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Quando si acquista la prima casa il Fisco riconosce un’importante agevolazione fiscale che consiste nel pagare le imposte dovute allo Stato in misura ridotta. Si tratta dell’agevolazione prima casa: vediamo nei dettagli in cosa consiste, quando è prevista, quando si può perdere e i casi particolari che ha definito il legislatore e l’Agenzia delle Entrate.
Agevolazione prima casa: in cosa consiste
Quando si acquista casa occorre pagare delle imposte allo Stato, imposte che hanno importi diversi a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione ovvero un soggetto privato.
Così se si acquista casa da una ditta di costruzione o di ristrutturazione, la compravendita è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice. L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo della vendita sarà pari al 10%. Andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alla Agenzia delle Entrate, le seguenti imposte:
- Imposta di registro: Euro 200
- Imposta ipotecaria: Euro 200
- Imposta catastale: Euro 200
Se si acquista casa da un privato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione e avranno tali misure:
- Imposta di registro: 9%
- Imposta ipotecaria: Euro 50
- Imposta catastale: Euro 50
Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 126), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
Tutte tali imposte sono ridotte qualora si acquisti la prima casa. Così se la compravendita è soggetta ad Iva, l’aliquota applicabile non è più al 10 bensì al 4 per cento e le imposte ipotecaria, catastale e di registro hanno misura fissa di 200 euro. Se si acquista la prima casa da un soggetto privato o da un’impresa ma senza Iva, l’imposta di registro è al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale hanno misura fissa di 50 euro.
Quando si può fruire dell’agevolazione fiscale
E’ la legge che indica i requisiti necessari per avere questa agevolazione e riguardano in primo luogo l’immobile da acquistare. Questo infatti non deve essere di lusso né di pregio quindi non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) e A9 (palazzi di eminenti pregi artistici e storici e castelli.
Quindi le categorie di immobili che possono essere acquistate fruendo dell’agevolazione prima casa sono:
- A2 abitazioni di tipo civile
- A3 abitazioni di tipo economico
- A4 abitazioni di tipo polare
- A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
- A6 abitazioni di tipo rurale
- A7 abitazioni in villini
- A11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Un altro requisito da rispettare per godere dell’agevolazione è l’ubicazione dell’immobile. L’abitazione infatti deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la sua residenza. Nell’atto di acquisto il compratore deve allegare una dichiarazione, a pena di decadenza, in cui dichiara di voler trasferire la sua residenza. Se l’immobile si trova in un Comune diverso da quello in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, deve essere comunque nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività di studio, di volontariato e sportive.
L’agevolazione prima casa inoltre può essere fruita sempre che l’acquirente non sia già titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa nel territorio del Comune ove si trova l’immobile. Inoltre l’acquirente non deve essere proprietario di un altro immobile acquistato anche dal coniuge in regime di comunione legale usufruendo dell’agevolazione prima casa. E’ necessario allegare all’atto di compravendita una dichiarazione in cui si auto-accerti tali condizioni. E se si dimentica di fare queste dichiarazioni?
Occorre in tal caso un atto integrativo in cui si dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti sia soggettivi che riguardano quindi l’acquirente che oggettivi concernenti l’immobile. Si ricorda infine che l’agevolazione prima casa vale anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione – C2 (cantina), C6 (box auto) e C7 (tettoia) – se le stesse vengano destinate a servizio e ornamento in modo durevole della prima casa per il cui acquisto si è già fruito delle imposte ridotte.
Quando si perde l’agevolazione fiscale?
Quando si perde l’agevolazione prima casa si dovranno versare tutte le imposte pagate in misura ridotta insieme agli interessi e una sanzione di importo pari al 30 per cento dell’imposte stessa. Ma quando avviene la decadenza dall’agevolazione? E’ sempre la legge che elenca i casi di decadenza che sono:
- rendere dichiarazioni false nell’atto di acquisto dell’abitazione
- vendita o donazione dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. L’agevolazione però non si perde se entro 1 anno dalla donazione o dalla vendita dell’immobile si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, che venga adibito a propria abitazione principale
- entro 18 mesi dall’acquisto, se non si è trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile.
Proprio in riferimento alla causa di decadenza dell’agevolazione prima casa per mancato trasferimento della residenza nel termine dei 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che se il termine dei 18 mesi per il trasferimento della residenza è ancora pendente, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. Come? Basterà presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto, chiedendo la riliquidazione dell’imposta.
Spetta poi all’ufficio riliquidare l’atto di compravendita e notificare l’avviso di liquidazione all’acquirente che dovrà pagare l’imposta dovuta insieme agli interessi. Non sarà applicata invece la sanzione del 30%. Se i 18 mesi passano senza aver trasferito la residenza e non si presenta l’istanza di revoca all’ufficio delle Entrate si decade dall’agevolazione prima casa.
L’agevolazione prima casa inoltre non si perde quando, entro 1 anno dalla vendita o dalla donazione, il contribuente acquista un immobile sito in uno Stato estero oppure acquista entro lo stesso termine di tempo un terreno su cui realizza un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. In quest’ultimo caso non è necessario che entro 1 anno l’immobile sia ultimato ma basta che ci sia anche un rustico comprensivo di muri perimetrali e la copertura deve essere completata. In tal modo non si perde l’agevolazione fiscale.
Agevolazione prima casa estesa al secondo acquisto
Dal 1° gennaio 2016 chi voglia acquistare un immobile con i requisiti prima casa, avendone già acquistato un altro con la stessa agevolazione, può beneficiarne ancora una volta purché il primo immobile venga alienato entro 1 anno dal nuovo acquisto. Per poter nuovamente fruire dell’agevolazione in questione per un nuovo acquisto di prima casa, il primo immobile deve essere alienato entro un anno altrimenti, se decorrono i 12 mesi senza l’alienazione, l’imposta di registro applicabile alla compravendita è quella ordinaria al 9% e in più si pagano gli interessi di mora e una sanzione amministrativa pari al 30%.
Riacquisto prima casa: il credito d’imposta
Oltre all’agevolazione fiscale prevista per chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale, il Fisco concede un ulteriore beneficio fiscale. In particolare chi cede l’abitazione acquistata fruendo dell’agevolazione fiscale prima casa ed entro 1 anno poi la vende e ne acquista un’altra anche non ultimata che abbia i requisiti prima casa, ha diritto ad un credito di imposta. Il credito è pari all’imposta di registro o all’Iva che sono state pagate per l’acquisto della prima casa ora venduta. Il credito di imposta può essere usato oltre che in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto anche in alternativa:
- per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello f24
Per avere il credito d’imposta, il contribuente deve manifestare la sua volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Occorre quindi precisare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa. L’importo del credito d’imposta in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto.
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