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Quando si parla di condominio vi sono dei beni di proprietà comune dei condomini il cui utilizzo è regolato in parte dal regolamento condominiale e in parte dalla legge. Se di regola il singolo condominio può liberamente utilizzare nel modo che ritiene più opportuno la singola unità immobiliare di cui è proprietario, deve comunque rispettare i diritti degli altri condomini. Non sono infatti consentiti interventi sulla propria unità abitativa che possono danneggiare le parti comuni, la stabilità e la sicurezza, nonché il decoro architettonico dell’intero edificio. In ogni caso il singolo condominio che intende eseguire interventi sull’unità immobiliare di sua proprietà ha il dovere di comunicarlo all’amministratore, ma non deve ottenere una approvazione da parte dell’assemblea dei condomini per poter eseguire i lavori. Per quanto invece riguarda le parti comuni del condominio il discorso è diverso. Innanzitutto si precisa che le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, sono:
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Abitando in un condominio, capita di dover affrontare spese che riguardano proprio le parti comuni e spesso ci si chiede come ripartirle. È bene sapere in primo luogo che i singoli condomini devono utilizzare questi beni comuni rispettando le norme contenute nel regolamento condominiale, in base alla loro normale destinazione d’uso e senza pregiudicarne l’utilizzo da parte degli altri. È possibile poi cambiare la destinazione d’uso di un determinato bene, ad esempio i locali della portineria possono essere usati per altro scopo, ma in tal caso occorre la maggioranza dei 4/5 del valore complessivo dell’edificio. Nessun condomino inoltre può rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni, né tantomeno può sottrarsi agli obblighi di spesa in caso di lavori. Salvo diverso accordo infatti, le spese sulle parti comuni devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà facendo riferimento alle tabelle millesimali. Così se i lavori di manutenzione o ristrutturazione riguardano parti comuni destinate a servire in misura uguale i condomini, le spese vengono ripartite in base alle tabelle millesimali.
Se invece si tratta di parti comuni che per natura o posizione sono utilizzate in maniera diversa dai condomini (si pensi alle scale o all’ascensore), le spese vengono ripartite secondo l’uso che ciascun condomino può fare. Nel caso di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini, le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.
Lastrici solari
In merito ai lastrici solari occorre spendere qualche parola in più. Essi infatti costituiscono la copertura di molti edifici e rientrano sì nelle parti comuni, ma possono essere di proprietà, ad uso esclusivo, di uno dei condomini. Per quanto riguarda le spese di manutenzione, nel caso dei condomini che hanno proprietà e uso esclusivo del lastrico solare, queste sono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali. Al contrario se il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo di uno o più condomini questi saranno tenuti a corrispondere un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi verranno ripartiti tra i proprietari delle unità immobiliari ubicate nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare suddetto, compresi gli stessi proprietari che hanno in uso esclusivo o in proprietà il lastrico solare, qualora le loro abitazioni si trovino sotto il lastrico stesso.
Tetti
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei tetti a falde in linea di massima sono ripartite tra i condomini tenendo conto dei millesimi posseduti. Se tuttavia una porzione del tetto copre un’ala autonoma di un fabbricato, le spese sono a carico dei proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve effettuare l’intervento.
Solai, soffitti e volte
Solari, soffitti e volte che separano due appartamenti sono di proprietà in egual misura dei proprietari dei due appartamenti. Ne consegue che ognuno è tenuto a contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori di manutenzione e ristrutturazione.
Scale
Per quanto riguarda infine le scale di uso comune, metà delle spese sono ripartite tenendo conto delle tabelle millesimali, mentre l’altra metà viene ripartita in base all’altezza di ciascun piano dal suolo.
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