Mutui per comprare casa: i tassi rimangono bassi. Cosa può fare chi ha già un contratto

Da qualche anno i tassi d’interesse che le banche applicano ai mutui si sono attestati su valori molto bassi e il trend pare continuare anche dopo i mesi di lockdown dettati dall'emergenza Covid.
Alessandra Caparello
A cura di Alessandra Caparello
Pubblicato il 05/09/2020 Aggiornato il 05/09/2020
Mutui per comprare casa: i tassi rimangono bassi. Cosa può fare chi ha già un contratto

Comprare casa è un momento molto importante nella vita di una famiglia e per chi non ha la liquidità immediata la scelta ideale da fare è richiedere un mutuo alla banca. In generale, la banca concede un importo sulla base del valore dell’immobile da acquistare che non supera l’80% stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

Mutui e tassi di interesse bassi

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. Ma elemento fondamentale che deve essere valutato quando si chiede un mutuo è capire quale tasso di interesse fa al caso proprio. Essenzialmente i mutui possono essere a tasso fisso – il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo e lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo – e a tasso variabile – il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari. Quale tasso scegliere? Su internet esistono motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.

Da qualche anno i tassi d’interesse che le banche applicano si sono attestati su valori molto bassi e dopo i mesi di lockdown dettati dall’emergenza Covid, i valori rilevati a giugno rimangono estremamente bassi e, in alcuni casi, addirittura inferiori di quelli di inizio 2020. Secondo un’analisi realizzata da due portali di comparazione, Facile.it e Mutui.it, le banche sembrano aver adottato una politica di grande apertura nella concessione di credito alle famiglie tanto che l’importo medio erogato dagli istituti di credito tra l’1 maggio e il 15 giugno 2020 è cresciuto del 9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, raggiungendo i 134.315 euro. 

Tassi bassi: cosa può fare chi ha già un mutuo 

Ma per chi ha già un contratto di mutuo in corso come fruire dei tassi bassi? Nel corso degli anni, il cliente può rinegoziare il contratto sottoscritto con la banca, sostituirlo o surrogarlo. Attraverso la rinegoziazione, è possibile chiedere alla banca di modificare le condizioni del finanziamento inizialmente previste e solitamente si chiede di cambiare il tasso d’interesse e la durata del mutuo. In ogni caso, tale procedura non deve comportare alcuna spesa per il cliente (quindi zero commissioni).

In alternativa si può procedere alla surroga, un meccanismo che consente di trasferire il mutuo a un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose, senza pagare la penale di estinzione, le spese di istruttoria e quelle relative agli accertamenti catastali. Grazie alla cosiddetta surroga, quindi è possibile cambiare il contratto di mutuo trasferendo il mutuo ad un’altra banca che offra condizioni economiche più vantaggiose.

È la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e attualmente, dopo alcune modifiche introdotte con leggi successive, l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario a introdurre in Italia la surroga, ossia la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendone uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria. Con la surroga si può sostituire:

  • la durata
  • lo spread
  • il tipo di tasso applicato
  • le spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc).

Ciò che non può mai cambiare è il capitale residuo, vale a dire la somma che rimane ancora da rimborsare, che deve essere uguale a quello in essere con la vecchia banca. Con la surroga la banca nuova subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. In sostanza l’ipoteca rimane la stessa del vecchio mutuo, ma viene spostata dal vecchio al nuovo istituto di credito. L’articolo 120-quater del TUB dispone infatti che “la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”. Al cliente la banca non può inoltre imporre spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione. 

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