Il mutuo in 20 punti

Tutto sul mutuo ipotecario per comprare la prima casa: che cosa serve sapere per sottoscrivere un finanziamento? Ecco venti punti imprescindibili.

Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 25/07/2016 Aggiornato il 25/07/2016
Il mutuo in 20 punti

1. Di che cosa si tratta?
Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, la cui durata varia generalmente da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni. Di solito viene richiesto alla banca per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile; può inoltre servire per sostituire o rifinanziare prestiti già ottenuti per le stesse finalità. È garantito da ipoteca sull’ immobile, per questo la definizione precisa è  “ mutuo ipotecario”. Si rimborsa con il pagamento periodico di rate (mensili, trimestrali, semestrali o annuali), comprensive di capitale e interessi.

2. Esistono tre tipologie
A tasso fisso L’nteresse resta quello stabilito alla stipula e rimane costante per tutta la durata del contratto. Dà la certezza degli importi delle singole rate; lo svantaggio è l’impossibilità di poter sfruttare eventuali ribassamenti successivi alla data dell’inizio.

A tasso variabile Il valore cambia a scadenze prestabilite rispetto all’inizio, seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, un tasso di mercato o di politica monetaria, di solito l’Euribor. Il rischio principale che comporta questa tipologia è di dover pagare in futuro una rata più alta. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi ma possono salire successivamente. È indicato per chi vuole un prestito sempre in linea con l’andamento del mercato o per chi prevede diminuzioni future dei tassi; scegliendolo, occorre valutare la propria capacità – dal punto di vista economico – di “sopportare” eventuali aumenti della rata.
A tasso misto In base alla “combinazione” tra queste due tipologie principali si possono avere finanziamenti che prevedono il passaggio dal tasso fisso a quello variabile – o viceversa – a scadenze prestabilite e/o a determinate condizioni indicate nel contratto, e mutui a tasso bilanciato che prevedono una quota a tasso fisso e una a tasso variabile a scelta.  Esistono anche offerte di mutui a tasso variabile con valore massimo, che cambia nel tempo in base  alle oscillazioni del parametro Euribor; viene però fissato un tetto da contratto che non potrà  mai essere superato.

  • Per confrontare le varie offerte fare riferimento al Taeg (Tasso annuo effettivo globale).
  • Lo Stress Test sul proprio reddito fa capire che rata si riesce a pagare.
  • Valutare di quanto crescono gli interessi aumentando
    la durata.

 

Euribor, Irs e Spread

Il primo è un valore di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso a cui le banche stanno pagando il denaro in quel momento;  determina la variabilità della rata nei mutui a tasso variabile. L’Irs è il tasso utilizzato per le transazioni a tasso fisso da molte banche, che cambia nel tempo (e quindi anche  il tasso conseguente), ma solo fino al giorno dell’atto notarile. Lo spread rappresenta la percentuale che ogni banca aggiunge al costo del denaro quale proprio ricavo.

L’ipoteca

È il diritto di garanzia su un bene, di solito un immobile: essa attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che serve a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. Si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e grava sull’intero bene che ne è oggetto, comprese le sue “pertinenze” (per esempio un garage). Il proprietario dell’immobile ipotecato lo può liberamente usare, cioè abitare, affittare o anche vendere. Quando il debito finisce, anche l’ipoteca si estingue.

 

3. Il prestito è rapportato al valore della casa
Generalmente la cifra erogata arriva  all’ 80%  del valore dell’immobile, ma a fronte di particolari coperture, qualche istituto va oltre e arriva fino al 95%. In questo caso però quasi tutte le banche  peggiorano le condizioni contrattuali.

4. Si concede solo per l’acquisto di una casa edificata?
No, si può richiedere per anche per edifici in costruzione o ristrutturazioni.

 

TAN

è il tasso d’interesse puro applicato al prestito dall’istituto finanziario in percentuale sull’importo totale del finanziamento. Questo tasso è considerato “puro” perché misura gli interessi passivi da corrispondere in un anno per il solo fatto di aver ottenuto un prestito. Si ottiene sommando il tasso di riferimento (oscillante in base alle variazioni del mercato) e lo spread (applicato dall’istituto finanziario che eroga il prestito). Più sono elevati il TAN e la frequenza delle rate, maggiore sarà il tasso reale di finanziamento.

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Abitazione principale

Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o di familiari (coniuge, parenti entro il 3° grado e affini entro il 2°), è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all’istituto di credito. La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell’abitazione.

La detrazione spetta:
✓ dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
✓ nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto all’acquisto. In sostanza, l’acquisto dell’abitazione può avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo. Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.
Gli interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell’immobile, che è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori. Pertanto, se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, utilizzando la seguente formula:

(Costo acquisto dell’immobile + Oneri accessori)  x  Interessi passivi pagati
Capitale erogato a titolo di mutuo

Gli oneri accessori
Gli oneri accessori su cui si calcola la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del mutuo. Tra queste sono comprese:
✓ l’intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta;
✓ la commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione;
✓ gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
✓ la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato;
✓ le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica;
✓ la penalità per anticipata estinzione del mutuo (se stipulato prima del 2 febbraio 2007).

Quando si perde il diritto

Il diritto a detrarre gli interessi passivi si perde in caso di trasferimento della dimora abituale; in particolare, la detrazione non potrà più essere usufruita dall’anno successivo a quello in cui la casa non è più utilizzata come abitazione principale propria o dei propri familiari. Se, in futuro, l’immobile dovesse ritornare a essere adibito ad abitazione principale propria o dei propri familiari, si potrà ricominciare a fruire della detrazione.
Il diritto permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, a partire dall’anno successivo non si potrà più fruire della detrazione.
Il contribuente non perde il diritto alla detrazione se trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro. Conserva il beneficio fiscale anche il contribuente che si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che non affitti l’immobile.

Chi si trasferisce all’estero
Con la circolare n. 17/E del 24 aprile 2015 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il diritto a detrarre gli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale spetta pure al contribuente che ha un rapporto di lavoro in uno Stato estero, anche se la stessa abitazione risulti locata.
È necessario, però, che:
✓ siano state rispettate tutte le condizioni previste dalla legge per fruire della detrazione, con particolare riferimento al trasferimento della dimora abituale nell’immobile entro un anno dall’acquisto;
✓ permangano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale;
✓ il contribuente non abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza.

Fonte: sito Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it)

 

TAEG

È un indicatore molto prezioso che sintetizza il costo complessivo del mutuo comprendendo il tasso d’interesse – e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario – e le altre voci di spesa, come per esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il grande vantaggio del TAEG è il suo utilizzo ai fini comparativi perché confrontando questo valore tra due mutui si acquisisce immediatamente l’idea di quale costi di più e di quanto.

 

 

Surroga

Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il mutuo acceso con una banca a un’altra, con la possibilità di modificarne i parametri (tranne i soggetti coinvolti e l’importo del debito residuo); le spese sono tutte a carico della nuova banca.  Con il mutuo di sostituzione invece si sottoscrive un nuovo mutuo con un’altra banca, con tutte le spese che un nuovo contratto implica.

5. In caso di cointestazione il mutuo può richiederlo uno solo dei proprietari?
Sì, ma i proprietari dell’immobile non titolari del mutuo devono essere d’accordo a concedere l’iscrizione dell’ipoteca a favore della banca.

6. Calcolo dei tassi
Sono in genere la somma di un indice di riferimento, dello spread o percentuale di guadagno della banca e di un’eventuale maggiorazione-premio di rischio, legato alla singola persona fisica o giuridica che richiede il prestito.

7. Come fare un confronto corretto tra le varie offerte
Il miglior indicatore sintetico del costo di un’operazione è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che esprime il costo effettivo di un mutuo, tenendo conto del TAN (Tasso Annuo Nominale, tasso d’interesse) e di tutte le commissioni e le spese sostenute per ottenere il finanziamento e per pagare le rate. Per confrontare –  e scegliere – tra le diverse offerte si può richiedere alle banche consultate il “Prospetto Informativo Europeo Standardizzato” che riepiloga chiaramente,  in un “quadro riassuntivo” delle principali condizioni economiche, le caratteristiche del finanziamento.

8. In questo periodo quale tipo conviene di più?
La convenienza sostanzialmente dipende da vari fattori, per esempio la durata del finanziamento e il profilo economico finanziario personale, la stabilità nel tempo del proprio reddito. Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente le entrate per determinare la cifra mensile di cui si può disporre una volta sottratte le spese ordinarie. È consigliabile che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, per essere in grado di far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a eventuali future riduzioni delle entrate. In linea di massima, in partenza il TAN di un mutuo a tasso variabile è normalmente più basso di quello di un tasso fisso, ma nel corso della vita del finanziamento il tasso variabile può oscillare sensibilmente in funzione della crescita del parametro di riferimento.

9. Qual è la durata ideale?
È uno degli elementi che determina l’importo della rata del mutuo. Questa è composta dal capitale più gli interessi: a parità d’importo del finanziamento e del tasso d’interesse, quanto più è breve la durata, tanto più onerose risulteranno le rate ma è più bassa la quota riferita agli interessi; al contrario, più è lunga la durata, maggiore è la parte di interessi, però con una rata inferiore. Va stabilita tenendo conto delle proprie capacità economiche di “serena convivenza” con il debito.

10. Le garanzie che servono
Viene sempre richiesta l’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento. Di norma è sufficiente possedere un reddito adeguato a sostenere la rata periodica di rimborso ma possono essere necessarie ulteriori garanzie per contenere il rischio di credito (fondo di garanzia mutui prima casa; garanzie
di firma; garanzie finanziarie).

11. Chi concede il mutuo pretende un’assicurazione
Per legge è obbligatorio che gli immobili posti a garanzia siano assicurati con polizze contro i rischi di incendio, fulmine e scoppio: chi stipula il mutuo può liberamente optare tra la sottoscrizione di una polizza proposta dalla banca finanziatrice, stipulabile senza vincolo a favore della banca, o la presentazione di un’analoga copertura assicurativa già in essere o da stipulare con una compagnia assicurativa terza e con vincolo a favore della banca. Esistono poi polizze  facoltative che assicurano chi sottoscrive il mutuo da altri rischi (tipicamente disoccupazione, invalidità o decesso).

12. La banca fa valutare l’immobile
Professionisti incaricati si occupano di fare la perizia dell’immobile per poterne stimare il valore.

13. In che fase avviene il finanziamento?
Dopo la stipula, in genere con assegno circolare intestato al venditore, ma le modalità possono variare a seconda che la banca sia presente o meno in fase
di firma dell’atto di acquisto.

14. Chi sceglie il notaio?
Per la compravendita di un immobile residenziale, il notaio generalmente viene scelto dal proprietario. Diverso il caso delle operazioni di portabilità tramite surroga, dove il notaio è scelto dalla banca in quanto la medesima ne sostiene il costo.

15. In caso di rate non pagate che cosa succede?
Vengono prospettate al cliente le soluzioni più adeguate per continuare a far fronte agli impegni sottoscritti, per esempio allungando la data di scadenza del finanziamento in modo da abbassare l’onere della rata oppure sospendendo per un certo tempo l’ammortamento della quota capitale. Esistono inoltre accordi tra ABI e le Associazioni dei consumatori che permettono, al verificarsi di alcune condizioni (come la perdita involontaria del posto di lavoro), soluzioni di flessibilità per allungare o accorciare la durata del finanziamento o per sospendere il pagamento delle rate per un periodo.

16. I documenti da presentare
Documentazione personale (anagrafica e reddituale) e relativa all’immobile (atto di provenienza, planimetria, visura catastale).

17. La chiusura anticipata del prestito
L’estinzione anticipata del mutuo è sempre permessa (versando l’intero ammontare del capitale residuo) , così come è lecito ridurre parzialmente il debito.
I mutui casa stipulati dal 2 febbraio 2007 in avanti non possono essere assoggettati per legge ad alcuna penale di anticipata estinzione. Per tutti gli altri,
la penale massima cambia in funzione del momento in cui si procede all’estinzione.
 
18. Finiti i pagamenti che cosa bisogna fare?
Dopo l’ultima rata, la banca rilascia documentazione per comunicare il termine del finanziamento. Spetta sempre all’istituto di credito entro 30 giorni comunicare alla conservatoria l’avvenuta estinzione e la richiesta di cancellazione dell’ipoteca.

19. Un immobile gravato da mutuo si può vendere
Chi l’acquista può farsi carico del mutuo preesistente e subentrare al venditore nel pagamento delle rate, oppure la vendita avviene con contestuale estinzione del finanziamento originario.

20. Si possono richiedere più mutui su immobili differenti?
Sì, ma sempre rispettando i requisiti richiesti per l’erogazione del finanziamento.

Dal notaio

La concessione del mutuo è un atto pubblico, da stipulare davanti a un notaio. È richiesto dalla legge, sia per poter iscrivere l’ipoteca sull’immobile, sia per attribuire all’atto pubblico il requisito di “titolo esecutivo”: significa che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna. Per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto. Si tratta della voce di spesa più onerosa, con variazioni a seconda della zona geografica, il tariffario del professionista e soprattutto l’importo dell’iscrizione ipotecaria. Le spese includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo sia le spese sostenute dal professionista per conto del cliente (per esempio l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca). Conviene chiedere prima un preventivo esatto.

Stress Test

Per capire qual è la rata per noi affrontabile si effettua questo semplice calcolo. Al reddito netto mensile si sottraggono le cosiddette quote di sussistenza, cioè quanto serve per pagare bollette e spese varie. L’importo rimasto corrisponde al “potere mutuo acquisto”, in sostanza la forza contrattuale di chi vuol chiedere il prestito: deve essere almeno 1,5 volte la rata mensile.

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