Cedolare secca sugli affitti e i vantaggi fiscali per le locazioni

Ecco una guida alla cedolare secca, il regime fiscale di favore per chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo: che cos'è, cosa prevede, come si sceglie, come e quanto si paga

Redazione
A cura di “La Redazione”
Pubblicato il 30/06/2017 Aggiornato il 30/06/2017
Cedolare secca sugli affitti

Quando si concede in locazione un immobileil locatore deve pagare le tasse sulla parte di reddito che deriva dal canone di affitto che riceve. In merito il Fisco ha concesso Pagare meno però può sempre optare per la cedolare secca, un regime fiscale di favore che consiste nel pagare in luogo dell’Irpef e delle relative addizionali un’imposta sostitutiva con aliquote diverse.

Cedolare secca: cos’è

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti di locazione sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo che sono in genere dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, all’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Ciò significa che l’inquilino potrà pagare, per tutta la durata in cui è esercitata l’opzione alla cedolareun canone di locazione più basso.

Dal canto suo invece il locatore che sceglie la cedolare non solo paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, ma verrà esentato dal pagamento dell’imposta di bollo e di quella di registro.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.  Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Come optare per la cedolare secca

Il locatore può esercitare l’opzione alla cedolare in alternativa:

  • al momento di registrazione del contratto di locazione
  • nelle annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente
  • al momento della proroga, anche tacita, del contratto entro 30 giorni dalla scadenza.

Per quei contratti per cui non è previsto l’obbligo di registrazione, come ad esempio le locazioni brevi che non superano i 30 giorni, l’opzione alla cedolare viene esercitata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi.  Il locatore esercita l’opzione alla cedolare utilizzando il modello RLI, reperibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Una volta compilato il modello RLI deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, tramite la procedura RLI web, il software presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

E’ bene precisare che il locatore che decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con tale comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

L’imposta sostitutiva: quanto e come si paga

L’imposta sostitutiva ha misura fissa e si applica al canone annuo di locazione. In particolare le aliquote dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sono attualmente due:

  • aliquota al 21% del canone annuo di locazione: si applica per i contratti di locazione a canone libero
  • aliquota al 10% – 15% del canone annuo di locazione: si applica solo ai contratti a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe), nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (si tratta in particolare di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia italiani), nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47/2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. L’aliquota al 10% ha però una durata limitata. Essa infatti è valevole solo per il quadriennio 2014-2017. Dal 2018 l’aliquota avrà misura pari al 15%.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’aliquota ridotta si applica anche ai contratti transitori di cui all’art. 5, comma 1, della legge n.431/1998 ossia ai contratti di durata da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi, se si tratta ad un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

Quando si paga l’imposta sostituiva? Si paga prima l’acconto – pari al 95% dell’imposta totale – e poi il saldo. L’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione alla cedolare visto che manca la base imponibile, ossia l’imposta sostituiva dovuta per il periodo precedente. Il pagamento dell’acconto inoltre è dovuto se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro. In questo caso, il versamento dell’acconto può essere effettuato in un’unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro ovvero in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro − la prima, pari al 38% dell’imposta dell’anno precedente, entro il 16 giugno e la seconda, con il versamento del restante 57% entro il 30 novembre.

Come si paga? Si deve utilizzare il modello F24 in cui indicare i seguenti codici tributo:

  • 1840- Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo

Quanto dura l’opzione e come effettuare la revoca della cedolare

Optando per la cedolare il regime di favore troverà applicazione  per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.

Ma il locatore ha la facoltà di revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca va espressa entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, ovvero entro 30 giorni dalla fine dell’annualità precedente. La comunicazione all’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata utilizzando il modello Rli e pur non essendoci alcun obbligo per legge, è comunque opportuno che il locatore ne metta al corrente il conduttore. Una volta revocata è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Il decreto fiscale 193/2016 ha previsto che la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca non comporta la decadenza dall’agevolazione. E’ necessario però che il contribuente mantenga un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca. Come? Effettuando i relativi versamenti o dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

 

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