Comprare casa all’asta, con o senza incanto

Comprare casa all'asta è un particolare sistema di acquisto degli immobili che ha regole tutte sue. Che conviene conoscere prima di decidere se partecipare a un'asta o meno.

Marco Panzarella
A cura di Marco Panzarella
Pubblicato il 26/09/2017 Aggiornato il 08/08/2018
Comprare casa all'asta

Modo alternativo, poco utilizzato, per acquistare l’abitazione è quello di comprare casa all’asta, risparmiando sulle cifre del mercato, per privati cittadini e per società. Ma, per muoversi in sicurezza, occorre conoscere bene le normative e sapere come procedere (velocemente!)

Sarà l’effetto della crisi se le aste immobiliari sono aumentate, con la messa in vendita dei beni che appartengono ai soggetti impossibilitati a saldare i propri debiti. Sono i creditori, nel tentativo di ottenere tutto o parte di quanto loro dovuto, che in molti casi avviano l’iter di esecuzione forzata sulla casa. Così che, una volta messa all’asta, possa essere acquistata da qualsiasi persona, fisica o giuridica (compresi enti e società), a eccezione del debitore. Comprare una casa all’asta è di norma molto conveniente, ma occorre fare attenzione a una serie di aspetti. Soprattutto se l’appartamento in questione è occupato dal proprietario esecutato o da un locatario con contratto d’affitto. Nel primo caso si invia una lettera di diffida all’ormai ex proprietario, indicando il termine ultimo entro cui è tenuto a lasciare la casa. Se la lettera non sortisce alcun effetto, dopo una serie di ultimatum, può essere necessario notificare, tramite ufficiale giudiziario, un avviso che indichi con precisione il termine (ora e giorno) entro cui l’immobile deve essere liberato. L’ufficiale giudiziario, in caso di reiterata resistenza, può ricorrere all’ausilio delle forze dell’ordine per procedere allo sgombero dei locali.

*La normativa di riferimento in tema di aste immobiliari è contenuta negli articoli compresi tra il 474 e il 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, il cosiddetto “decreto banche”, poi convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119. Fra le altre cose, la norma prevede che, se l’immobile pignorato e messo all’asta risulta invenduto dopo tre tentativi (con un ribasso, a ogni asta, di un quarto del prezzo), il giudice disponga la chiusura anticipata del processo esecutivo. In sostanza, il bene torna nella disponibilità del proprietario esecutato (cioè del proprietario dell’immobile andato all’asta). Il modificato art. 591, secondo comma, del Codice di procedura penale dispone, inoltre, che il giudice, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, possa fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%.

In sintesi
  • I prezzi delle case sono inferiori a quelli di mercato
  • Le aste sono sempre pubblicizzate, su siti specializzati, e mezzi di comunicazione che cosa dice la legge
  • Occorre pagare in tempi rapidi con bonifico o mutuo ipotecario

Tempi lunghi se c’è un inquilino

Se l’immobile è occupato, anziché dall’ex proprietario, da uno o più conduttori con un regolare contratto d’affitto, l’iter necessario alla liberazione della casa si può protrarre anche per sei mesi. Il nuovo proprietario, infatti, è tenuto a rispettare i termini del contratto d’affitto e, solo dopo la sua scadenza, poter disporre dell’appartamento.

Il decreto di trasferimento, firmato dal giudice, è l’ultimo passaggio dell’asta: il bene espropriato passa all’aggiudicatario e obbliga l’ex proprietario a liberarlo

Prima dell’asta: decide tutto il giudice

Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile di proprietà dell’esecutato, il soggetto che, non avendo pagato i suoi debiti, subisce l’espropriazione del bene. Le aste si possono svolgere in tribunale o negli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni. Prima, però, viene fissato il prezzo base di vendita dell’immobile, stabilito da un perito nominato dal giudice che, dopo un sopralluogo, redige una perizia contenente identificazione catastale, planimetria, stato di conservazione, segnalazione di abusi edilizi, servitù o debiti nei confronti del condominio. Nel documento, inoltre, viene specificato se l’alloggio è libero o occupato dall’ex proprietario o da altri, con contratto di locazione. La perizia può essere consultata alla cancelleria del tribunale, nello studio del professionista incaricato o su internet, qualora l’asta sia pubblicizzata sui siti dedicati. Con l’ordinanza di vendita, il giudice delle esecuzioni stabilisce le condizioni e i termini dell’asta: prezzo base, termini per la presentazione delle offerte, udienza per la gara tra gli offerenti e scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata. Nel frattempo, il bene pignorato è affidato al custode giudiziario che conserva, amministra e gestisce l’immobile, per esempio riscuotendo il canone di locazione. È questa la figura di riferimento per gli interessati all’acquisto, a cui rivolgersi per avere ulteriori informazioni sul bene. Spetta, invece, al cancelliere del tribunale, al notaio oppure a un professionista delegato, redigere l’avviso d’asta, cioè il documento ufficiale che contiene indirizzo dell’immobile, data, ora e luogo in cui si terrà l’asta, il prezzo base, il rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte e le modalità di vendita. L’avviso deve essere affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale in cui si svolge il procedimento esecutivo e pubblicato su siti specializzati e autorizzati, e diffuso su giornali e media.

Con o senza incanto

Nell’asta senza incanto i partecipanti presentano le loro offerte in busta chiusa (più il 10% di cauzione, senza segni di riconoscimento) nei termini e con le modalità indicate nell’avviso. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito in precedenza. In presenza di più offerte, non vince la più alta, ma si indice una gara fra tutti i partecipanti, fissando come base l’importo indicato nell’offerta più alta. Qualora la vendita senza incanto vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio.

Come avviene il pagamento

Nell’asta senza incanto, se vi è una sola offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base (in questo caso il creditore deve essere d’accordo), si procede direttamente all’aggiudicazione dell’immobile. Al contrario, in presenza di più offerte, il giudice indice la gara a incanto, con un rilancio minimo segnalato nell’avviso. Nell’eventualità in cui il partecipante o il soggetto delegato non si presenti all’incanto, un decimo della cauzione è trattenuta come sanzione. Se nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva, nell’asta a incanto è provvisoria; nei dieci giorni successivi all’asta, infatti, i partecipanti “sconfitti” possono presentare una nuova offerta, aumentata di un quinto rispetto a quella vincente. Il giudice organizza allora una nuova gara, riservata solo a chi ha preso parte alla precedente. L’aggiudicazione è, invece, definitiva se nei dieci giorni successivi non perviene nessuna proposta. Il soggetto aggiudicatario è tenuto a pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, è importante che l’accordo con la banca sia definito prima della scadenza del termine del saldo. Esiste una convenzione tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che coprono fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Perché conviene
  • L’immobile può essere acquistato a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato
  • Qualora le prime tre aste vadano deserte o non si raggiunga il prezzo minimo, l’immobile è rimesso in vendita a un prezzo ridotto
  • La perizia, da leggere con attenzione, rende trasparenti lo stato e le condizioni dell’immobile
  • Una volta aggiudicato, il giudice delle esecuzioni libera l’immobile da ipoteche e pignoramenti
A cosa fare attenzione
  • Liberare l’alloggio occupato dall’ex proprietario, suoi parenti o amici può richiedere tempo e denaro
  • Se l’immobile aggiudicato è in affitto, per averlo a disposizione il nuovo proprietario dovrà attendere la scadenza del regolare contratto di locazione
  • Il giudice delle esecuzioni non può cancellare alcuni gravami come usufrutto, sequestri penali, giudiziari, etc.
  • L’immobile va pagato velocemente, entro i termini previsti nell’avviso di vendita, con bonifico o accendendo un mutuo ipotecario

 

In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

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