvero, per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risultino avviate le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo;
- per gli interventi eseguiti da persone fisiche con ISEE non superiore a 25.000 euro annui su unità immobiliari adibite ad abitazione principale.
In tutti gli altri casi, il termine ultimo per concludere i lavori per beneficiare del Superbonus 110% resta confermato al 30 giugno 2022.
Per gli interventi effettuati dai condomìni e dalle persone fisiche proprietarie uniche o in comproprietà di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, sarà possibile usufruire del Superbonus fino al 31 dicembre 2025, ma dal 2024 scatta una riduzione. In particolare, la maxi detrazione resterà al 110% sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 per poi ridursi al 70% per le spese sostenute nell’anno 2024, mentre per le spese sostenute nell’anno 2025 la detrazione fiscale sarà pari al 65%.
Quali interventi si possono realizzare con il Superbonus
La maxi detrazione è prevista per una serie precisa di interventi che si dividono in “trainanti” e “trainati”.
Gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110% sono sostanzialmente di due tipi e possono riguardare sia la singola unità immobiliare che il condominio, ma sono escluse le nuove costruzioni. Gli immobili oggetto dell’intervento devono esser già esistenti e dotati di impianto di climatizzazione funzionante o riattivabile nel caso di installazione di un impianto di riscaldamento. Benché le nuove costruzioni non siano agevolabili con il Superbonus, in caso di demolizione e ricostruzione è possibile accedere all’agevolazione ma solo per la parte di edificio ricostruita. L’ampliamento è escluso perché si configura come nuova costruzione, ma l’unico caso in cui è possibile ottenere il 110% con l’incremento di volume è con il sismabonus.
Interventi trainanti
In particolare il Superbonus spetta se viene eseguito almeno uno di questi lavori:
- isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Il limite di spesa è di 50.000 € per le abitazioni familiari o le villette a schiera, mentre per gli edifici con più unità immobiliari la spesa massima in detrazione varia in funzione del numero di unità immobiliari.
- interventi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti. Si tratta di interventi condominiali o su singole unità per la sostituzione integrale di impianti di climatizzazione invernale esistente con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento (nel solo caso in cui si installino pompe di calore reversibili) e alla produzione di acqua calda sanitaria. Nei casi in cui nella situazione ante intervento la produzione di acqua calda sanitaria sia effettuata mediante l’impianto di climatizzazione invernale, è ammessa l’installazione di scaldacqua a pompa di calore o di collettori solari dedicati. Gli impianti centralizzati o della singola unità immobiliare autonoma devono essere dotati di: generatori di calore a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A prevista dal regolamento UE 811/2013; generatori a pompa di calore, ad alta efficienza, anche con sonde geotermiche; apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro; sistemi di microcogenerazione che conducano a un risparmio di energia primaria (PES) pari almeno al 20%; collettori solari (esclusivamente per i Comuni montani non interessati da procedure di infrazione UE è ammesso anche l’allaccio al teleriscaldamento; esclusivamente per gli edifici singoli è possibile ottenere il superbonus anche nelle aree non metanizzate, per l’installazione di caldaie a biomassa con prestazioni emissive almeno pari alla classe di qualità 5 stelle).
- interventi antisismici: tutti quelli che danno diritto alla detrazione del 110% sono tutti quelli compresi nell’attuale sismabonus con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ma senza vincoli sul numero massimo di immobili su cui effettuare gli interventi. Infatti, l’unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovino nella zona sismica 1, 2 o 3. Sono detraibili anche le spese sostenute per la realizzazione congiunta di sistemi di monitoraggio strutturale continuo ai fini antisismici.
Condizione indispensabile per ottenere la detrazione del 110% riguarda gli interventi realizzati che nel complesso devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche (ad esempio dalla D alla B), anche congiuntamente ad altri interventi di efficientamento energetico previsti dall’ecobonus che normalmente prevedono una percentuale di detrazione inferiore. Se questo “salto” di 2 classi non è possibile, bisogna comunque ottenere il passaggio alla classe energetica più alta, quindi per chi si trova nella classe energetica “A3” il superbonus viene riconosciuto con il passaggio alla “A4”. Il passaggio di classe va dimostrato con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ante e post-intervento, rilasciato da un tecnico abilitato, e questo documento ha una validità temporale di 10 anni.
Interventi aggiuntivi o trainati
Si possono far rientrare nel Superbonus anche le spese sostenute per “ulteriori” interventi eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi principali di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o antisismici, precedentemente elencati. Occorre prestare attenzione alla data di effettuazione di questi lavori infatti, possono ottenere la detrazione maggiorata del 110% solo se eseguiti nell’intervallo di tempo che va dalla data di inizio lavori a quella di fine lavori degli interventi così detti trainanti.
Gli interventi trainanti che possono essere agganciati al superbonus al 110% sono:
- interventi di efficientamento energetico
- installazione di impianti solari fotovoltaici
- infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
- interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (16-bis, lettera e) del TUIR
La detrazione al 110% non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale
Un nostro articolo spiega cosa fare per chi voglia cambiare le finestre con il superbonus al 110%, la detrazione per ristrutturazione o l’ecobonus.
Unità immobiliari in un condominio: quali interventi sono ammessi
Per gli interventi sulle parti comuni degli edifici, ogni condomino beneficia della detrazione calcolata sulle spese imputate in base alla suddivisione millesimale degli edifici, o secondo i criteri individuati dall’assemblea condominiale.
Chi vive in condominio può fruire del Superbonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%. L’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto, inoltre, a effettuare su ogni singola unità immobiliare gli interventi previsti dall’ecobonus quali per esempio la sostituzione degli infissi, la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente e se necessario l’eventuale adeguamento dei sistemi di distribuzione (per esempio, i collettori e i tubi), emissione (per esempio, i corpi scaldanti comprendenti anche i sistemi a pavimento, purché compatibili con il generatore di calore) nonché i sistemi di regolazione e trattamento dell’acqua. In più, è possibile installare impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici. Gli impianti fotovoltaici, i sistemi di accumulo e le colonnine possono essere installati sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari. Si precisa che tali interventi devono essere realizzati contestualmente agli interventi “trainanti” e comportare un miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, se questo non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.
Se si cambiano le finestre comprensive di infissi di un appartamento in condominio si può beneficiare del Superbonus solo se l’intervento è effettuato congiuntamente a uno degli interventi trainanti effettuati dal condominio e si certifica il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e le finestre comprensive di infissi possiedono le caratteristiche di trasmittanza termica indicate nel decreto ministeriale 6 agosto 2020 (decreto requisiti).
Così anche se il condominio realizza uno degli interventi trainanti (cappotto o caldaia), il singolo condomino può beneficiare del Superbonus anche per l’installazione di un impianto fotovoltaico sulla singola unità immobiliare, consentendo così che gli interventi nel loro complesso realizzino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Cosa fare per avere il Superbonus
Per ottenere il Superbonus è necessario pagare tramite bonifico bancario o postale parlante dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita Iva del soggetto destinatario del bonifico. Possono essere usati anche i moduli di bonifico attualmente predisposti dalle banche per i pagamenti di ristrutturazioni edilizie ed ecobonus.
Per ottenere la maxi detrazione si deve indicare la spesa nella dichiarazione dei redditi oppure richiedere il così detto sconto in fattura al fornitore o accedere alla cessione del credito d’imposta a terzi, comprese banche, operatori finanziari.
Il decreto legge n. 77/2021 ha introdotto importanti semplificazioni sulla documentazione da presentare per l’esecuzione degli interventi.
In particolare, è stato previsto che gli interventi che danno diritto al Superbonus, compresi quelli riguardanti le parti strutturali degli edifici o i prospetti ed esclusi quelli che comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono “manutenzione straordinaria” e sono realizzabili mediante Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).
Nella CILA devono essere attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, ovvero va attestato che la costruzione è stata completata prima del 1° settembre 1967.
La presentazione della CILA non richiede “l’attestazione dello stato legittimo” previsto dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del Dpr n. 380/2001.Per questi interventi le ipotesi di decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del Dpr n. 380/2001 sono esclusivamente le seguenti:
- la mancata presentazione della CILA
- realizzazione degli interventi in difformità della CILA
- l’assenza dell’attestazione dei dati che la CILA deve contenere
- la non corrispondenza al vero di attestazioni e asseverazioni.
Per le opere già classificate come “attività di edilizia libera” è richiesta solo la descrizione dell’intervento. Per quanto riguarda le “varianti in corso d’opera”, invece, esse vanno comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata.
Infine, alla conclusione dei lavori non è richiesta la segnalazione certificata di inizio attività (documento previsto dall’articolo 24 Dpr n. 380/2001).
Cessione credito e sconto in fattura
In alternativa alla fruizione diretta della detrazione, abbiamo detto sopra, che è possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
La cessione può essere disposta in favore:
- dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi
- di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti)
- di istituti di credito e intermediari finanziari.
I soggetti che ricevono il credito hanno, a loro volta, la facoltà di cessione.
Lo sconto in fattura è un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati. Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante o, nel caso di sconto “parziale”, pari all’importo dello sconto applicato, con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari
In merito alla cessione del credito ad una banca, è possibile richiedere direttamente in banca le informazioni su come procedere e sulla documentazione da presentare. Dopo aver stipulato il relativo contratto con la banca, per comunicare la cessione del credito si dovrà utilizzare l’apposita piattaforma Web messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
In aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti per le detrazioni, ai fini dell’opzione per la cessione o lo sconto riferiti al Superbonus, è necessario richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta. Il visto di conformità è rilasciato dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF e verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.
L’asseverazione è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori e attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e della effettiva realizzazione.
L’ultima versione della manovra 2022 prevede la proroga della cessione del credito e sconto in fattura per il Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2025.
Documenti da trasmettere per usufruire del Superbonus
Una copia dell’asseverazione riferita agli interventi di efficientamento energetico è trasmessa, esclusivamente per via telematica, all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA) secondo le modalità stabilite dal decreto del Ministro dello sviluppo economico del 6 agosto 2020.
Le modalità di esercizio dell’opzione devono effettuarsi in via telematica, direttamente oppure mediante un intermediario, utilizzando la procedura web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate oppure mediante i canali telematici sempre dell’Agenzia delle entrate. Nel caso di interventi ammessi al Superbonus, la citata comunicazione deve essere, invece, trasmessa dal soggetto che rilascia il visto di conformità sulla documentazione attestante la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione.
Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio, la comunicazione dell’opzione deve essere inviata, sempre esclusivamente in via telematica, avvalendosi solo dei canali telematici dell’Agenzia delle entrate, dall’amministratore di condominio o dal condomino incaricato direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Nel caso in cui l’intervento effettuato sulle parti comuni sia ammesso al Superbonus, la comunicazione dell’opzione deve essere inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità. L’invio deve essere effettuato entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione.
Al momento della ricezione delle comunicazioni, l’Agenzia delle Entrate opera una serie di controlli sul contenuto delle stesse, utilizzando i dati già in suo possesso e quelli trasmessi da ENEA per il Superbonus sugli interventi di riqualificazione energetica
I controlli anti-frodi
Un recente decreto-legge ha introdotto delle misure urgenti per il contrasto alle frodi nel settore delle agevolazioni fiscali. Il decreto in particolare mira a evitare le frodi relative alle detrazioni e cessioni di crediti per lavori edilizi ed estende l’obbligo del visto di conformità, previsto ora per la cessione del credito o lo sconto in fattura, anche nel caso in cui il “Superbonus al 110%” venga utilizzato dal beneficiario in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, tranne nei casi in cui la dichiarazione stessa sia presentata direttamente dal contribuente o tramite il sostituto d’imposta.
Nel caso del Superbonus 110%, per accedere alla pratica del credito d’imposta o dello sconto in fattura come abbiamo detto sopra, è necessario il visto di conformità. Ora il nuovo decreto prevede che l’obbligo per il visto di conformità venga esteso anche in caso di cessione del credito o sconto in fattura relativi alle detrazioni fiscali per lavori edilizi diversi da quelli che danno diritto al Superbonus al 110%. L’Agenzia delle Entrate, inoltre, può sospendere fino a 30 giorni l’efficacia delle comunicazioni su cessioni del credito o su sconti in fattura inviate alla stessa Agenzia che presentano particolari profili di rischio, ai fini del relativo controllo preventivo.
General contractor, che cosa è
La complessità dei lavori che danno diritto al Superbonus è tale per cui è da escludere che un soggetto possa pensare di fare tutto da solo. A tal proposito si sente spesso parlare, assieme alla maxi detrazione, del general contractor, o “contraente generale” è quel soggetto a cui il contribuente dà in appalto, dalla progettazione alla realizzazione, la pratica del superbonus tramite un contratto di mandato senza rappresentanza. In sostanza è un soggetto, persona fisica o società giuridica, individuata dal committente finale per ottimizzare tutti i processi di costruzione, soprattutto complessi come quelli inerenti il superbonus al 110%.
Il General Contractor in sostanza svolge il ruolo di interlocutore diretto sia con le imprese coinvolte nella realizzazione dell’opera sia con le varie figure professionali, dai professionisti tecnici (progettista, termotecnico, strutturista, direttore dei lavori, coordinatore della sicurezza) al commercialista fino all’amministratore nel caso di lavori effettuati su parti comuni condominiali. In sostanza ci si rivolge al General Contractor perché gestisca le imprese e i professionisti coinvolti nell’intero processo, scegliendo così una soluzione “chiavi in mano”.
Nell’ambito privato non abbiamo una vera e propria disciplina dedicata al contraente generale. Spesso è una società di costruzioni chiamata a realizzare l’opera a fungere anche da general contractor. Di solito il General Contractor paga direttamente imprese e professionisti per i lavori connessi al superbonus, e poi fattura al cliente l’intera prestazione senza alcun ricarico. Nella fattura emessa dal general contractor per riaddebitare al contribuente le spese relative ai servizi professionali, dovranno essere descritti in modo puntuale i servizi resi e i soggetti che hanno effettuato la prestazione.
Su tale aspetto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate (Interpello n. 254 del 15.04.2021), in cui chiarisce che sono agevolabili con il Superbonus, oltre ai lavori, le spese sostenute per il rilascio del visto di conformità, delle attestazioni e delle asseverazioni, così come le altre spese collegate all’intervento effettivamente realizzato, come l’acquisto dei materiali, la progettazione, le altre spese professionali richieste dal tipo di lavori, ad esempio perizie e sopralluoghi, e i costi strettamente correlati alla realizzazione degli interventi, come l’installazione di ponteggi e lo smaltimento dei materiali.
Il superbonus non è applicabile invece al corrispettivo pagato al general contractor per l’attività di “mero” coordinamento svolta. In sostanza l’attività del general contractor non è detraibile con il superbonus al 110%. È invece possibile accedere al superbonus ed esercitare l’opzione dello sconto in fattura in relazione ai costi che il “general contractor” fatturerà per la realizzazione di interventi specifici oggetto di agevolazione.
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