Vendere la “nuda proprietà” della casa

Ricavare un reddito o trarre liquidità immediata dal proprio immobile, continuando ad abitarvi o mantenendo il diritto di usarlo. È quanto si può fare con la vendita della nuda proprietà: un contratto legale con cui si cede il possesso dell’immobile ma se ne mantiene il diritto di godimento. Un vantaggio anche per chi compra.
Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 27/02/2015 Aggiornato il 27/02/2015
Vendere la “nuda proprietà” della casa

Con la vendita della nuda proprietà di un immobile si trasferisce all’acquirente la pura proprietà di questo senza il diritto di utilizzo, mentre il diritto reale di godimento (in realtà composto da più aspetti come vedremo in seguito) resta a beneficio di chi vende. La nuda proprietà di un bene (quale per esempio un immobile) consiste quindi nella proprietà “spogliata” di uno o più diritti reali di godimento, per un termine prestabilito o per tutta la vita del, o dei, titolari di tali diritti. Tra le parti che stipulano (venditore e acquirente) viene a instaurarsi una sorta di legame destinato a durare nel tempo, con effetti che avranno luogo nel futuro. Perciò è essenziale che il contratto preliminare di vendita (che si sottoscrive prima di quello definitivo e che è bene fare registrare) tenga conto di tutti i minimi dettagli, in modo che entrambi i contraenti siano ben tutelati.

La proprietà è divisa

Il nostro Codice civile consente di “spezzare” in due la proprietà. Eppure la possibilità giuridica di scindere i diversi tipi di diritti reali di godimento di bene dalla pura proprietà, e le varie forme di vendita possibili, in Italia sono poco conosciute e anche oggetto di svariati pregiudizi.

Vantaggi per le due parti

Per chi compra un immobile con questa formula il beneficio sta nel pagare un immobile a un prezzo più basso rispetto al valore di mercato; mentre, per chi vende, il tornaconto sta nell’avere un immediato introito, conservando uno o tutti i diritti di godimento previsti. 

Quale diritto si vuole mantenere?

Il diritto di godimento lasciato al venditore può essere pieno oppure limitato all’uso o all’abitazione; per tutta la vita oppure per un termine contrattualmente prefissato: chi vende un immobile in nuda proprietà può riservare per sé (o per una o più persone designate) il diritto di usufrutto, quello d’uso o quello d’abitazione. Nel primo caso il soggetto può abitare oppure locare il bene incamerandone l’affitto, mentre negli altri casi può unicamente utilizzarlo o abitarlo e non può cedere a terzi questo diritto: è strettamente personale. Vedremo in seguito tutte le specifiche.

Al diritto di proprietà di un bene sono connessi, e ne fanno parte, i diritti reali di godimento, e in particolare quello di usufrutto. Il nostro ordinamento permette di scindere tali diritti, attribuendo quelli di godimento a un titolare diverso dal proprietario.

L’usofrutto

L’usufrutto (art. 978 C.c.) è un diritto che consiste nel poter godere di un bene e dei relativi redditi, anche se questo rimane di proprietà altrui. Con una limitazione fondamentale: il divieto di alterarne la destinazione d’uso. Per esempio, se si tratta dell’usufrutto di un’area, il titolare del diritto (usufruttuario) non può costruirvi, così come non può trasformare in parcheggio quello che è un giardino. Nel caso di un immobile, l’usufruttuario ha la facoltà di darlo a terzi in locazione. Tuttavia per legge il contratto di locazione non potrà proseguire oltre i 5 anni dal decesso dell’usufruttuario.

Obblighi del titolare

L’usufruttuario deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla propria morte); usarlo con la “diligenza del buon padre di famiglia”; fare l’inventario, salvo dispensa; prestare garanzia, salvo dispensa; affrontare le spese ordinarie per l’amministrazione, manutenzione e custodia del bene; pagare imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito. è l’art. 1004 del Codice civile a disporre che queste spese e oneri siano a carico dell’usufruttuario.

Uso e abitazione

I diritti d’uso e d’abitazione sono definiti rispettivamente dagli articoli 1021 e 1022 del Codice civile. L’uso consiste nel diritto di utilizzare un determinato bene e, se fruttifero, di raccoglierne i proventi (limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia). L’abitazione si basa sul diritto di abitare una casa in relazione alle necessità proprie e della famiglia. Costituisce uno dei diritti ereditari del coniuge superstite: a seguito della morte di uno dei coniugi, l’altro ha diritto di abitare la residenza familiare (se di proprietà del coniuge) e di usare i mobili che l’arredano per la durata della sua vita. Entrambi sono diritti personali, cioè strettamente legati al titolare del diritto e, quindi, come tali, non cedibili. Al contrario dell’usufruttuario che può concedere in locazione l’immobile goduto, nei casi di uso o di abitazione ciò è vietato, pena la perdita del diritto. Per tutto il resto si applicano le norme previste per l’usufrutto.

La manutenzione

Al venditore spettano le spese di manutenzione ordinaria (ripristino dell’intonaco, verniciatura di porte e finestre, tinteggiatura delle pareti), cioè tutte le spese che normalmente sono a carico di un inquilino. Mentre all’acquirente spettano unicamente le spese straordinarie. La recente riforma del condominio (legge 220/2012), entrata in vigore il 18 giugno 2013, sancisce tuttavia la piena solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario verso il condominio. Il che significa che le due figure rispondono solidalmente – a metà – del pagamento delle spese condominiali. Quindi, se nessuno dei due paga il dovuto, il condominio può chiedere a entrambi di saldare il debito.

Riparazioni straordinarie

Le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario. L’art. 1005 del Codice civile ne fa un elenco, che però non è esaustivo: “sono quelle necessarie ad assicurare stabilità dei muri maestri e di volte, sostituzione travi, rinnovamento, per intero o in parte notevole di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta”. In pratica in tale definizione rientrano quelle riparazioni che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima. Se però si rendono necessarie a causa di incuria o inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, allora sono a carico dell’usufruttuario. In sostanza ci si regola come nella dinamica padrone di casa/inquilino.

Voto in assemblea condominiale

Nel caso di deliberazioni concernenti riparazioni condominiali il relativo diritto di voto in assemblea spetta: all’usufruttuario, nel caso di riparazioni attinenti la manutenzione ordinaria; al nudo proprietario, nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o manutenzione straordinaria.

Fisco & spese

Non fruendo del bene acquistato, il nudo proprietario non ha oneri fiscali per tutta la durata del diritto di godimento riservato al venditore. All’atto dell’acquisto della nuda proprietà l’acquirente sarà tenuto al pagamento delle seguenti imposte:

  • tassa di registro
  • tassa ipotecaria
  • imposta catastale

in misura ridotta secondo l’età dell’usufruttuario, come riportato nella tabella (pubblicata qui a fianco) periodicamente aggiornata dal Ministero delle Finanze al variare del tasso legale che, da inizio gennaio 2014, è sceso dal 2,5% all’1% .

Agevolazioni

Oltre a tasse in fase d’acquisto meno onerose, l’acquirente può – se possiede i requisiti necessari – usufruire anche dell’agevolazione “prima casa”: consente una riduzione della tassa di registro dal 9 al 2% e il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (attualmente pari a 50 euro cadauna). Il venditore, usufruttuario o titolare del diritto di abitazione, gode pienamente del bene venduto e quindi, secondo la legge, restano a suo carico tutti gli oneri fiscali connessi all’immobile: più precisamente imu e Irpef.

Il prezzo

Il valore della nuda proprietà dipende dalla durata del diritto di godimento che si lascia al venditore (tecnicamente: riserva di godimento del bene). Se la riserva è vitalizia, ovvero fino al decesso del titolare del diritto, il valore è determinato in base all’aspettativa di vita di questi. L’aspettativa di vita è il numero previsto (in senso statistico) di anni di vita residua a una certa età e non è da confondersi con la cosiddetta “vita media”. L’aspettativa di vita viene calcolata attraverso l’analisi delle Tavole di mortalità (note anche come tabelle attuariali) che variano in base ad alcuni fattori, anche ambientali. Va notato che l’aspettativa di vita si differenzia poi secondo il sesso: le donne sono più longeve. Se i venditori sono più di uno, la longevità complessiva dei soggetti conviventi risulta leggermente maggiore rispetto al più giovane tra i venditori. I dati ufficiali più recenti sono pubblicati sul sito dell’Istat (www.istat.it). In linea di massima il reale valore di mercato di una nuda proprietà può variare tra il 50% e il 70% del valore commerciale dell’immobile in piena proprietà, anche quando il venditore è molto anziano. Per fare un confronto con altre situazioni si tenga conto che un immobile occupato da un inquilino (che paga l’affitto) vale mediamente il 30% in meno del suo valore.

L’immobile può essere venduto

Se si è acquistata una nuda proprietà, per rivendere l’immobile non è necessario aspettare il decesso di chi ne usufruisce. E si può comunque ricavare un guadagno con la differenza di prezzo: essendo l’usufruttuario nel frattempo invecchiato, al valore immobiliare verrà applicato uno sconto inferiore, sulla base delle tabelle che tengono conto dell’età; il che significa che il bene si è rivalutato.

Quanto vale sul mercato la nuda proprietà di un immobile? In genere circa il 50-70% del valore commerciale dello stesso immobile in piena proprietà.

Si può pagare in più tranche

La formula più diffusa in Italia prevedeil versamento del prezzo della nuda proprietà in un’unica soluzione. Ma, così come per gli immobili in piena proprietà, è possibile concordare un pagamento a rate. La proprietà viene trasferita a un prezzo saldato in parte con un anticipo e in parte con mensilità definite, che possono essere annualmente indicizzate. E che in caso di morte del venditore continuano a essere pagate agli eredi, fino alla scadenza. C’è poi anche la formula del pagamento con rendita vitalizia (viager), diffusa per esempio in Francia ma rara in Italia. Si tratta di un contratto aleatorio, perché non si può conoscere in anticipo il prezzo totale: si versa un acconto, si stima una rendita mensile, ma il numero dei pagamenti dipende da quanto sopravvive il venditore. Una “scommessa”. Il problema è che in Italia la rendita vitalizia è assimilata ai redditi da lavoro dipendente (articolo 50 del Dpr 917/86) e tassata di conseguenza.

Come fare i calcoli giusti

A una perizia del valore del mercato dell’immobile in piena proprietà si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. Di regola, tanto più è anziano il venditore, quanto più alto è il prezzo di acquisto.

Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite (o pensioni) vitalizie calcolate al saggio di interesse legale del 1% (anno di riferimento 2014)

tabella nuda proprietà coefficienti relativi al diritto di usufrutto da applicare agli atti pubblici formati, alle scritture private autenticate e non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi e alle donazioni fatte a partire dal 1° gennaio 2014.

Il decreto del ministro delle Finanze del 12 dicembre 2013 (pubblicato sulla G.U. n. 292 del 13 dicembre 2013), dispone la riduzione del tasso legale dal 2,5% all’1% con decorrenza dal 1° gennaio 2014. Di conseguenza sono stati aggiornati i coefficienti relativi al diritto di usufrutto da applicare agli atti pubblici formati, alle scritture private autenticate e non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi e alle donazioni fatte a partire dal 1° gennaio 2014. (D.M. Economia e Finanze 23 dicembre 2013 su G.U. 303 del 28 dicembre 2013). È stato quindi come sopra aggiornato il prospetto dei coefficienti allegati al Testo Unico dell’imposta di registro – D.P.R. 131/1986). Il decreto fissa inoltre in 100 volte il multiplo da utilizzare nella determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite e pensioni.

Esempio di calcolo del valore della nuda proprietà

  • Valore di un immobile in piena proprietà: 150.000 € (a)
  • Tasso attuale di interesse legale: 1% (b)
  • Età del beneficiario (anni compiuti): 55 anni
  • Coefficiente come da tabella: 65 (c)
  • Rendita annua: (a) x (b) = 1.500 € (d) (ovvero 150.000 € x 1%)
  • Valore usufrutto: (d) x (c) = 97.500 € (e) (ovvero 1.500 x 65)
  • Valore nuda proprietà: (a) – (e) = 52.500 € (ovvero 150.000 – 97.500 €)

A Torino, un progetto del Comune

Vendere la propria abitazione in nuda proprietà può rappresentare un grosso aiuto per anziani e persone in difficoltà che hanno bisogno di liquidità per fare fronte alla vita quotidiana, magari alle cure mediche. In quest’ottica, il Comune di Torino sta avviando un progetto sperimentale che prevede di aiutare queste categorie acquistandone gli immobili con questa formula, a condizioni economiche vantaggiose per entrambi i soggetti (www.comune.torino.it/). 

 

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

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